——韩世同在广州商业发展趋势暨城市财富高峰论坛的主题发言

【主持人】：下面有请北大公共经济研究中心研究员、美国格理咨询集团房地产市场营销专 家韩世同先生发表主题演讲，演讲主题：区域商业经济发展状况。

【韩世同】：各位来宾大家下午好，很高兴参加今天探讨商业地产发展方向的论坛。刚才龚方雄先生探讨了未来经济发展的趋势和方向，胡刚教授也探讨了广州城市发展趋势和方向，我接下来跟大家探讨商业格局。主要谈大的经济环境和城市发展格局影响下，一是目前商业发展的现状，二是未来商业发展的优势。
    番禺区的产业发展方向，广州市和番禺区政府都很明确，综合的发展临港产业，包括旅游业、房地产业、商贸业、物流业、交通业，现在探讨商业发展，刚才龚先生说了过去十年是房地产和外贸出口带动的，现在商贸业会成为未来十年的发动机之一。
    这几个产业都是跟商贸业密切相关的，房地产业跟五、六十个行业是相关的，商贸业跟房地产业有怎样的关系，跟物流、交通、运输、旅游业、工业都是有密切关系的。
    刚才胡刚教授讲到广州的发展是沿着珠江发展的，商业格局也是向东移的，之后拐弯呈现向南发展的态势。早期讲的三大商圈不是目前的格局，老广州城区中最突出的是中山五路、北京路商圈，上下九商圈，还有就是南方大厦百货商圈。以前到珠三角的人到省城的时候，一定会到南方大厦的，现在随着商圈的东移，南方大厦已经转变为专业市场，商业的地位已经衰落和淡化。
    目前的商圈格局的核心和龙头老大的地位还是在天河区，与北京路、上下九不是圈状的，而是条状了。目前是天河为中心，因为天河有天河城、正佳、万菱会、太古城都汇聚在天河区，短期内这一格局不一定会改变。
    南面番禺已经形成商业发展的态势，其中有天时的因素——政府鼓励发展商业，包括调控导致住宅受到限制，政府是大力扶持和推动商业的发展。亚运和火车站南站的推动，番禺的商业格局和基础已经形成，这里先不展开介绍，等一下详细的介绍番禺商圈的结构和变化。

   北面最近引人关注的就是白云新城，大连万达将进驻，还有旧机场改造而成的大型商业MALL——五号停机坪今年也会推出市场。
   西部有广佛同城化，荔湾区和黄沙也希望打造成为广州西部的“天河城”。

   东部目前发展不明确，副城市中心是放在黄埔、萝岗区还是向增城推进，目前不是很突出和明确。政府倾向放在萝岗区，但是萝岗区的发展是以现代产业、高科技、开发区为带动的，商业发展相对缓慢。
     现在广州的商业发展状况是以天河区为中心，形成完整的商圈格局。这就存在两种可能性，一种是刚才胡教授探讨过，广州未来是否继续朝着滨江城市向海滨城市发展为目标。 该目标不是在今天提出来的，而是在二十年前提出来的，大家清楚南沙早期开发时霍英东就提出了南沙的发展定位，后来有所调整将重化工行业放在南沙，现在又恢复到原来的规划发展定位。如果，广州城市向海滨发展，就不能将重化工行业放在南沙，未来的南沙还是以生态、商贸以及港口和码头为发展重点。
     广州市中心是否会南移，原来林树森提出广州的市中心是要放在番禺，而目前目标不太明确。如果广州向海滨发展，番禺作为城市中心，尤其是广州新城的定位，主要是为了承接核心地位构思和设计的。即便这种可能性不能实现，按照目前的商业格局，番禺新城的商业基础和环境也得到了极大的提升，展示出极大的商业发展空间和美好的前景。
    番禺交通的环境和条件跟过去大不相同，以前广州到番禺受制于水陆交通，受制于其他市政配套的限制。目前地铁和多条快速干线，加上即将开通的省际轨道网络。在亚运和火车站南站的带动，番禺会形成强辐射力的功能和作用，而这种地位和作用又取决于整体广州市发展的格局和方向。

   早期番禺房地产的发展形成了大石、洛溪板块和华南板块，而且现在居住人口是密集的。大家知道商业发展是非常注重消费人口和人口结构，华南板块是八大开发上带动发展起来的，如果当初同步发展商业是不可能的，奥园广场如果前移十年，面临的情况要比当初天河城开发的困境更大。
    奥园广场是位于市桥板块，而且是一个成熟的板块，商业消费和购买能力是非常旺盛的区域，商业发展的空间是非常好的。

   我们还可以看得到华南板块吸引了非常多商家的关注。最近，有媒体报道说万达的第二个项目将会落户于华南板块，大概在迎宾大道附近；据说李嘉诚在长隆附近也拿了一块土地，准备发展大型MALL项目。番禺配合亚运城的发展和建设，广州南站起到了交通枢纽的作用，奥园近期也在寻求南站附近的项目。
    实际上化隆现在也在构建大型的国际商务城，占地面积达到几十万平方米，投资近百亿元，这种格局为番禺商圈构建了良好的蓝图。当然，蓝图还需要发展、巩固、提升和推动的过程。

   今年五月份我到南沙参与了奥园某商业项目的启动仪式，就看到奥园集团在推动南沙和番禺的商业地产发展方面是不予余力的，而且敢为人先。 国内目前的开发商做专业的商业广场，除了万达、广百等商业机构外，类似于奥园这样的地产开发商拓展商业广场的开发商是首家，他们的精神也是非常可贵的。
    目前，番禺商业发展有哪些潜在的优势？首先就是天时，政府大力的支持。地利也是非常重要的，刚才胡教授介绍了番禺，这里不展开介绍。目前处于南拓的阶段，交通枢纽的地位是难以替代的。

   二是目前形成了高素质的消费人口，这一点是非常重要的。如果我要研究商业项目就会关注商业人口的结构，理论上会将辐射面放大，实际上商业的影响，地段的作用，辐射面受到一定的制约。
    三是具有广阔的发展空间和前景。番禺区域很广阔，广州新城有200平方公里，差不多建成的老城区。

  四是交通、航运、铁路都提供了很好的便利条件，对番禺的经济和商业发展都起到了支撑的作用。
    还有，目前番禺区综合性的百货不是特别的发达，相对于老城区是滞后的，尤其是写字楼是空白的，奥园广场就可以在一定程度上填补空间。因此，我认为番禺的商业未来发展的空间很大，具有广阔前景和后发优势。

   今天举办的高峰论坛讨论的话题非常的有价值，也非常的有必要，从经济发展的脉络、城市发展的脉络、商业格局发展的脉络，为番禺商业地产进行全面的分析和把握，对于番禺未来的商业地产的发展会起到很好的促进和推动作用。

以上是我的发言，谢谢大家！

                                            2010年6月12日下午论坛发言

                                            2010年6月13日根据记录整理