楼市调控的效果不能止步于观望

中国楼市调控始自2009年下半年，包括“国四条”、“国十一条”、“京十一条”在内的紧缩调控信号密集发出，央行也在今年前两个月内两次上调存款准备金率，面对全国范围内的炒房潮和房价失控局面，4月中旬，被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策适时出台，提高改善型购房信贷门槛、限制投机性购房、政府直接入市干预，调控措施立体而严厉。4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　楼市调控新政至此，最大的成效是，大多数城市房价的凶猛上涨势头暂时被遏制住了，僵持和观望氛围甚浓，而且股市和农副产品市场都发生了极其敏感的反应，楼市调控的目标似乎并不明晰。

　房地产开发商目前处于守势，他们的目标是守住财富。而许多无房的民众则希望房价下跌，银行处于政策执行者角色，真正让房价上涨还是下跌，主要是政府政策，市场的力量依附政策。

政府密集出台调控政策，体现了执政为民。高房价已经演变为社会问题，正如李稻葵所言，楼价不断上涨，还是一个潜在的政治引爆点，尤其是在觉得自己被排除在房地产市场外的年轻人中。楼价上涨让许多人（尤其是年轻人）变得非常焦虑，这是一个社会问题。笔者认为，高房价持续下去，政府政策将会失去民心，构成社会和谐的隐患。

中国的楼市调控远没有想象的那么简单，可能陷入进退两难的尴尬中。地产价格调控的措施，主要不是打下去房价，而是让价格涨势逐步放缓，中国经济复苏的步履尚不稳健，政府期望在打压高房价的同时，不要伤及宏观经济大局。目前中国经济存有不少大隐患，如楼市、通胀与地方债务问题等，这些年来，房价的走势始终牵动着社会的神经，不仅关系着改善居住条件的民生问题，也牵涉到整个经济的发展质量和速度问题。特别是当下的高房价，已经不再单纯表现为老百姓买不起房，而是某些利益主体高度垄断房价，使社会财富向开发商、投机炒房客等少数人集中，放大了社会分配不公的矛盾，影响到社会的稳定与和谐。中央及时推出楼市史上最为严厉的调控政策，坚决抑制过高的房价，是顺应民心民意符合社会发展要求的重大举措，但有三大隐忧：

　一是楼市调控影响地方政府财政，地方债务绑架楼市调控 。

中国银监会主席刘明康也曾介绍说，至2009年末，地方政府融资平台贷款余额为7．38万亿元，同比增长70.4％，按照现有法规，地方政府对贷款进行担保属于违规行为，怎么办呢？城投债、“银信政”等各级投融资平台也就顺势而起。来自银监会的统计数据显示：到去年5月末，全国各省、区、市合计设立8221家投融资平台公司，其中县级平台高达4907家。而从地方平台公司贷款债务与地方政府财力对比看，债务率为97.8％，部分城市平台公司贷款债务率超过200％。这种触目惊心的状况表明，地方融资平台负债已经与地方财政密切捆绑，财政资金日趋“信贷化”。

通过投融资平台“举债”之后如何还债？刘煜辉认为，本身具有稳定现金流支持还款的融资平台较少，大部分融资平台都要依赖第二还款来源，即土地转让或财政补贴。国金证券的分析师就曾经过调研认为，融资平台贷款中的75％与土地挂钩，剩下25％靠财政兜底。目前，土地注入成为打造融资平台过程中最普遍和核心的内容，不仅可以用土地抵押担保，还可以作为未来的收益来源。拿土地借债进行城市建设和土地开发储备，然后产生土地收益，用来还债和投入新的开发储备，这一经营土地的思路已成为风潮。

