楼市走势决定地方平台债务偿付风险

　　地方政府融资平台运行情况是我关注区域经济现象之一，刘煜辉先生文章分析很有道理，根据来自全国120个城市平台债务的调查，仅10%可以完全靠项目现金流作为第一还款来源，其他90%左右的贷款都需要土地开发权、地方政府财政安排等第二还款来源作为支持。刘煜辉先生认为，未来中国银行体系会的不良贷款会飙升。

　　地方融资平台7.38万亿元债务，若按照70%的抵押率，意味着作为银行贷款抵押的土地的价值高达10.5万亿元（假定土地估值准确），这是过去五年土地出让净收益的4.4倍。按照中国房地产信息集团（CRIC）的土地出让数据，其数据直接来自各地土地交易中心，较真实地反映了地方政府的财力。另一种方式表达，以2009年的土地销售收入来偿还这7.38万亿元债务，需要6.15年；以2008年的土地销售收入来偿还，需要14.76年，而这还不包括债务利息和未来两年平台余额要达到自然增长的峰值。刘煜辉先生的逻辑结论是未来经济增速和楼市走势决定正常偿付的风险。假如土地收入回落，或者市场低迷，地方政府仍需维持当前的支出水平，这个“以时间换空间”的游戏就难有圆满结局了。

　　问题是，正在进行房价调控处于两难：把高房价调下来，可能伤害房地产业的健康发展，影响经济增长；如果房价不降，就需要考虑人民群众的不满情绪。而积极的财经政策和宽松的货币政策是否退出，该怎样退出：如果继续实施经济刺激政策，将使物价水平上升、造成通胀；如果实施紧缩的经济政策，又可能造成经济下滑，政策性风险目前很难预料，最好是货币政策尤其是对银行信贷的管控手段将继续有效促进经济的软着陆。

　　地方政府投融资平台资金运行一般不透明，只是金融机构、监管部门知道内情，学者据公开资料分析很难，不过重庆市比较开明，《重庆商报 》6月22日报道，昨日重庆市国资委公布了最新经济运行数据，重庆市、区（县）两级国有企业资产总额和利润总额5月份分别增长35.7%和35.9%，发展势头良好。 截至5月底，重庆市属国有重点企业资产总额10981亿元，同比增长28.7%；负债总额8162亿元，同比增长30.9%。略微计算一下，重庆市国资企业资产负债率74.328%，资产负债率显然偏高。好在重庆房价与其他城市相对不高，近日两江新区挂牌成立，给土地市场注入强心剂，两江新区人口要扩展到400万，外来打工者将成新居民，房地产可以预料是品位发展，  重庆媒体报道，近日重庆市土地和矿业权交易中心发布的土地出让公告显示，渝解放碑又一黄金地块出让 起价每亩4872万 ，2005年，较场口百子巷地块出让，叫价6亿元，出让单价约1097.5万/亩，成为当时出让单价最高的地块。2008年，解放碑再次出让黄金地块——国泰电影院旧址，当时某地产公司以8.4502亿元获得了这宗土地的使用权，土地面积为1.7448万平方米，平均每亩的价格为3223万/亩。重庆地方政府投融资平台掌握主要土地资源，运行风险可控。