不要对楼市短期内回暖抱侥幸心理

                                   ——任远

最近接触一部分开发商，也解除了很多行业人士，大多数人的看法还停留在08年政府救市的美梦中，认为楼市停滞一段时间后必将引起政府再次救市，如此楼市会在未来的某个时期再次回暖，归根结底，中国离不开房地产，没有房地产就没有新中国！

如此的天真看法，正是大多数身经百战、操盘数年的行业人士的真实想法，他们从来没有考虑过楼市大跌50%以上怎么办，也从来没有考虑过楼市长期调整如3年、5年怎么办，更没有考虑房子平均每月只卖10套、20套怎么办？按照他们的思维，房价绝不会大跌，最多也就20%或30%，调整周期绝不会太长，最多半年、一年即可结束，房子依然还会开盘即清盘--------这一切，都是中国楼市政策朝令夕改忽左忽右而导致的必然结果！

但无论人们怎么猜测，“二套房首付50%”已是板上钉钉不容改变，这一历史上最严的信贷调控杀伤力极大，不但将大量的投资投机型客户打跑，更将大量的改善型需求客户给遏制，没有了他们的参与，仅凭首次置业者客户，供求关系已经发生急剧变化，未来很长一段时间，供应可能要远远大于需求，再也不是前一段时间人们争论的供不应求了，如此，价格自然也是要落下了！

笔者经过研究发现，要想本次楼市再次回暖，必须具备以下两个条件中的任何一条：一，二套房信贷降低至30%或30%以下；二，房价大跌50%以上。

两者具备一个条件，楼上即可迅速回暖，两者都是将重点放在了购房者的首付压力上。

如果首付降低，改善型需求就可以卖房再改善买房，如卖了旧的买新的、卖了小的买大的，卖一套买两套或者是三套，如此需求即可被大量刺激出来，楼市即可如08年政府救市一样在短短三五个月后即可迅速回暖。但如果首付一直维持在50%，很多的改善型需求只能停止改善购房，因为他们即使能卖掉旧的、小的房子，但在首付提高2.5倍的前提下（按照去年首付20%计算），他们卖掉一套房子再贷款买房即使并不能换的同档次的房子（即使房子升值1倍，也只能是换得一套同大小档次的房子而已），如此他们断然不敢卖房，自然也就没有这些改善型客户涌入一手房市场了！

如果房价大跌50%以上，必然激发大部分抄底客户，比如去年卖掉房子的大部分客户和投资投机性客户，因为到那时，按照100万一套房来计算，首付20%，即首付20万；但如果房价大跌50%，即房子降为50万，首付50%，即首付25万。如此计算，也就是说房价只有大跌50%以上，按照现在的二套房首付比例才和以前的购房压力相当，只有这样，大量的投资投机、改善性客户，乃至首次置业者客户都会鱼贯而入，楼市必将再次迅速回暖！

但这样的两个条件短期内能出现吗？估计傻子都会说绝不可能！

一则，政府不会在短期内轻易地降低首付来明目张胆的救市，除非再次发生如08年美国一样的金融危机，但即使发生金融危机，我依然觉得政府也不敢盲目通过房地产就是，因为，本轮危机同样就是房地产引起的，如果中途救市，必然会酝酿一场更大如日本式的危机！

二则，房价绝不会在短期内大降50%以上，按照目前开发商的资金状况和目前的市场库存，短期内让大部分开发商大幅降价可能性不大，因此，本轮调控房价只会循序渐进，缓缓而行，也因此，本轮调控周期被拉长，可能两年，也可能三年、五年都未可知！

笔者却一直告诫开发商，千万不要对本次楼市调控抱盲目乐观心理，一定要做好房价大跌50%以上、调控周期3年以上的心理准备，如此，才能在未来的市场中争得一席之地，否则，人云亦云，一旦形势急剧恶化，大家都卖不掉房子的时候你也就等于殉葬了！

为何不能够在当前就做好最坏的打算呢，比如在规划设计之初就要根据未来的市场需求进行创新，如首次置业者需要什么样的房子，什么样的人是首次置业者等等，如果能够抓住未来刚性需求的首次置业者客户，必然也就赢得了市场主动，但是可惜的是，目前大多数售房部的户型都是前两年根据市场好的时候做的专供投资投机客户需求的户型，而真正意义上为首次置业者需求研究的好户型还不多见，也难怪，投资投机客户一跑，成交量也就急剧大跌了！至于价格，大家都会降，都会把价格调整到合理的范围之内，但即使价格调整到位之后，还是那一部分客户群，谁的设计符合并满足他们的要求，谁就能在未来的市场销售中争取跟多的客户，如果还是按照常规类的户型设计和销售，到头来可能就会走进销售的死胡同！

当然，根据现在的楼市调控，还可以想其他的超越竞争对手的策略和方法，比如在建筑立面上、销售服务上、付款方式上、开发商信誉品牌上、开发商资金实力上、智能化设计、后期物业管理、景观设计等方面，要做出同价格上比竞争对手更好，如此，也能在未来的市场竞争中有饭吃，否则，都是千篇一律，都还在做政府救市的美梦，都还是懒得如猪一样的工作方法来开发建设，无疑就是和一个“赌棍赌徒”无异，结果也可能死的很惨，08年没有跳楼的开发商也许会在本轮调控中接着跳楼！