本轮调控将确立大房地产格局

吴其伦

——答《中国财富》记者问

《中国财富》记者于小龙：虽然，目前中央政府出台了一系列打击投机和房价过快增长的政策，但是，中央政府的政策性意图却总有些含混不清，打击房地产投机固然重要，但是，能否转变不良的房地产运行机制才是根本问题。此次新政的政策意图是什么？是否表示中央政府有意改变住房政策，转变经济结构呢？

其次，虽然新政表现的十分严厉，但是对于目前房地产业存在的一些根本性问题并没有实质性的转变。对于部分地方政府严重依赖土地财政的问题，如果得不到很好的解决，进行财政模式、经济模式的转变，那么房地产新政是否将难于执行？

吴其伦：此次新政的意图是痛击高房价，其终极目标令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。

尽管从措辞上来看，此次新政依然是遏制房价过快上涨，可从新政的举措来看，新政的着力点就是痛击高房价。首先，新政首度提出统一思想、提高认识，建立政府考核问责制，鲜明地提出“省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制；其次，新政所采用的政策是房改以来最严厉的，并且招招击中高房价要害；第三，新政是房产调控以来牵扯部门最多、部门责任最明确的一次调控。

此次新政的一个显著特点是集中优势兵力痛击房产投机（投资）。表面看来，政府是在打击一种行为方式，对于目前房地产业存在的诸多根本性问题难以显效。对此，笔者的观点是，政府此次新政打击投机、投资性购房是蛇打七寸。目前横亘于房地产业的诸多问题或曰矛盾均由房产投机（投资）引起或助推：房产投机（投资）助推房价上涨，令房价处于畸高状态；房产投机（投资）为官员接受房屋贿赂、投身炒房大开方便之门，从而助推官员腐败；投机（投资）性购房大大地放大了市场需求，导致房价持续上涨，进而激发了开发商拿地激情，在低价屡被推高的情况下，地方政府依赖土地财政现象日益加剧。

此次新政是擒王之策，通过对投机（投资性）购房的精准打击，在尽可能短的时间内降低房价，并重新构建房地产格局。一直以来，只要一提到房地产，很多人都想当然地认为是商品房。这是由于地产利益群体刻意误导及近年来商品房市场的快速发展强化了民众的认知所造成的。而事实上，从房改之初政府就明确商品房只是房地产市场的一个部分。同时，从实践来看，动辄几百、上千万的商品房是奢侈品，不能满足民众普遍需求。此次新政将打破商品房一统天下的格局，代之以保障房、限价商品房为主（占据70%以上），商品房为补充的市场供应格局。

此次新政在最大程度上打击了投机（投资）性购房，加快了保障房建设步伐，并强化了地方政府在平抑房价、提供住房保障方面的职责，这些举措必将令房价在较短的实践内快速下跌。在房价处下降通道时，土地定然难以拍出高价，地方政府土地财政思维必将得以彻底转变。加之，在缺少投资（投机）的房地产市场，政府官员通过土地、房屋谋取私利的可能变得越来越小。故此，地方政府必将不折不扣地执行中央此次新政方略，这一点，已经出台的地方版新政即为明证。

《中国财富》记者于小龙：对于，银行信贷、民间资本的信贷冲动、投机需求如何有效地引导，而不是在房地产市场谋求暴利，也是一个根本性问题。实行信贷控制和投机抑制的政策，而没有疏导政策，房地产新政也难于长效发挥作用。在实体产业利润低迷、投资不畅的情况下，房地产新政是否将形成更大的资金“堰塞湖”，积累起更大的房地产投机冲动呢？

吴其伦：房地产由投资性市场向消费性市场的顺利转变，将令信贷冲动、投机（投资）需求逐渐变弱直至消亡。

在2009年的近10万亿天量信贷中，绝大部分投向了房地产。究其原因就在于，在房价上涨预期强烈之下，银行、民间资本在利益驱动面前，大量放贷甚至不惜违规放贷，此其一；其二，在政府刺激经济的政策推动下，房产投机（投资）者在获利预期强烈的心态驱使下，大肆借贷进军房地产；第三，实体企业经营者在主营业务获利预期降低时，其所获得的银行贷款很自然地进入了房地产业。

此次新政，将令房地产市场的投资属性从根本上得到逆转，房地产将变成消费市场，则银行、民间资本在获利预期降低的情况下，其信贷冲动必将减弱；房产投机（投资）需求在缺乏支持的情况下必将减弱；实体企业主在房地产获利已经变得遥不可及的情况下必将老老实实经营自己的主营项目。故此，所谓的房地产新政是否将形成更大的资金“堰塞湖”，积累起更大的房地产投机冲动是不可能存在的。

《中国财富》记者于小龙：在政策实施了一个月的时间内，目前只是成交量狂降，也许在政策实施的一段时间后房价也会出现加大的降幅。但是，如果，对于结构性转变的政策意图不能明确，对于地方政府土地财政的问题不能扭转，对于银行信贷的绑架和信贷冲动不能解决，对于民间资本的投机、投资需求不能进行有效地疏导，那么，在今后1年的时间内，当政策利空出尽，房地产市场是否会上演报复性反弹的局面，使得中央政府调控房地产市场的意图、政策落空呢？

吴其伦：此次新政是政府重要的战略决策，是常态且具延续性的政策，将从根本上解决房地产市场矛盾，房地产市场报复性反弹的局面在相当长的时间内绝不会出现。

此次新政密集出台精准打击，其常态性、延续性非常明显。在近期所出台的政策中，除了上调存款储备金外，其余政策均是常态性的。从“新国十条”、住建部预售监管、央行上调存款储备金率的密集出台，结合近期两部委高官关于住房消费税的表态，我们可以看出此次新政的延续性非常强。这样，在常态且具延续性的政策影响下，将在相当大的程度上打击开发商、投机（投资）客的心态，房价必将步入下行通道。

政府此次新政的意图是痛击高房价，将令房地产市场结构得到根本性改变，从而确立大房地产格局。在这样的市场格局下，地方政府将彻底抛却土地财政思维；投机（投资）客将离场观望；即便没有疏导，银行、民间资本的信贷冲动也将大为减弱；加之，政府力推保障性住房。在这些因素的影响下，市场供过于求的局面将在相当长的时间内得以延续，房价下跌将是必然。与此同时，将从根本上解决诸如土地财政、房价畸高、投机盛行等因房地产而起的矛盾。

由于投资商品房已无利可图、房价处下降通道、中低价商品房及保障房大量推出等因素，市场观望气氛必将日渐浓厚，降价促销、割肉出逃、房价大跌等现象将在相当长的时间内得以延续。故此，房地产市场报复性反弹的局面在相当长的时间内绝不会出现。