地铁开通将提升杭州商业地产竞争力


地铁开通将提升杭州商业地产竞争力

——在杭州地铁商业价值研讨论坛上的发言

主持人]
  我想请问一下谢总,作为一家专业的商业物业顾问机构,现在投资商业地产的时机是不是到了?(16:42)

[谢成龙]我觉得住宅和商业相比的话,在未来五年或者十年,住宅还是被大多数人所关注的。商业的话还是慢慢往上走的趋势,跟住宅相比不会说大起大落,新政一出,大家最近都在谈新政对商业地产的促进等等,可以说这次的新政跟商业地产没什么关系,不知道为什么一定要拉到一起,我觉得没什么关系,如果说有关系的话,这次新政如果能把住宅打压下去,一辈子都翻不了身,那这次新政就和商业地产有关系,一定有促进作用。如果说住宅像去年、前年一样,低迷了一段时间又爆发的更厉害,那我觉得对商业地产来说没有任何的意义,所以我觉得新政对商业地产的影响或促进有多大,就看到底能不能把住宅地产打死,打到什么程度,我觉得是这个概念。
    从投资客来讲,刚才郭总、孙总也讲了,我觉得是这样的,投资客来说的话其实有一个矛盾的地方,倒不是可不可以投资商业地产,哪儿矛盾呢?真正好的物业,比如像万象城、万国和达开发的这些物业,好的物业只租不售,我想买万象城,我想买和达开发的项目不卖,但是卖的项目相对风险又比较大,杭州卖的最火的所谓商业地产业就是专业市场,但是专业市场因为打着高反租的概念出售,其实我们大家都很清楚后面的风险有多大,所以对于投资客来讲是很矛盾的一个地方。如果像万象城、和达,包括远洋这样的开发商拿出了一小部分来卖的话,那现在投资商业地产确实是好的,但问题是他们不卖,对投资客来说是很矛盾的,但卖的开发商呢风险相对比较大。还有一个类型,比如说欣盛,上次也听他们讲了,他们把社区商业已经做到前期业态的规划高度了,其实开发商远远没有意识到这个,把每个开间都已经设置好了,做餐饮做什么,一个本身这个楼盘离地铁比较近的,今天的主题是地铁的概念,如果前期规划比较好的话,投资这样的物业本身加上欣盛的品牌,加上它的位置,加上前期的活力,规范的规划,我觉得投资的风险相对是比较小的,潜力比较大的。
    今天谈地铁商业的价值,我觉得其实这个概念我担心是概念会放大了,概念会给透支的,透支的非常严重,刚才郭总也讲这个问题,没什么区别,区别不大。做商业地产前年打什么概念呢?打“摩尔”的概念,购物中心的概念,这几年“摩尔不打了,打综合体的概念,5万方也叫综合体,80万方也叫综合体,150万方也叫综合体,听到地铁开通以后全民都在打地铁概念,这个不是什么坏事,但是作为开发商来说还是理性一些,不是所有的地铁上都适合大型的地铁物业,我觉得要因地制宜,因为我们的站点不同,适合的物业业态也是不同的,但是我今天想谈的,我觉得地铁对于开发商、投资客包括消费者的影响倒不是最大的,我觉得对杭州这个城市的影响是最大的,杭州从城市的定位来讲,有些人把它划为国内的一线城市,有些人划为二线城市,我暂且不论它的一线还是二线,从住宅价格上来讲它已经是一线了,或者从生活角度来讲已经是一线了,杭州的商业大家开发商都觉得很难做,很难进来,或者做不起来,这么多年,十年前、五年前我们都在谈这个概念,但是没有形成,包括杭州的商业连宁波都步入,宁波的商业都已经形成两个商圈,市中心和万达广场,而且已经非常成熟了。杭州的话更多的是概念,西湖时代、钱塘江时代,包括前几天又增加了三座新城,23座新城,其实我倒觉得杭州更多的关注区域性的商业中心和社区商业中心,这样我们再谈低炭,其实大家都往武林广场购物,本身就不是一个低炭的生活,多一些社区性的购物中心,区域性的购物中心,对于整个城市的品质也会有帮助。地铁对城市的作用,地铁开了的话会有效提升城市的竞争力,这个对消费者、投资客有关系但不是最大的。具体我觉得细则方面来讲,空间的冲突,杭州这个地方是寸土寸金,地铁一开通对地下空间充分的应用,会多出很多的空间来,这样的话我们城市的竞争力或者怎样都会进一步提升。第二,地铁一旦开通以后,我们喊了多少年的单核心向多核心的转换才会真正的实现起来,万象城前几天开业了,我们现在去看万象城的话,穿拖鞋的比较多,物业档次也不是特别高,但是今后随着地铁的开通,物业调整再升级上会有大的转换,地铁一开通的话,钱江新城、万象城,包括雷夫斯真正的商业价值会体现出来,那样的话单核心向多核心,包括西湖时代向钱塘江时代的转换真的可以体现出来。
    第三,在一定时间上减轻了交通的压力。市中心现在都不敢开车去了,停车没地方停,堵车,时间成本会大大节约,整个城市的交通压力会减少,喊低炭也好,或者怎样也好都能够联系得上。包括一些新的,包括万象城,雷夫斯,包括今天和达房产到远洋等等大牌子都在停车位上做足了功夫,我觉得新建的物业会在这方面做一些改进或者做一些超前的设置,马上它的竞争力会体现出来。(16:46)

