洪维：“存量房”渐成令人胆战心惊的”天坑“（地产评论）

                                  洪维

    一边是大量有住房需求的人买不起房，一边则是大量投资投机者持有多套房、任其空置——住宅市场这种不正常现象，成为困扰楼市健康发展的症结之一。（中国青年报2010年06月17日）

    “30年后，会面临房子过多的问题”，此类“奇谈”却引起热烈反响。从另一个角度看，“房子是不是过多”指的是存量房问题。现在一些人拥有两套或两套以上的房子，但再过30年就不需要这么多房子了，因为现在的独生子女，其父母已经为他们买好房子，等他们长大了就不需要买房子，到时候，“房子就会是一个问题”。

中国青年报记者采访发现，部分城市存量房市场潜力巨大，一些城市二手房交易量近年来已接近或超过一手房；而与此同时，大量已售住宅遭遇空置。比如，记者日前在青岛市区环海的东海路上看到，路旁遍布各类高层住宅和低密度别墅。但奇怪的是，不少住宅看起来虽然至少两三年以上的房龄，但均是门窗紧闭，阳台是毛坯模样，空调机位也空着。晚上，小区内一片黑灯瞎火。显然，不少房屋长期无人居住。一问中介，却得知它们早已售出。

曾令全国人民侧目的燕郊房价疯涨神话弹指破灭，万元时代仅昙花一现。借着“两会”传出地铁扩至河北等利好，燕郊房价就这样进入一个恶炒时代。而最火热的时候，燕郊楼盘即便是上涨到万元也会出现开盘即售完的现象，甚至排号还要托关系。根据当时中原统计，燕郊的租售比已经达到罕见的1∶1200，也就是说，现在的燕郊一套商品房靠租金收回成本的话至少需要100年。然而，燕郊楼市的“疯狂“因为自4月中旬开始的楼市调控而停止了。业内人士分析认为,由于燕郊的购房者绝大部分为外来人口，目前燕郊其他楼盘的公开价格均在七八千元/平方米左右，纳丹堡等楼盘甚至打出在售尾房19万元起的宣传。比起此前不断突破万元大关的猛涨势头，现在则表现出一片大跌势头。

    上海二手房终现抛售潮的直接后果之一，也促成“存量房”的扩大。上海“网上房地产网”显示，截至16日11点，上海全市最新的二手房挂牌数据，住宅出售套数已经快速逼近13万套，高达126698套。而截至6月1日下午5点，上海二手房住宅出售套数为116554套。6月的前半个月里，二手房挂牌量增加10144套。半个月内，上海二手房挂牌量激增1万套，达历史高位。

    调控政策对以“散货”方式交易的存量房市场往往能起到“立竿见影”的效果。在一些打击投机、增加供应政策的作用下，上海“网上房地产”数据显示，5月28日上海二手住宅挂牌量为114495套，一周以后增加5000余套。至6月7日，增加到124959套。而同期一手住宅的供应却增减不定，5月的新房供应还少于4月。

    “存量房”主要是二手房中的可售、可租房源，其潜力之大从几个一线城市的二手房交易量中可见一斑。现在的问题是，“存量房”的大量涌现，打破了地产商房子供不应求的神话，更严重的是曾经强势的卖方“军心”似在动摇。当 “存量房”的主人炒房客因房价大跌吐血跳楼，才是投资者的恶梦。就象最近屡屡出现的天坑，突然成为令人恐惧的地狱，不跳也得跳，因为炒房者就站在看似美好却随时地陷的天坑上面。