财经周评（10-29）：三大国家中心城市公共租赁房实施比较

彭澎

作为一项住房新产品，去年国家提出“公共租赁房”的概念后，今年国内多个城市开始实施有关方案。

前不久，我受邀参加广州市住房保障办主持的《广州市经济租赁住房管理办法》的讨论，广州市今年将新建3000套经济租赁房，并且从目前建设的经济适用房中留出2.6万套房源转为经济租赁房。为此，广州拟通过两种方式建设经济租赁房。一是政府主导建设，包括政府直接投资建设、单位利用闲置土地建设以及在出让商品住宅用地项目中配套建设；二是鼓励社会力量投资建设或以股权、债权等方式参与开发建设和经营，并给予建设优惠，比如地价和税收方面的优惠。后者主要供给本市的中低收入住房困难家庭，此外，也可向在本市工作并签订了一定年限劳动合同，年人均可支配收入、资产净值、居住面积符合政府公布标准的引进人才、大学毕业生以及外来务工人员出租。前者的门槛是年均收入15000元，后者的年均收入是30000元。体现对户籍人口与非户籍人口的不同政策待遇，但起码给了非户籍人口一个机会。

上海发布的《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》则将覆盖常住人口，即只要有基本稳定工作的城市常住人口都可以申请，主要面向存在阶段性居住困难的本市青年职工、引进人才和来沪务工人员。而且考虑到本市公共租赁住房涉及到的人群广、收入差异大，因此在申请条件中暂不设收入标准。这可能是与广州方案最大差别所在。同时，也可以看到，上海上报中央的房产税征收方案拟对非沪籍居民购房采取税收限制措施。也就是说，非沪籍居民购房上进行限制，而在租房上予以考虑。这种有区别的对待应该说也是一大特色。

有趣的是，我在广州市房管局调研夹心层住房困难的解决方式时，有关人士告诉我，他们去重庆参观考察住房保障问题，并认为重庆确有一些好的做法，但重庆钱多、经验学不来。据报道，重庆市开征房产税方案也已上报国务院，这是继上海之后的第二个国家中心城市上的如此方案。其核心内容是尝试实行城市住房供应双轨制。根据综合方案，重庆市计划三到四成的低收入群体由政府提供公共租赁房予以保障，六到七成的中高收入群体由市场提供商品房解决。显示了重庆对住房制度重新设计的思路。今年，重庆将大量建设公共租赁房，其中，廉租房220万平方米，开工建设公共租赁房500万平方米。另一方面，将高档住房土地增值税预征率由1%调高到2%，以平抑房价。值得关注的是，重庆的公共租赁房也不设户籍限制，甚至也不设在渝工作年限等门槛。更让人大开眼界的是，重庆还提出了“6．5年买一套房”的设想，表明了“二次房改”的态势，有可能引领中国新一轮房改。重庆的开发商也对“重庆新政”心领神会，开始将商品房开发瞄准中高端房产，而把低端商品房让给国资委旗下的重庆地产集团来负责。

启示一：我一直奇怪广州把国家和许多地方称之为“公共租赁房”的品种称为“经济租赁房”，广州市住房保障办给我的答复是，经济租赁房和廉租房都是公共租赁房的有关产品，以后逐步取消经济适用房和限价房后，剩下的保障性住房都是公共租赁房了。另外，在广州方案中，经济租赁房是可租可售的，一旦买下来就转化为经济适用房了。而首期的一部分经济租赁房直接从经济适用房转化出来。这与公共租赁房也有差异。

启示二：上海和重庆都对非户籍人口有更为亲和的政策，这可能对提高城市竞争力和吸引力有帮助，起码“逃离北上广”的“蜗居”“蚁族”们有得重新选择了。其中，上海没有收入区别，重庆更加没有居住年限门槛，这都是广州没法比拟的。

启示三：重庆按照“低端有保障、中端有市场、高端有遏制”的差别化调控策略，对保障性住房，土地实行行政划拨；普通商品房（含二手住房）交易契税按1%征收，交易手续费减半；200平方米以上、房价是成交均价的3倍以上、别墅等实施打压政策，不仅交易契税按3%征收，而且拟征收特别房产税，即类似物业税每年缴纳，土地增值税提高到2%。其中，特别房产税有1%、2%、3%甚至5%等多个版本，而且都是市长说的。按重庆市长的设想，公租房是一笔庞大的不动产，如果15年后政府收回来当商品房卖价格可以翻一番，即使租金也比银行利息高两个点。这又是一种不同的思路。