如果说远洋地产在2009年消化库存策略相对保守的话，在北京房价最贵的时候出手拿地则凸显其战略上的激进。在创造出望京地王后，国家一系列房地产调控政策随即出台，这使得远洋地产不得不面对如何应对“地王”的尴尬局面。
赔本买卖？
“由于地价高过周边房价，据说开发商已经萌生退意了。”5月下旬，一则望京地王要退地的传言，在望京区域的各大业主论坛上流传开来。
望京论坛所说的地王就是 3月15日远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得的大望京1号地。该地块楼面价每平方米27500万元，成为北京“单价地王”。望京地王从诞生的那一天起，就伴随着争议。SOHO中国董事局主席潘石屹估算，按照每平方米45000元的单价销售，开发商仅10%的利润。 不仅是潘石屹对望京地王的成交价格不明白，家住望京的程先生在接受《红地产》采访时至今也是将信将疑，望京地王拍出来之前，望京的房价在20000万/平方米左右，一个月的时间，望京的一手房价格就涨了8000元/平方米，二手房平均涨了5000元/平方米，这房价是坐着火箭往上跑。
虽然质疑声一片，但价格上涨是真实的，成交也是真实的。那么价格推手真的是普通老百姓的所谓“刚性需求”吗？北京中原三级市场研究部总监张大伟在接受《红地产》采访时，揭示了其中的秘密。“在2008年北京楼市调整期中，望京曾因为大量中高收入的韩国人离去，房价下跌了超过25%。而随着2009年楼市的疯狂，望京楼市彻底摆脱了对韩国人的依赖，区域内大量购房者变成了国内其他省市投资客，北京户籍购房者仅占30%左右，其中投资购房比例高达45%。尤其在2010年3月以后，因为地王的出现，望京房价率先上涨，其成交量占到整个朝阳区的10%，3月成交近600套，4月成交近800套。”
望京房价的火箭速度伴随着宏观调控的深入在4月上旬发生了逆转。记者走访了望京二手房门店发现，目前望京的二手房均价为22000元/平方米，相比4月中旬最高点25000元/平方米的价格，下跌已超过12%。部分区域，比如而望京西园及望京新城等小区下跌幅度甚至超过25%，而且均已经低于地王出现前的价格。
望京地王在北京五月的宏观调控中越来越尴尬，成为又一被套的地王典型。在这种情况下，“地王”退地的传言再起。不过，对于开发商而言，退地损失可能更大。大龙“假地王”被收回后，北京相关部门要求，在签订土地出让合同后，三天内必须缴清土地出让金，另外也没有首付款这一说，全部都是一次性缴清。在地价款的支付要求上，北京市的要求严厉程度远远超过国家规定的“房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清”。按照北京市之前的规定，远洋地产的望京地块40.8亿应该已经交付。唯一的希望就是市场转暖。
面对市场的传言和质疑，在5月13日在香港召开的股东大会上，远洋地产主席李明就大望京地块将退地的传闻表示并无此事，远洋地产已经支付了地价款，目前地块正在办前期手续。
在2009年和2010年的拿地开发商群体中，远洋地产成为一个典型个案。面对目前低于望京1号地楼面价的销售市场，望京1号地能如期开工吗？2010年远洋地产的销售业绩有保证吗？
远洋“账本”
接照常理推测，诸多开发商在高价拿地之后，由于市场逆转，销售压力巨大，资金链将会非常紧张，进而会进一步调整销售预期，缩减开复工计划。
但是远洋地产总裁李明却对市场表示，2010年远洋地产的销售额目标超过2009年，达到200亿。记者推算，如果要达到2010年的销售目标，以20000元/平方米估算，销售物业面积至少需要10万平方米，考虑到当年销售面积不能当年结转的因素，销售业绩需要依赖2009年未结转销售业绩。
记者查阅远洋地产2009年年报发现，在土地储备竣工待售物业明细一栏显示，竣工待售物业主要集中在北京，有74000平方米，即远洋地产竣工待售项目基本售罄，2010年远洋地产具备销售条件的北京新物业项目没有一个，只有7万平米左右的老项目继续销售。而往年，北京区域在远洋地产的销售业绩贡献上超过7成。没有北京项目的销售业绩支撑，200亿的销售业绩又是如何实现出来？这里究竟有何秘密？
一位业内人士透露，远洋地产2010的销售业绩主要需要依赖2009年未结转销售业绩。年报显示，可供2010年或之后年份入账的尚未入账协议销售额为人民币116.17亿元，也就是说2010年的销售任务做到100亿即可能超额完成任务。
但是2011年的销售业绩又将如何保证？特别是望京地王的销售业绩如何保证？
远洋地产并非没钱拿地。远洋地产2009年积极回笼资金，手握重金，营业额达到了人民币88.24亿，较2008年营业额增加36%；协议销售总额同比增加98%至143.16亿元，售出总面积增加108%至约144万平方米，以至于远洋地产北京地区出现2010年无房可卖的情况。
远洋地产财务总监周耘接受《红地产》采访时依然强调，到2009年12月31日，尚未使用的授信额度约为人民币278.40亿元，人民币100.50亿元满足条件时可随时提用。周耘没有解释随时可调用的资金100.50亿需要满足哪些具体条件。此外，远洋地产的融资贷款比例比较合理，其中短期贷款一年期同比去年下降22%，占到贷款额度的21.30%。
远洋地产一直在回避一个问题，在财务结构风险和资金使用风险淡化的同时，却不得不面对开发用地断顿的困境。
远洋地产年报在“土地储备竣工待售物业”一栏显示，竣工待售物业主要集中在北京，有74000平方米，即远洋地产竣工待售项目基本售罄，2010年远洋地产具备销售的新物业项目没有一个，只有7万平米左右的老项目继续销售。
一位接近远洋地产的业内人士透露，远洋地产2009年拿地不积极，主要是不主张通过招拍挂获取高价地，远洋地产的土地储备以收购企业实现。比如2008年、2009年两年中，远洋地产通过“并购”拿地比例分别占到了约40%和50%，再比如2008年完成对大连的异地扩张，便是通过收购本地的乾豪地产完成，一举获得三个在建项目。但是过于偏重收购来获取土地，使得远洋地产在市场拿地份额上偏少。最主要的是，远洋地产这种并购方式有留下大量后遗症，开发节奏跟不上。
不积极参与市场拿地，坊间推测远洋地产囤巨金极有可能备战北京CBD中服地块。但中服地块的出让时间一拖再拖。旭辉地产王辉在远洋地产年报发布后接受《红地产》采访时认为，如果中服地块迟迟不上市进行交易，不排除改变该笔款项的使用用途，而这笔资金最大可能是继续参于拿地， 以解决断顿之苦。
事实上，远洋地产随后在土地市场上攻城掠地表现验证了业内人士的推测，但是拿地时间却是在房价的最高峰，而竟拍北京CBD中服地块也铁定出局。
资料显示，仅在2009年11月至2010年3月间，远洋地产出资82。43亿人民币，收获两家公司股权，竞拍四幅地块。其中北京望京地块成为地王。（详见附表）
一位业内人士评价说，远洋地产在2009年和2010年很背。
远洋地产在2009年把消化库存作为重点，如果说对市场有风险而有所保留，则是最明智的选择。事实上，远洋地产出手拿地却是在北京房价最贵的时候，而且创造出了望京地王，远洋地产的账本让人越来越看不懂。而在宏观调控的2010年，远洋地产需要独自吞下创造望京地王的苦果。
文／红地产特约记者 傅硕
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