[谢成龙]对开发商来说,可能对某些楼盘是打一些概念,去年就在打地铁概念,在地铁商铺这一块体现的更足一些,我觉得有些地铁物业是严重的被透支了,至少透支了三年,尤其社区底商,去年滨江这些地方买的个别商铺,其实它离地铁出口200米,300米,可以说任何关系都没有,如果说不是两条线交叉口的换乘站的话,只是一个出入口的话,我不可能买了以后去200米,300米购物,打概念是可以的,作为开发商这样卖楼盘是没有错的,但是对于投资客来说要谨慎,也不要都相信开发商的话,我觉得这个还是要理性的去判断。本身从开发商来讲的话,只有个别的开发商才会在地铁开通或者地铁的概念上得到一些好处,我觉得这些开发商像万国这样的,我觉得国内没有几个万国,没有几个和达,只有这些个别的,没有几个华润新鸿基,只有个别的物业,比如万象城来了以后,地铁的出入口政府都改变了,多了一个出口,我觉得这些物业会受到一些提升,或者受益比较大,其实更多的物业关系不大,关系不是特别大,我觉得该怎么做还是怎么做,因为杭州的商业还是理性一点,还是谨慎一点,包括新政下我们讲“春天”来了,我们可以说“春天”一直存在着,换句话说,商业地产还处在“社会主义初级阶段”,并且长期处于初级阶段,所以我觉得能不能耐得住寂寞,这个是一个关键。
  我觉得对于消费者这个层面来讲的话,首先我觉得消费会很便利,出行会很便利,时间的成本会大大的降低,包括老百姓买住房也不是什么问题,包括上下班,因为地铁的时间相对会比较准时的,不像打车或者坐公交车,地铁比较准时,上下班对老百姓来说都比较有好处,地铁一开的话区域的商业中心会大大的发展起来,一旦发展起来的话不用每次都跑武林广场,每次都跑钱江新城,对于消费的便利,时间因素会大大的节约,可以节省时间做别的事情,所以我觉得对消费者也是有一定的促进作用,回过头来还是那句话,杭州地铁的开通一定是对城市的提升,将有效的提升杭州商业地产的竞争力,这个是最主要的,其他的我觉得是附带的。
  以下是针对地铁开通后哪些区块最受益的发言:

谢成龙]如果地铁明年开通,我最看好的就是钱江新城的兴起,我觉得钱江新城地铁一开通一定会给大家一个不一样的钱江新城,其实我觉得很多人这么多年一直都不看好钱江新城,我一直都看好钱江新城,从武林商圈来说没有最火只有更火,没有地铁都是一样的火。下沙、临平受益一定是非常大的,而且它也许比钱江新城、武林广场受益要更大,大的很多。从个人投资来看的话,我觉得也要分的,钱多的话就投武林广场,钱少的话投下沙临平,从安全角度来讲就投市中心、武林广场、钱江新城,从升值潜力来讲就投下沙、临平,钱多的话就往热闹的地方投,要升值潜力就往边上、周边投,因为我觉得从投资产品来讲的话,我很想投资万象城,很想投资和达,但是不卖的,我觉得只能它边上,周围的,离它最近的社区底商,沾沾它们的光,我觉得也蛮好的,万象城的周边,和达,远洋的,这些大的开发商有政府支持,开发商有足够的实力、足够的经验、足够的资源、足够的人才、足够好的心态,我觉得投这些开发商周边,包括申华板块的银泰周边,只能投周围的社区底商。还有一个是专业市场,从专业的角度来讲投也是不投,投了的人也有赚了很多的钱,收益率很高,但是不好说,一分钱租金付不出来也非常有可能,而且我觉得九堡这个大市场,这个集群的市场是被大家去年热炒了,然后包括车站一开通也被热炒了,我特别不看好九堡,不是九堡本身,是开发商的运作理念,操作模式出了问题,九堡本身没有问题,像几十万方,开始的时候就不点名说了,开始的时候卖1/5,卖一层,一层卖完卖二层,二层卖完卖三层,换成任何一个开发商已经没有耐心把它很好的做业态规划,很好的去招商投钱,很好的去经营,只是换一个商业管理公司来经营,号称去给你高的回报,但是50万就可以注册一个商业管理公司,可以随时倒闭,但是几十个亿到手以后可以去别的地方,中国就是这一点好,这个地方干不了可以到别的地方去,所以专业市场还是慎重考虑。(17:33)

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