北京房价要原路返回

                     文/马跃成
     有业内人士回忆说，通州房价从2005年的4000元/平方米涨到2009年年初的8000元/平方米，之后一路上扬。2009年年底以来，在新城利好的刺激下一路向上，仅半年时间便直奔30000元/平方米。
     这么看来房价该怎样下降应该很清楚了。事实上，这段时间北京的房价下降趋势也是很明显的。
     上周针对楼市供求双方的两项重要政策出台，旨在消除人们对楼市调控能坚持多久的疑虑，打破调控与反调控的僵局，让房价快速回到理性轨道。
     这两项政策分别是：提高土地增值税预征率和对“二套房”的认定坚持“认房又认贷”的原则。
     虽然，房价回调已成楼市共识，但是回调多少，以及什么时间回调到位却存在很大的分歧。典型的是有人认为现在房价和交易量已经调整到位，鼓动人们进入抄低。也有人认为房价下调将严重影响中国经济复苏，甚至导致银行破产、政府瘫痪。其他耸人听闻的观点还有不少。
     但是，我们看到的消息是中央政府调控楼市的决心一点也没有动摇，建行已经表示建行的耐压测试显示能承受50%的房价下跌幅度。
     通过北京房价上涨的典型地区通州的上涨路径，我们可以看出，房价回归的路线到底该怎么走。
     4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平方米，相比3月份商品房均价22885元/平方米下跌了8.7%。5月24日-5月30日北京共有4个项目开盘，环比之前一周（5月17日-5月23日）减少了12.00%；而4个项目开盘均价为18975元/平方米，环比之前一周每平方米下挫至13985元，跌幅达42.43%。虽然房价下降与近郊、远郊项目的集中入市有关，但是去年领涨的也是郊区项目，这说明有一定的代表性。
     6月份,京城计划入市销售的新盘项目仅有30余个，且半数以上项目表示销售价格待定。新政调控之下，开发商的观望情绪越发浓厚。

      根据北京市房地产交易管理网数据统计，今年5月，纯商品住宅（包括普通住宅、别墅、公寓等，下同）的成交面积约为49.5万平方米，而成交套数为4455套。2009年5月，纯商品住宅成交面积约为194.5万平方米，成交17640套；2008年5月，纯商品住宅成交面积约为111.3万平方米，成交10052套。

    5月的成交量环比调控政策效果尚未突显的4月，也是大幅下跌。今年4月，北京商品住宅成交面积约为150.1万平方米，而5月仅约为49.5万平方米；成交套数4月为13712套，而5月仅为4455套。

     新政调控以来，4月至5月的成交均价也体现出下滑趋势。据统计，今年4月的成交均价为22493元/平方米，5月成交均价下滑至18561元/平方米，成交均价下滑3932元/平方米，下滑幅度为17.5%。东三环的某酒店式公寓甚至出现了万元的降幅。
     二手房市场的情况是，5月份的房价出现了10%左右的下滑，望京、通州等区域的二手房价降幅更是达到15%。5月1-26日，全北京市二手房成交11739套，去除掉经转商过户，预计纯粹的二手房交易在5400套左右，整个5月会在6000套左右，相比4月份成交环比下降80%左右。

     据有关人士透露，本月起，万科将在全国的范围内降价，以加快销售量，抢占市场。万科再当带头大哥降价是非常有说服力的。因为万科在2008年就有过先知先觉的行动。
     从五月份的情况看，成交量几乎跌到最低点。现在政策还在进一步施压，相信6月份的情况会继续沿着这个方向走下去。