昨天下午，刚从宝安看守所会见完犯罪嫌疑人开车在高速公路返回市内时，车载蓝牙里接到我的当事人电话，他通知我买方即原告已同意卖方即被告也就是我的当事人以15万支付其违约金的条件，约好今天即6月25日到法院在法官主持下进行调解。

    我于2010年6月9日接了一个代理被告方的二手房买卖合同纠纷案子，当事人是通过朋友介绍慕名而来的。当时我的当事人作为买方被卖方起诉，并收到了涉案房屋不动产所在地的深圳市南山区法院的传票，定于2010年7月15日15时30分开庭，当事人聘请我作为代理律师出庭应诉。

    经了解情况，买方即我的当事人于2010年3月19日与卖方即原告签订了一份二手房买卖合同，合同约定涉案房屋转让价为人民币3800000元，合同约定被告在合同生效之日向原告支付定金人民币60000元，同时该合同约定了买方向银行按揭贷款支付楼款的具体履行方式如下：A、买方须将首期款（不含定金）于2010年4月10日之前（含当日）支付至指定银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方所付的首期款或第三方的监管账号中，买方所付的首期款为转让价减去定金后的楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款（即：首期款=转让成交价—定金—银行承诺贷款金额）；B、买方于2010年4月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；C若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金少于本合同转让成交价的，则买方应与按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。如因送审原因买方申请按揭银行无法贷出预先承诺款项，则买方应在两个工作日补足银行未能贷到的款项，如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告预期履行超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任并没收被告已支付的定金。

    合同正在履行过程中，我的当事人作为买方向银行提交了房贷申请，申请还未批下来就遇到了房贷新政。我的当事人购买的这套涉案二手房是第三套房，根据房贷新政规定购买第三套房的银行暂停放贷。我的当事人是惠州户籍，曾于惠州购买过一套住房现给父母居住，后到深圳工作又购买了一套两居室住房，一家三口夫妇二人和保姆孩子各住一间，现在购买的这套房是小房换大房的改善性住房。由于房贷新政规定第三套房停止放贷，我的当事人在交纳定金60000元和首期款700000元后贷不到款，无法全额交纳总房款，因而被卖方起诉到法院。

    接受买方即被告的委托后，我的应诉答辩思路是：买卖双方在合同中未约定首期款具体数额和向银行贷款的数额，视为一份预约合同，双方还没开始签订正式的房地产买卖合同。新政后，购房者不能根据银行新的审贷规定贷到款，而卖方在预约合同中同意卖方以贷款方式付款，现在无法以贷款方式支付房款达成合意而签订正式的二手房买卖合同，则此时购房者不属于违约，卖方应退还定金和首期款。

    笔者颜宇丹律师接受被告即买方委托后，买方告诉我他被银行监管的首期款帐户被卖方向法院申请财产保全，首期款70万被冻结。如果一审后一方一不服提起上诉，又进入二审程序，他的这70万还是被冻结住不能取出。他是生意人，需要资金流动，不希望70万资金被长时间冻结。

    考虑到当事人的实际情况，既然双方都有和解意愿，法院也尊重双方的意思，在开庭前根据双方达成的和解协议出具具有法律效力的调解书。今天下午，我和当事人到了法院，在法庭上，原告的代理律师已拟好了和解协议，我审查后补充了一条关于卖方配合买方解除银行监管的条款。中介中联地产的代表也到场，因为定金60000元监管在中介，双方在和解协议里约定由卖方到中介领取作为买方的部分违约金，其余的90000元由买方即被告另外支付给卖方即原告。中介表示只要双方达成和解协议解除买卖合同，中介自愿放弃佣金或必要费用，并出示了一份中介的格式合同，是一份三方签署的解除房屋买卖合同的协议，其中有一条关于佣金的约定，中介代表说只要划去就行了。但出于慎重起见，即使划去了这一条，中介把60000定金给了卖方，根据之前签订的佣金和必要费用协议可以随时要求买方支付必要费用，我还是在此协议中补充了一条就是：买卖双方解除买卖合同后中介不再要求任何佣金和必要费用。

    我们到了法官办公室，法官根据买卖双方的和解协议经询问双方当事人做了一份调解笔录，买卖双方及代理律师签字。很快调解书出来了。

    调解书内容如下：

    一、原、被告同意解除双方于2010年3月29日签订《二手房买卖合同》；

    二、被告同意向原告支付违约金人民币15万元，其中人民币9万元2010年6月28日之前9(含当日)向原告转帐支付，另外人民币6万元人民币属于原告交由中原地产代理（深圳）有限公司领取；

    三、如被告未按本协议第二款约定的期限向原告支付违约金人民币9万元，则须另行赔偿人民币2万元；

    四、原告同意于2010年6月28日之前（含当日）配合被告解除首期款资金监管；

    五、原告放弃其他诉讼请求；原告在收到上述违约金后，不再追究任何责任；

    六、本案案件受理费、财产保全费，经本院核定后，由原告自愿承担。

我们买卖双方及代理律师都签了字，一场官司就此圆满结束！

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976