昨日，住房与城乡建设部、中国人民银行、银监会联合发布“第二套房”的认定标准(全文)，通知中明确，借款人首次申请利用贷款购买住房，但是在当地房屋登记信息系统中，其家庭已经登记有一套住房（及以上）的，将被认定为二套房（及以上）。这就是所谓的“认房”。家庭成员的范围包括申请贷款人以及他的配偶和未成年子女。

    另外一种情况为“认贷”，即借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房。业内人士解释说，就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，此次买房仍然算二套房（及以上）。

    还有第三种情况，如果申请人已经买了房，但是在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。

   

    认房又认贷比之前试行的要严厉很多，也误伤了误伤了改善型购房者，解读通知你会发现就算借款人此前贷款买的房子已卖了出去，目前无房居住，买房时只要选择贷款，据银行记录也会认定为“二套房”，要执行二套房贷政策。其实政策的初衷是好的，想要避免只认房而出现的诸如“假离婚”、“假未婚”等等投机行为，可是这完全可以通过银行联网房屋登记系统和民政（银行五招查假）来解决，标准如此一刀切，打击炒房的效果是有了，可又与国家支持改善型购房的政策相悖，怎能算是好政策呢？此外还有三大疑问没有明确答案：

 

悬疑1

已有多套外地购房怎么算

通知指出“借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的”算做二套。 可以认为如果购房者之前贷过款，在外地贷款买房就算二套；如果购房者之前没有贷款买房，在外地也是第一次购房的话，实际上依然可享受首套房待遇。据统计，目前北京人在海南、秦皇岛、山东等地购买度假型房屋的比例占到总购房人群的两成，而这些人基本在北京已经有一到两套甚至更多的房产。

悬疑2

夫妻离婚析产是否算二套

通知规定，只要购房者名下有一整套房产再买房即算二套，那么对于夫妻共有一套房产，各占50%的产权，然后离婚，双方需要再买房的，是否算做二套呢？ 政策里没有明确规定，但是从常理上应该算做首套。

悬疑3

商业地产是否算在内

过去对于个人买底商等商业地产是否算做是有房族没有明确规定，而昨天出台的新规同样也没有做出解释。由于之前商业地产不受二套房限制，因此在住宅市场受新政影响低迷时，商业地产项目逐渐成为新的投资渠道。

   

   笔者还注意到，“在房屋登记信息系统中查不到信息的，银行可通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式，尽责调查，以确认此次为二套房（及以上）。” 这样主观性加大了，容易出现大家连提都懒得提的阴暗问题，房屋登记信息系统为什么就查不到？是因为房屋交易登记系统是在2002年后逐步完善的，2002年以前的交易记录缺失不少。客观地说，政策是不可能等一切都完备了再出台，但我们相关部门可曾在每次政策出台后，借机积极去完善相关配套机制呢？

    通知中放宽非本地人购房，对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，如果申请住房贷款，也按照上述三种情况来认定第二套房。对不能提供1年以上当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非本地居民，申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。在那些商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据规定，暂停发放住房贷款。既然用纳税和社会保险缴纳证明可享受首套房待遇，又规定要因地区限制，而政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”（相关见本博公布高房价城市名单需要的是底气 ），提供“两证”是不难的，外地炒房者可钻的空子不小。这样务虚的细则不提也罢。

  

    不管怎样，统一标准总比各说各话的好，疑问若减少，银行工作效率自然就高。不足之处，在实践中视情况多少完善和改进吧。