既然地方政府严重依赖融资平台举债度日，既然这些债务多以土地为抵押，那么，还债来源自然也就建立在地价上涨的预期基础之上，能否举债以及举债多少也建立在地价基础之上。房价涨则地价涨，地价涨则不仅土地出让金增多，地方财政收入增加，偿债有望，也可让地方政府获得更高额度的土地抵押贷款；可要是房价降而地价跌，土地出让金减少，地方政府不仅偿债能力降低，还无法获得更多土地抵押贷款。也就说，地方债务在很大程度上维系于地价上涨，“房价—地价—贷款还款”成为维系地方政府资金链的路径依赖。因此，要提高中低收入者的收入、向中低收入者提供房屋、从土地出让开始对相关环节“均衡”征税，抑制地方、开发商和投机者对地产业的过度“依赖”。

　二是担心中国经济整体降温。

因为房价高涨，老百姓怨声载道，于是，主张打压房地产的声音一定会占据上风。打压不奏效，还要打压，直到将经济彻底歇火。于是可以判断，短线房地产市场将极度降温，并且很可能导致中国经济整体降温。但中长期导致房地产市场火爆的本质性原因很难解决。当经济降温导致很多行业都不景气时，另一方面的声音又将越来越响。于是，房价又回来了。如此循环往复。

如果房地产调控降低增长速度，使超过潜在增长率11.9%的增长，回到9.5%-10%的潜在增长水平，是今年经济平稳运行的目标实现的关键之一。实现今年的潜在增长率的平稳增长目标，可以得到政策和外部环境改善的支持。7.5万亿的新增贷款加上去年未使用的银行信贷，能够保证25%的固定资产投资的增长。在各种刺激消费增长的财政政策推动下，消费保持15%-16%的增长水平是完全可以预期的。相对去年外需市场的改善，净进出口增长对GDP贡献应该可以转负为正。内需增长可以保证今年经济增长达到9-10%的增长水平，而进出口增长的改善，在边际上增加实现今年增长目标的保险系数。

三是担心楼市崩盘。

很多国家的房地产市场泡沫破灭基本都是在房价大幅上涨的两到三年以后。如果中国房地产延续09年的涨势，两年到三年，房地产价格泡沫不断膨胀，中国经济将面对巨大风险。虽然房地产的调整可能给经济增长带来一些不确定因素，但是如果今年不及时进行调整后果可能更严重。

楼市的崩盘，主要表现就是地区房价出现30%、甚至50%以上的下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。一旦楼市崩盘，发展商自然是首当其冲，接着钢材、水泥、石材等制造业也可能会步其后尘，面临困境，对采矿、能源、机械、广告、装饰等行业也会有不小的负面影响。有业内学者指出，更严重者，楼市崩盘将会影响银行非贷款类资产的市值，导致金融机构总资产缩水；也会影响银行担保品的价值，引起银行贷款质量恶化、不良贷款率上升，从而陷入经济状况进一步恶化、房地产价格进一步下跌的恶性循环。最终的结果是个人消费能力下降、劳动力贬值、国民经济受损。

　现在看来，楼市调控固然复杂，但最重要的是控制银根，实际上控制了开发商、炒房族及地方政府投融资平台。房地产泡沫的形成和泡沫破灭后爆发的经济危机都与银行资金大规模进入房地产市场有关。规范和严格银行信贷进入房地产市场的管理和调整，是遏制房地产市场泡沫危机的蛇之七寸。

观望，成为了眼下中国楼市众生相中最为普遍的脸谱。5没有人会愿意永远观望。专业的房产研究者普遍不看好楼市新政的持续性和最终所能达到的调控效果。对于楼市新政，开发商其实早有准备，他们已经很习惯宏观调控了，所以表面上表现得异常平静，“推迟入市”成为常见选择。“屡调屡败的中国楼市，在新政迭出的这几年，为什么高房价会成为严重的社会问题？为什么中国民众会不堪重负？社会大众担心，调控政策退出后，房价很可能会出现报复性上涨。如果真的出现这种情况，楼市调控政策失去民心，那将是政府政策的公信力的失败。

　　蔡律   2010年6月4日