深圳房地产律师/颜宇丹

    自从四月中旬国家调控新政出台后，笔者颜宇丹律师的电话就不断，除了在外奔波或开庭时间，几乎每天都有数位来访者到我的办公室，但大多数只是咨询后就没了下文，想必是买卖双方已达成了和解。

    进入六月份后，之前咨询过我的几位当事人因为协商不成决定起诉，这几单都是买方购买了开发商的一手房。其中有一单委托我与开发商协商处理，开发商之前整天催着他履行合同，本律师介入后向开发商发了一份律师函要求解约，可多次与开发商指定的该公司法律顾问约见皆被拖延，根据当事人意见只得通过法律途径解决，诉至法院。

    我上周连续在福田法院、龙岗法院和南山法院立了三个案，都是一手房买方起诉开发商要求解除买卖合同的，其中两位是香港户籍人士，一位香港人是在深圳买的第二套房因受限外令无法过户的，一位香港人是因外地户口未在深圳缴足一年社保，只签了认购书无法贷到款的，另一位是内地户籍买了开发商双拼房已签订了预售合同无法贷到款而退房的。周一去福田法院立案时法院审查出当事人是香港人要求必须本人到场当场签字，我只得联系当事人从香港连夜赶到深圳住了一夜第二天一早去法院签了字才得以立案。可周五到南山法院为另一位香港人立案时，立案庭工作人员却说即使香港户籍人士，代理人签字就行了，但为了慎重起见，我还是让香港当事人在起诉材料上当场签字捺了手印。

    正在南山法院立案时，之前咨询过我的一位当事人打来电话来说他被卖方起诉到法院，因适用简易程序已经收到法院传票还有十多天就要开庭了，要求马上见我。当时是周末已届下班时间，我只得和他在咖啡厅里见面。看了对方向法院提交的诉状和提供的证据，他买的是一套价值330万的二手房，约定的违约金是百分之二十即66万，卖方的诉讼请求是要求解除合同并要求买方承担66万的违约金，他只得应诉。

    今天周一刚上班，之前和我见面咨询过的一套一千多万的豪宅的业主打来电话，他和买方约定了房屋总价款的百分之二十的违约金，即两百多万的违约金。买方因为是购买的第三套房贷不到款，到了双方签订的二手房买卖合同约定的付款时间还未交付首期款，双方在中介的调解下又签订了补充协议，卖方同意宽限一个月时间换家银行贷款，可买方还是贷不到款，买方现在要求退还五十万定金，而现在这套房的价格已下跌了一百多万，卖方自然是不同意，双方无法达成解除合同协议，卖方准备诉至法院。

    我上周四立案的那位购买了开发商双拼房的当事人，本来和购买了同一开发商同一小区房产的几位买方同时起诉可以作为集团诉讼合并审理的，但他等不及其他买方先委托本律师立案起诉。开发商现在已向这些因贷不到款而无法继续履行合同的买方发了律师函，给出了一定的合理时间,如果买方在合理时间内再不付款履行合同将被追究违约责任。如果开发商将不继续履约的买方告上法庭，要求买方继续履行合同并承担逾期交付房款的违约责任，买方将很被动。另几位同样情况贷不到款的买方见我的当事人先带头起诉了，之前还抱希望与开发商能够协商解除合同，但开发商并不买帐，因为如果退了一家，很多买方也会以此理由要求退房。现在新政调控下开发商房子难卖，一手房空置率很高，开发商也不怕耗时间，毕竟不能用银行按揭款付房款也不是开发商的责任。开发商的态度很强硬买方愿告就告，如果拖到约定应付款时间的90天以后，卖方就有权要求买方承担未支付款项的百分之十的违约责任。买方如果不起诉，一旦被认定违约，90天内每天就按未支付款的日万分之三承担违约责任，即每天就支出几百元的违约金。买方现在比卖方更着急，只能起诉通过法律途径解除合同以减少违约金。如果委托了房地产法律专业律师代理诉讼，搏得个不承担违约责任而得以退还已交付的首期款就是最好的结果了。出于这样的想法，这个小区的几位买方也找到本律师准备起诉了。

    无论是一手房还是二手房，买方还是卖方，都不想轻易打官司，因为诉讼是需要花费成本和时间的，但当双方开出的解约条件差距甚远的时候，无法达成和解，也只能真刀真枪地法庭上见了！

     总结起来，六七月份已经和即将进入法律程序的房屋买卖合同纠纷有这几种类型：第一类是预售房退房纠纷，这其中又分为两种，一种是只签订认购书还未签订正式预售买卖合同的，一手房没有二手房双方私下了结那么简单，涉及到众多购房者，据我所知，现在还没有一家开发商主动给购房者退房的；第二种是已签订预售合同并已在国土房管部门进行备案登记的，登记部门要求凭法院或仲裁委的生效法律文书才能解除备案，只得走进入法律程序。第二类是豪宅违约纷争，购买豪宅的一般交纳的定金动辄几十上百万，现在买方贷不到款又不愿一把掏出上千万支付全款，而千万左右的豪宅最近跌幅已逾百万，卖方更不会同意退回买方定金。能买的起豪宅的人都是比较强势的人，也付得起打官司的成本，这一类当事人也是诉讼主体。第三类是二手房买卖中双方都有违约之处，都觉得自己是守约方对方才是违约方应该承担违约责任，争执不下难以私了只能用法律手段解决。第四类是炒房客，这一类以外地户口居多，也最不讲理。一般炒房客都会同时以多个身份证买多套房，现在看见房价在下跌，正好以异地置业贷不到款为由要求卖方退房退定。而这种客户是中介的大客户，中介一般都向着买方，为了帮买方退房上门骚扰卖方。卖方不胜其烦，决定拿起法律的武器保护自己。

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颜宇丹律师：广东圣方律师事务所律师、全国工商联房地产商会全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳军人社区法律版主、深圳电台《地产先锋*律师在线》栏目特邀嘉宾、“谈房论市”论坛法律顾问、中华全国律师协会会员、房地产建筑法律圈圈主。主攻：房地产及建筑法律事务、公司法律顾问、民商事法律事务等。邮箱：[email protected] QQ:1422054976