陈真诚：“满月论”或藏玄机（新闻晚报）

陈真诚：“满月论”或藏玄机

文/陈真诚

（载：《新闻晚报》“东方地产·评论”，原文地址： http://newspaper.jfdaily.com/xwwb/html/2010-05/27/content_339289.htm

（内容导读：房价回调下降，相比于成交量下降而言，具有时间滞后性…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

继新一轮房地产调控历时一个月后，到5月17日，房市调控“新国十条”发布满一个月。在这一个月里，在严厉房地产调控政策作用下，再加上央行再次上调存款准。备金率以进一步收紧银根等因素的综合作用，一个铁的事实是，房地产形势已经发生了骤变，消费者对房价下跌预期增强，各地观望氛围越来越浓。

尤其从“五一”假期开始，房地产市场走势预期急速异变，观望情绪进一步浓厚，全国性市场成交加速萎缩，普遍陷入 “冰窟”。在部分城市，成交量甚至出现了多达六成的降幅，多数地区的房价出现不同程度的下降，但下降不明显。

众所周知，在房地产调控新政的作用下，投资投机者已普遍撤退，购房者普遍认为市场将步入调整而加剧观望，房价下降趋势已经形成了一致性判断。但是，不少人士也表示，目前下降的幅度不太大，买卖双方在观望中僵持。

或正因于此，市场各方似乎非常在意、重视新一轮房地产调控新政 “满月”这个时间点，纷纷进行盘点、分析、总结，甚至就此对房价走势、市场大势、调控效果以及调控政策走向下结论。在本文作者陈真诚看来，以新一轮房地产调控新政“满月”来下结论，实在显得过于急功近利。

首先，毋庸置疑，房地产市场目前迎来了“史上最严厉的调控”，但这些政策不可能在短短的一个月内就全部发生效力。

事实上，一般来说，调控政策作用通常分为两个阶段，一是政策态度带来的房价预期及房价方向性变化；二是政策执行形成的真实房价表现，两者具有一定的时间差。这也就是说，不可能在短短的一个月内就完全实现全部政策的调控效果。即便在“新国十条”这种严厉政策调控下，必然具有一定的按照历史轨迹前行的行为惯

另外一方面，从调控效果来看，成交量已经快速下降这已不容置疑，另一个更直接的因素则是看房价是否合理回调。

在目前房地产市场形势下，就房价变化而言，最主要是取决于卖方行为结果，二手房取决于准备卖房者对价格走势的判断、定价预期、是否愿意降价出售，新房则取决于开发商对价格走势的判断、定价预期、是否愿意降价出售。

无论是新房或是二手房，一般而言，几乎绝大多数卖房者难以在一个月以内做出直接与之利益相关的降价决策。

与此同时，房价回调下降，相比于成交量下降而言，具有时间滞后性。这个时间滞后期，往往会超过一个月以上。这可以参鉴历史经验。如2007年9月27日出台二套房贷款政策后，市场开始异变，但至2008年7月，随着金融危机加剧，房市成交量开始直线下降，但房价仍然在上涨，直到整整三个月后的2008年10月，各地房价才几乎全部直线下跌。这就是说，房价的变化，短期内未必能与成交量的变化一致。

从上述分析来看，虽然新政“满月”这个时间点，对市场形势、房价走势、调控效果、调控政策走向来说是一个很重要的观察期，但绝对不能单一地以新政“满月”的市场表现来定论房价走势、市场大势、调控效果以及调控政策走向。

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