当下中国商业地产的高峰供应颇受瞩目，但比起中国住宅市场“荡气回肠”的变动仍稍显平静。虽是地产的一个细分类别，但就其性质特征而言，商业地产与住宅地产存在着较大的不同，其具备更多商业零售的理性，由住宅开发转入到商业地产后境况并不顺利的企业，诸多也是忽视了住宅相比的理性特征。

对发展商而言，商业地产可能需要全额的持续投资，进入前需理性判断

做商业地产开发，一定要有相当的资金准备，从拿地到项目开业的时段内，基本都没有收入进帐，而且商业项目开业经营后通常都要两到三年的培养期，此期间可能都是亏损的状态，需投资商继续支出补贴。所以，一个商业项目从拿地到开业后获得赢利，一般可能都需要四年甚至更长的时间，又不能像是住宅靠分期开发滚动回款来利用资金杠杆，因此对于资金的要求会是非常高。

上述主要针对的是以租赁方式运作的项目，也有项目希望依靠销售产权商铺来实现资金快速回拢，但是随着投资者日趋理性，销售产权商铺的难度已逐步加大，快速实现投资回收的目标越来越不易实现；同时，销售产权的商铺项目通常都会面临更大的经营风险，对于看重公司品牌声誉的发展商而言，即使卖掉了商铺产权，在相当长的时间内还要承受经营上的心理压力。所以无论出发点是租是售，对商业地产的投资都需要更谨慎地进行理性判断。

对零售商而言，受概念的影响很小，招商时需理性讲述

住宅地产在营销中面向的是市民大众，虽然每个人都有居住的经验，但大多对于专业环节的分析判断能力仍然有限，如规划设计的合理性，材料的优劣，推广概念可实现程度等；并且，在中国住宅持续升值，“买到就是赚到”的市场现状下，发展商都是处于强势地位，买家也难有底气及时间去对物业进行细致考量。在信息不对称且地位强弱悬殊的状况下，开发方受到的约束相对较小，促成了市场上“概念重于产品”的风气。

商业地产的直接客户是零售商，招商时面向的零售商品牌越知名、运营能力越强，其对物业位置及硬件的判断会更专业，一个发展商可能一年都不会有多个商业项目同时运作，但诸多零售商一年内可能会与数百个物业接洽沟通，因此在对于物业价值指标的衡量及判断上，零售商通常会比发展商更有经验。例如，零售商在洽谈物业时，初步看好后会做营业额预测，依据工具及经验进行理性分析，他们知道顾客的消费通常都不会大起大落，他们也很难相信一个新奇的定位概念能够大大促进他们的销售额。所以，在商业项目招商时，用概念说话对零售商的影响是非常有限的，越资深的零售商可能越不看重概念。况且，在中国商业地产集中大量供应、阶段供过于求的现状下，零售商处于较强势的地位，对物业的审视显得更为严苛，项目要在招商中赢得先机，开发者须舍弃对概念的看重，在物业选址及营造上进行精耕细作。

对消费者而言，项目的内在是透明的，唯有优势的业态及品牌才有长久吸引力

在我们现实生活中，消费受品牌传播概念引导的例子不在少数。如一个人最近皮肤干燥想买面霜，他可能会更关注“保湿”的面霜，而如果某保湿面霜强调的概念是富含最新科技成果的“保湿分子”，则可能会对他更有吸引力，但实际这位使用者是看不到这些神奇的“保湿分子” 的，对于面霜的实际效果，有时也只能“心领神会”。

商业地产是纯粹的产品主义导向，其就像是餐厅里的菜品，很难对消费者实现“概念引导”，因为不管之前你说什么酸甜苦辣的概念，只要上桌，客人一尝便知。一个称为“时尚”的购物中心，如果里面全部是老气横秋的品牌，年轻的顾客群可能一次之后就再不会回来；一个称为高档的商场，如果看到的都是“皮尔世家”、“德国老人头”等伪欧美品牌，也定会引发高端人群的不悦。所以，商业项目在针对消费者进行推广时，要谨慎使用其它行业甚至是住宅地产的概念营销手法，怎样的定位、怎样的特征一开业就会真相大白，潜心修炼内在比大张旗鼓宣传概念更有用。