典型案例：首付不够，要求解约退房

2010年3月，张小姐通过中介公司介绍，选中了位于北京市通州区的一套建筑面积为97平米的二手房，房屋总价款250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房屋买卖合同，合同约定张小姐首付20%，余款通过申请银行按揭贷款的方式向王先生一次性付清。当日，张小姐根据合同约定向王先生交纳了20万元购房定金。

4月，张小姐在中介机构的协助下，向银行申请贷款，但此时张小姐获悉，根据新的国家政策，自己需要支付的首付比例已从20%上调到30%，首付数额提高了25万元。张小姐四处筹措，仍无力支付75万元的首付款。张小姐想到了解除合同，同卖房人王先生交涉。张小姐提出贷款首付比例提高是自己无法预见到的，由此导致合同无法履行，自己没有过错，因此，王先生应该将定金退还给自己；而王先生认为由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行，应当适用定金罚则，定金不予返还；张、王二人反复协商，仍然无法达成一致，产生纠纷。

张小姐被迫无奈，诉至法院，请求解除双方买卖合同，王先生退还购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约，不同意退还定金。

律师分析

从目前发生的纠纷来看，购房者向法院提起诉讼，诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋买卖合同，请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房者的事实依据非常明确，均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策，导致合同无法履行。

2009年最高人民法院制定的《合同法》司法解释（二）中有明确规定，该规定具体内容为：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。

从房地产新政来看，国家政策规定对于双方来说都是必须接受的，如果需要继续履行，买卖合同双方在合同中的相应条款必须相应变更。在此情况下，如果要求购房人提高首付款比例或者贷款利率，则毫无疑问，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非买房人的合理预期。另外，房地产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而卖房人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。因此，将房地产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。

而从更深层次来看，房地产新政的目的一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力，遏制购房需求，减少房屋成交，以稳定房价；另一方面是通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏止房价过快上涨。人民法院将此种情况认定为情势变更，从而解除合同，与政策调控的目标并不相悖。虽然，不可避免存在部分购房者搭顺风车的行为，人民法院在此种情况下判令解除合同可能使部分购房者“预期房价下跌而退房”的经济计算得以实现，但人民法院采取这种应对措施仍然更为符合政策调控的基本目标。