地铁开通将提升杭州商业地产竞争力

——在杭州地铁商业价值研讨论坛上的发言

主持人]
　　我想请问一下谢总，作为一家专业的商业物业顾问机构，现在投资商业地产的时机是不是到了？(16:42)

[谢成龙]我觉得住宅和商业相比的话，在未来五年或者十年，住宅还是被大多数人所关注的。商业的话还是慢慢往上走的趋势，跟住宅相比不会说大起大落，新政一出，大家最近都在谈新政对商业地产的促进等等，可以说这次的新政跟商业地产没什么关系，不知道为什么一定要拉到一起，我觉得没什么关系，如果说有关系的话，这次新政如果能把住宅打压下去，一辈子都翻不了身，那这次新政就和商业地产有关系，一定有促进作用。如果说住宅像去年、前年一样，低迷了一段时间又爆发的更厉害，那我觉得对商业地产来说没有任何的意义，所以我觉得新政对商业地产的影响或促进有多大，就看到底能不能把住宅地产打死，打到什么程度，我觉得是这个概念。
    从投资客来讲，刚才郭总、孙总也讲了，我觉得是这样的，投资客来说的话其实有一个矛盾的地方，倒不是可不可以投资商业地产，哪儿矛盾呢？真正好的物业，比如像万象城、万国和达开发的这些物业，好的物业只租不售，我想买万象城，我想买和达开发的项目不卖，但是卖的项目相对风险又比较大，杭州卖的最火的所谓商业地产业就是专业市场，但是专业市场因为打着高反租的概念出售，其实我们大家都很清楚后面的风险有多大，所以对于投资客来讲是很矛盾的一个地方。如果像万象城、和达，包括远洋这样的开发商拿出了一小部分来卖的话，那现在投资商业地产确实是好的，但问题是他们不卖，对投资客来说是很矛盾的，但卖的开发商呢风险相对比较大。还有一个类型，比如说欣盛，上次也听他们讲了，他们把社区商业已经做到前期业态的规划高度了，其实开发商远远没有意识到这个，把每个开间都已经设置好了，做餐饮做什么，一个本身这个楼盘离地铁比较近的，今天的主题是地铁的概念，如果前期规划比较好的话，投资这样的物业本身加上欣盛的品牌，加上它的位置，加上前期的活力，规范的规划，我觉得投资的风险相对是比较小的，潜力比较大的。
    今天谈地铁商业的价值，我觉得其实这个概念我担心是概念会放大了，概念会给透支的，透支的非常严重，刚才郭总也讲这个问题，没什么区别，区别不大。做商业地产前年打什么概念呢？打“摩尔”的概念，购物中心的概念，这几年“摩尔不打了，打综合体的概念，5万方也叫综合体，80万方也叫综合体，150万方也叫综合体，听到地铁开通以后全民都在打地铁概念，这个不是什么坏事，但是作为开发商来说还是理性一些，不是所有的地铁上都适合大型的地铁物业，我觉得要因地制宜，因为我们的站点不同，适合的物业业态也是不同的，但是我今天想谈的，我觉得地铁对于开发商、投资客包括消费者的影响倒不是最大的，我觉得对杭州这个城市的影响是最大的，杭州从城市的定位来讲，有些人把它划为国内的一线城市，有些人划为二线城市，我暂且不论它的一线还是二线，从住宅价格上来讲它已经是一线了，或者从生活角度来讲已经是一线了，杭州的商业大家开发商都觉得很难做，很难进来，或者做不起来，这么多年，十年前、五年前我们都在谈这个概念，但是没有形成，包括杭州的商业连宁波都步入，宁波的商业都已经形成两个商圈，市中心和万达广场，而且已经非常成熟了。杭州的话更多的是概念，西湖时代、钱塘江时代，包括前几天又增加了三座新城，23座新城，其实我倒觉得杭州更多的关注区域性的商业中心和社区商业中心，这样我们再谈低炭，其实大家都往武林广场购物，本身就不是一个低炭的生活，多一些社区性的购物中心，区域性的购物中心，对于整个城市的品质也会有帮助。地铁对城市的作用，地铁开了的话会有效提升城市的竞争力，这个对消费者、投资客有关系但不是最大的。具体我觉得细则方面来讲，空间的冲突，杭州这个地方是寸土寸金，地铁一开通对地下空间充分的应用，会多出很多的空间来，这样的话我们城市的竞争力或者怎样都会进一步提升。第二，地铁一旦开通以后，我们喊了多少年的单核心向多核心的转换才会真正的实现起来，万象城前几天开业了，我们现在去看万象城的话，穿拖鞋的比较多，物业档次也不是特别高，但是今后随着地铁的开通，物业调整再升级上会有大的转换，地铁一开通的话，钱江新城、万象城，包括雷夫斯真正的商业价值会体现出来，那样的话单核心向多核心，包括西湖时代向钱塘江时代的转换真的可以体现出来。
    第三，在一定时间上减轻了交通的压力。市中心现在都不敢开车去了，停车没地方停，堵车，时间成本会大大节约，整个城市的交通压力会减少，喊低炭也好，或者怎样也好都能够联系得上。包括一些新的，包括万象城，雷夫斯，包括今天和达房产到远洋等等大牌子都在停车位上做足了功夫，我觉得新建的物业会在这方面做一些改进或者做一些超前的设置，马上它的竞争力会体现出来。(16:46)

