谢逸枫：楼市七月“拐点”三季见鬼去
目前评论楼市政策调控是否有效和是否具有回到理性的状态，首先是房价下降30%，下降20%仅是2009年上涨的幅度，下降15%是开发商2008年上涨的幅度；下降10%是开发商2007年房价上涨的三分之一。其次是成交萎缩量达到整体的80%，并且在供应与往年同等的情况下，由于今年的新增供应和保障房建设不及时，另外是去年开发商销售比较良好，存货不多和新增缓慢的情况下，市场的供应基本比较紧张。
楼市离新“国10条”实施已经整两月，楼市房价有涨有降，但是成交也是有“真假”涨降之间瞎闹。虽然房企在并购房企或者项目或者地块，另外是土地市场上出现大量的底价成交和一些土地流拍的现象，就是所谓的房企在土地市场上“抄底”之说，难怪有人认为这是土地市场回归理性，炒房者退出现象明显表现。由于楼市统计数据让人疑惑，有人认为这是6月份房价将现拐点迹象，明确拐点第三季度出现。其实房地产项目资本金未上调到35%和开发商融资渠道未全面封闭及市场上流动性资金过剩的情况下，楼市价格永远会继续上涨，目前房价微微下降仅仅是暂时的。
楼市调控政策出台后的市场博弈，已经步入更为复杂的买卖双方观察阶段。6月17日，距离新“国10条”出台整整两个月，虽然各地住宅成交量普遍大跌，但价格调整却一直“扭扭捏捏”，房地产市场走势仍不明朗。例如调控新政出台后，北京楼市率先出现调整，成交量急剧下降，连续6周不足100套(剔除保障性住房)，土地市场“地王”频出的景象也未再出现。然而，北京房价却没有出现一边倒式的下降，而是有涨有跌。
例如,北京市统计局公布的数据显示，5月份北京房屋销售价格环比下降0.1%，但是新建住宅销售价格环比上涨0.9%，其中，纯商品住宅环比上涨1%。 另据统计，1至5月，北京四环至五环的商品住宅期房均价为20749元/平方米，比前4个月下降944元/平方米，为今年以来首降。同时，六环外房价每平方米为11748元，比1至4月下降228元。 但是，四环内房价却比前4个月平均上涨508元，均价高达34620元/平方米，同时，五环至六环间均价为14799元/平方米，上涨520元。更值得关注的是，保障性住房建设的实际执行情况似乎并不乐观。据统计，前5个月北京市政策性住房实际完成投资70.7亿元，同比还下降16.3%。
例如,北京市统计局公布的数据显示，5月份北京房屋销售价格环比下降0.1%，但是新建住宅销售价格环比上涨0.9%，其中，纯商品住宅环比上涨1%。 另据统计，1至5月，北京四环至五环的商品住宅期房均价为20749元/平方米，比前4个月下降944元/平方米，为今年以来首降。同时，六环外房价每平方米为11748元，比1至4月下降228元。 但是，四环内房价却比前4个月平均上涨508元，均价高达34620元/平方米，同时，五环至六环间均价为14799元/平方米，上涨520元。更值得关注的是，保障性住房建设的实际执行情况似乎并不乐观。据统计，前5个月北京市政策性住房实际完成投资70.7亿元，同比还下降16.3%。
另外是未加息和未开征物业税及热钱未撤楼市，还有房贷政策执行存在问题，抑制投资和遏制炒房根本是没用的。其他就是各个城市市政配套的完善和城市扩容及城市的功能提高，保障房的实施艰难，不仅促进房价上涨，还影响到市场有效供应。还有新政虽然严格，但是执行上和配套政策监督上存在“弱点”，地方政府基本上根据各自城市的楼市调整，没有完全执行所谓的“严格”新政，最后导致政策调控周期拉长和存在价格继续上涨的现象。其实市场上的“抄低说”和“拐点说”及“崩盘说”都是危言耸听。
普通住宅市场观望情绪浓重,楼市另一个值得关注的变化是，二手房市场率先出现剧烈调整，成交量更为低迷，投机炒房者退出的现象比较明显。以北京为例，端午节小长假期间北京商品房现房签约量仅为3套，商品住宅总签约量仅为171套，比今年“五一”节小长假下跌72.5%，二手房成交量更是下跌83.6%。 从土地市场来看，也出现了向理性回归的趋势。据某研究院统计，5月份全国70个重点城市住宅用地成交188宗，环比减少14%，同比减少11%；成交土地面积1347万平方米，环比减少13%，同比增加11%。受调控政策影响，开发企业普遍调低拿地预期，但并没有出现2008年开发商不拿地的现象.
由于之前占市场总成交量4成的投资客已经离场，投资需求在6月出现大幅下降。难道央政府真的不会改变调控方向，开发商对此不要心存侥幸?目前豪宅和商业地产却相对活跃。例如北京的豪宅项目之一长安8号,日前又出现5套网上签约，且均价由57498元/平方米上涨至58011元/平方米。
目前评论楼市政策调控是否有效和是否具有回到理性的状态，首先是房价下降30%，下降20%仅是2009年上涨的幅度，下降15%是开发商2008年上涨的幅度；下降10%是开发商2007年房价上涨的三分之一。其次是成交萎缩量达到整体的80%，并且在供应与往年同等的情况下，由于今年的新增供应和保障房建设不及时，另外是去年开发商销售比较良好，存货不多和新增缓慢的情况下，市场的供应基本比较紧张。
再次是改善需求和刚性需求占到市场购买的90%以上，但是从成交和购买对象数据上分析是没有的，由于新政的“一刀切”，根本就减少了出手的机会和抑制住了。最后是投资炒房客停止疯狂炒房和投资比例下降及市场回到理性的状态，另外是开发商不再疯狂抢夺地王和高价拿地及捂盘销售等毫无理由的上涨房价，甚至出现“假降价”的现象。其他的就是市场上恢复到稳定的状态，观望结束，市场又恢复的正常的价格。
从成交量分析，仅仅是短暂的萎缩，只要政策一旦消失和消化，市场将重现楼市火热的现象。目前成交下降是因为新政两月的中间点和新政延长了调控周期，另外是开发商判断新政和后市没底，并且市场什么时间结束观望不好预期，最主要还是资金上存在紧张的现象，所以楼市降价扭扭捏捏是很正常的现象，不正常的现象就是一些人看到“成交萎缩和价格下降”就认为是“拐点”来了，这是一个错误的判断。至少没有从项目资本金运作和银行贷款及房地产开发运作等地方政府和楼市的关系上分析，另外是目前“成交萎缩和价格下降”一个“假现象”。
从成交量分析，仅仅是短暂的萎缩，只要政策一旦消失和消化，市场将重现楼市火热的现象。目前成交下降是因为新政两月的中间点和新政延长了调控周期，另外是开发商判断新政和后市没底，并且市场什么时间结束观望不好预期，最主要还是资金上存在紧张的现象，所以楼市降价扭扭捏捏是很正常的现象，不正常的现象就是一些人看到“成交萎缩和价格下降”就认为是“拐点”来了，这是一个错误的判断。至少没有从项目资本金运作和银行贷款及房地产开发运作等地方政府和楼市的关系上分析，另外是目前“成交萎缩和价格下降”一个“假现象”。
其实，与去年10万亿元的新增信贷规模相比，今年新增信贷总量仅为7.5万亿元，资金增量的减少，将使地方政府加快推地，进而增加住房供给预期，压迫房价下跌。但是，房地产项目资本金比例不变，6月份房价或者难出现拐点迹象，而明确的拐点也可能不会在第三季度出现。