谢逸枫:九成房企如“死掉”九成银行要破产

  目前中国楼市讨论变得越来越“恐怖”，当然，房地产行业不仅是关系国家经济发展和政策调控及结构调整等问题，更是国计民生的大问题，尤其是市场经济和商业战争激烈及人心所向的利益问题，其实目前的房地产言论影响力超过了自国务院“415”的新政调控楼市的影响力和威慑力。因为市场上的声音已经趋于客观到主观，从理性到不理性，从市场分析到个人偏激最到盲目炒作或作秀。

  楼市正是“出人才”创造怪才的大平台，所谓长江后浪推前浪，“任大炮”和“牛刀”可能是“过时了”，因为楼市已经出现了比“任大炮”“牛刀”更加疯狂或者雷人或者。目前楼市最热门的词，要不就是下降或者是上涨；有的下降30%，有的是上涨30%；有的是房价下降到10%，可以“抄底”了；有的是下降到30%，才可以抄底了‘有的是今年三季“拐点”到了，有的是今年四季“拐点”才到’有的是今年楼市走向下行通道，有的是今年楼市面临08年危机；有的是今年下半房企“死一半”，有的更是预测2011年房企九成“活不了”。

  2010年6月1日中国最大包工头表示“明年九成房企会死得很惨”，这位知名企业家就是严介和（严介和：中国太平洋建设集团有限公司董事局主席。2005年，在胡润中国百富榜上排名第二而成为倍受社会关注的焦点人物。被媒体冠以“黑马富豪”、“中国第一狂人”称号）。被媒介批评为出狂言“明年九成房企会死”。据长江商报报道被誉为“中国第一狂人”、“中国最大包工头”的知名企业家严介和出席武汉某总裁培训班论坛，在谈及房地产行业时语出惊人。他表示房地产行业的调整严冬已来临，明年有九成房企死掉，买房最好在明年底或后年初出手。

  我们来分析下“明年有九成房企死掉，买房最好在明年底或后年初出手”的理由，一是调整严冬已来临，楼价开始下降，成交暴“零成交”，市场观望浓厚，房企资金吃紧。二是中国农村空置房占80%以上，楼市泡沫严重，随时将破裂。三是新政严格调控，淘汰大部分中小房企，最后被大房企“吃掉”。四是楼市是有价无市，价格高，但卖不动，估计再耗下去，除一流企业外，其他九成的房企明年都会垮掉。

  笔者认为，按照知名企业家严介和先生的“明年有九成房企死掉”的言论分析，如果“明年有九成房企死掉的话，毫无疑问“明年将有九成银行破产”，或者是中国因房地产崩溃而牵连银行负债资产过剩而导致爆发中国式金融风暴。因为目前中国房地产商三分之之一到二。其中有楼盘开发或上市或拿地资金，都是来源于银行贷款，款或者是上市融资，或者是用土地抵押的。

  尤其是房地产开发项目资本金35%，自2009年5月份房地产资本金下调20%，开发商可以有更多的丰富资金用来购买土地再融资再圈地，或者是用做支撑高房价的“流动资金”。另外是每年的上市公司的资金之中，来源于银行贷款和自储资金及参股的资金中，银行资金占到三分之一。其他就是拿地的资金，基本上是有地方政府担保，再有银行贷款。

  “明年有九成房企死掉”，究竟“九成”是多少家开发商？中国究竟有多少家开发商？今天查了一组可能陈旧了点的数据：根据一组数据的统计，目前在全国注册的房地产开发企业约有6万多家，但实际参与开发项目的最多也就两万多家，因为中国三分之一开发商只倒土地从不盖房。

  如果按照“明年有九成房企死掉”，6万多家开发商至少死去5.4万多家开发商,也就是意味着中国的金融机构也是要死亡九成。2009年9月2日有人统计全国性银行除这5家外，中国的商业性银行有100多家，也就是说要死90多家，仅仅剩余10多家。假如真按照知名企业家严介和先生的“明年有九成房企死掉”的言论推测，明年中国经济要崩溃，国家要崩溃，银行要崩溃，开发商要崩溃。

  楼市最会做秀的莫过于华远集团开发商任志强，认为房价上涨是趋势，并且会一直上涨，政府越调控房价越上涨，理由是开发商和政府“分赃”不均匀，尤其是地价和税费高及其他费用多。因一场商业活动作报告时，遭遇掉靴袭击，又给媒介送了一个名号，号称楼市“任大炮”和“被掉靴先生”。另外是上海某报社工作和写书及卖书的“牛刀”先生，号称唱降房价“第一人”，认为目前高房价危害国家经济和损害老百姓幸福生活，政府应该出更加严格的新政调控房价，因为牛刀认为，开发商和政府是一伙的，高房价应该遏制，楼市才会健康。