[谢成龙]对开发商来说，可能对某些楼盘是打一些概念，去年就在打地铁概念，在地铁商铺这一块体现的更足一些，我觉得有些地铁物业是严重的被透支了，至少透支了三年，尤其社区底商，去年滨江这些地方买的个别商铺，其实它离地铁出口200米，300米，可以说任何关系都没有，如果说不是两条线交叉口的换乘站的话，只是一个出入口的话，我不可能买了以后去200米，300米购物，打概念是可以的，作为开发商这样卖楼盘是没有错的，但是对于投资客来说要谨慎，也不要都相信开发商的话，我觉得这个还是要理性的去判断。本身从开发商来讲的话，只有个别的开发商才会在地铁开通或者地铁的概念上得到一些好处，我觉得这些开发商像万国这样的，我觉得国内没有几个万国，没有几个和达，只有这些个别的，没有几个华润新鸿基，只有个别的物业，比如万象城来了以后，地铁的出入口政府都改变了，多了一个出口，我觉得这些物业会受到一些提升，或者受益比较大，其实更多的物业关系不大，关系不是特别大，我觉得该怎么做还是怎么做，因为杭州的商业还是理性一点，还是谨慎一点，包括新政下我们讲“春天”来了，我们可以说“春天”一直存在着，换句话说，商业地产还处在“社会主义初级阶段”，并且长期处于初级阶段，所以我觉得能不能耐得住寂寞，这个是一个关键。
　　我觉得对于消费者这个层面来讲的话，首先我觉得消费会很便利，出行会很便利，时间的成本会大大的降低，包括老百姓买住房也不是什么问题，包括上下班，因为地铁的时间相对会比较准时的，不像打车或者坐公交车，地铁比较准时，上下班对老百姓来说都比较有好处，地铁一开的话区域的商业中心会大大的发展起来，一旦发展起来的话不用每次都跑武林广场，每次都跑钱江新城，对于消费的便利，时间因素会大大的节约，可以节省时间做别的事情，所以我觉得对消费者也是有一定的促进作用，回过头来还是那句话，杭州地铁的开通一定是对城市的提升，将有效的提升杭州商业地产的竞争力，这个是最主要的，其他的我觉得是附带的。
　　以下是针对地铁开通后哪些区块最受益的发言：

谢成龙]如果地铁明年开通，我最看好的就是钱江新城的兴起，我觉得钱江新城地铁一开通一定会给大家一个不一样的钱江新城，其实我觉得很多人这么多年一直都不看好钱江新城，我一直都看好钱江新城，从武林商圈来说没有最火只有更火，没有地铁都是一样的火。下沙、临平受益一定是非常大的，而且它也许比钱江新城、武林广场受益要更大，大的很多。从个人投资来看的话，我觉得也要分的，钱多的话就投武林广场，钱少的话投下沙临平，从安全角度来讲就投市中心、武林广场、钱江新城，从升值潜力来讲就投下沙、临平，钱多的话就往热闹的地方投，要升值潜力就往边上、周边投，因为我觉得从投资产品来讲的话，我很想投资万象城，很想投资和达，但是不卖的，我觉得只能它边上，周围的，离它最近的社区底商，沾沾它们的光，我觉得也蛮好的，万象城的周边，和达，远洋的，这些大的开发商有政府支持，开发商有足够的实力、足够的经验、足够的资源、足够的人才、足够好的心态，我觉得投这些开发商周边，包括申华板块的银泰周边，只能投周围的社区底商。还有一个是专业市场，从专业的角度来讲投也是不投，投了的人也有赚了很多的钱，收益率很高，但是不好说，一分钱租金付不出来也非常有可能，而且我觉得九堡这个大市场，这个集群的市场是被大家去年热炒了，然后包括车站一开通也被热炒了，我特别不看好九堡，不是九堡本身，是开发商的运作理念，操作模式出了问题，九堡本身没有问题，像几十万方，开始的时候就不点名说了，开始的时候卖1/5，卖一层，一层卖完卖二层，二层卖完卖三层，换成任何一个开发商已经没有耐心把它很好的做业态规划，很好的去招商投钱，很好的去经营，只是换一个商业管理公司来经营，号称去给你高的回报，但是50万就可以注册一个商业管理公司，可以随时倒闭，但是几十个亿到手以后可以去别的地方，中国就是这一点好，这个地方干不了可以到别的地方去，所以专业市场还是慎重考虑。(17:33)

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