万科在深圳降价是楼市风向标

 

万科、深圳、降价。这三个词汇对中国房地产市场具有重要意义。有媒体报道，6月4日和5日，万科在深圳再次上演夜晚开盘，分别推出了万科清林径和万科第五园四期。两个项目的开盘价皆明显低于预期，结果是，一个卖光，一个热销八成。

 

当前，我国房地产市场处于非常敏感的时间段。自4月中旬启动新一轮罕见的严厉调控以来，全国重点城市房屋成交量大幅下滑，但新房价格依然坚挺。近期，国土资源部一周连出两道土地增值税的“清算令”，房产税改革列为今年财政部工作计划，以及三部委出台二套房贷细则，都让人体察到调控政策仍未放松。为什么不能放松，原因倒也简单，本轮调控最重要的目标就是：坚决遏制部分城市房价过快上涨。

 

如果开发商都不降价，调控也就不可能放松。当恒大地产于今年6月初率先采取全国八五折促销行动时，业人士都在猜测万科何时会降价。作为行业龙头老大，万科的一举一动都受到关注，回顾2007年底，随着王石“拐点论”的现身，万科是大型地产商中首先全国性降价的。当然，其后跟风者不在少数。

 

再说深圳。2005年之前，相当长一段时间内，上海楼市领骚全国，以致于2005年调控文件“国八条”出台时，全国许多城市怨声载道：“上海感冒，全国吃药”。从2005年下半年开始，深圳取代上海，成为全国楼市舞台上的首屈一指的“明星”。上海楼市调整时，深圳逆势上行。

 

尤其是2007年，深圳楼市中投资投机需求比重和房价涨幅，皆为全国之最。物极必反。2007年，深圳同样是全国最早出现楼市调整的城市，三季度成交量已触顶，四季度就出现房价下跌，而其它城市，比如上海只至2008年第三季度，房价才出现明显下跌。而万科的全国促销行动，也恰恰始于深圳，2007年10月万科金域东郡以低于市场预期的每平方米7500元推出新房源。

从去年到今年，历史再度重演。2009年深圳房价再次飙升，而12月“国四条”出台后，又是深圳楼市抢先降温，“买房送500克黄金，交5万再抵15万房款”等促销手段重出江湖。及至眼下，随着十几个新推楼盘已经或将要降价促销，深圳几乎所有区域都已有楼盘降价。

 

上海的情况是这样的。5月份，上海新建商品住宅（剔除动拆迁配套商品房）成交量只有可怜的30万平米——这是2003年以来除春节所在月份最低的月成交量，而且供求关系已由去年的供不应求，逆转为严重的供大于求。然而，新房价依然坚守在23000元/平米左右的历史高位，虽然也有楼盘进行促销，但多属郊区中低档楼盘，尚未形成整体性降价的格局。

 

相较一手房的顽强，二手房价格已出现普遍性的松动，近期成交的二手房价格总体上已较前期下跌一成左右。如果观察网上可售量，更能窥见奥秘。眼下，上海一手住房和二手住房的网上可售量分别为572万平米和1440万平米，分别比4月初增加了20%和45%。由此可见二手房市场中投资投机客促销的热情远高于一手房市场中的开发商。尤其值得关注的是，在2008年底上海楼市最低迷的时候，二手住房网上可售量最高值为1400万平米，而现在已超过了当时的峰值。由此可知，二手房调价的压力非常大。

 

一手房网上可售量增幅较小，主要原因是很多开发商延迟了项目开盘时间，市场观望情绪浓厚，开发商不敢轻易开盘，定价偏高，肯定不好卖，定价偏低，又有可能引来前期业主的抗议。更加窘迫的是，部分楼盘的目标客户是投资投机者，而在政策的严厉打击下，即使是楼盘降价，这些谨慎的投资客也不见得敢于入市，他们毕竟不是等着买房结婚、小孩子上学、动拆迁等刚需者。

 

开发商暂时不差钱，但多数企业难以承受半年不卖房的压力。另外，部分一线地产商还有战略目标，比如通过促销扩大市场占有率，从而在愈演愈烈的地产巨头竞争中处于有利位置。回顾2008年，早降价者早得利，坚持不降价者2009年获得了暴利，最倒霉的是2008年四季度和2009年一季度降价的。

那么，接下来，不仅是深圳，也不仅是万科，将有越来越多城市和开发商，加入到降价的阵营中来。而此次调控，力度远大于上轮，而且也难以再现“国际金融然机救中国楼市”的“大喜剧”。理性的开发企业都应领悟政策和市场大势，现在降价肯定优于四季度降价。至于2011年的市场，笔者既不悲观，也难以乐观。企业只能赌上一把了。

 

刊发于新闻晨报

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