洪维：房子卖不动看好未来房价欲仙欲死（地产评论）

                                 洪维

    北京万科营销总监肖劲近日向记者直言，目前“房子卖不动”，北京万科房价调整方案还未敲定，其基本原则可能是“因盘而异”。而对于调控政策的走势，他表示难以预测。（上海证券报2010年06月07日）

     刚过去的五月，由于楼市调控而从传统的“红五月”惨变“黑五月”，京沪穗深四个一线城市成交均大幅下滑，有楼盘开始出现价格松动。楼市新政之后，万科开盘就和“夜晚”结缘，继万科华府、金色沁园拿到预售许可证就连夜开盘之后，6月4日和6月5日，万科再次在夜晚分别推出万科清林径和万科第五园四期里城最后一栋单位，万科清林径低于市场预期开盘，最低单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米。

    二手豪宅市场一向是投资、炒房的集中地，相比于普通住宅，二手豪宅市场抗风险能力通常较强。据中原地产统计数据显示，5月二手高端物业成交量25套，基本与4月持平，受新国十条新政影响相对有限。而从价格走势看，5月份二手顶级豪宅成交价格在70000元/平方米左右，由于卖家不愿主动降价，从而使得议价空间几乎真空，依旧保持坚挺。但如果房产税真的要征收，那二手豪宅市场的坚挺局面或将被打破，实力不强的投资客无疑会集中抛盘，短期内市场供给增加，带动价格下跌。以0.8％的税率来算，2000万豪宅的年税费可能高达16万元，对投资客来说相当具有杀伤力。

    值得关注的是，一位业内资深人士向记者私下透露，实际上新“国10条”后，很多房企早已经有降价测算计划，只是在等待时机。

    随着楼市看跌情绪蔓延，“退房潮”逐渐从传言变为现实。据广州搜房网分析阳光家缘的数据显示，自“五一”以来，全市退房数十套，涉及黄埔花园、瑜翠园、天湖峰境、勤天一品树院、上城湾畔、万科金域华府等十数个楼盘。北京的开发商同样“如坐针毡”。据网易财经调查显示，占据北京二手房交易市场份额最大的链家地产，退房率甚至被爆高达80%。虽然上海楼市调控政策细则尚未完全落地，但从４月下旬截至5月21日，“撤单退房”超过30套的在售楼盘已经达到6个，上海市中心比较知名的老楼盘“明日星城”以及莘庄的“水清二村”，近期的“撤单退房”案数都达到70次上下。

    国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，一是下半年的楼市供应量将大幅上升，去年10月开始，我国房地产新开工量才开始正增长，需要7—10个月才能形成新的供应量，也就是说，今年9—10月份开始，会有大量新房源上市；二是政策的滞后效应，房产新政在几个月后才能有较为明显的效果。两大因素的共同作用下，房价趋降。

    事实上，很多开发商对楼市政策走向均不敢妄下断言，他们唯一的共识是看好未来房地产市场。现在二套房标准严格出台，凡是被认定为二套房或者外地人购房的，必须严格执行五成首付，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。开发企业和银行目前提供的“方便之门”，将被严格的认定政策堵死。八成二手房购房者受影响不说，对部分区域来说房价砍半并非没有可能。

    至此，房市的调控持久战已成定局，未来前方一片光明，却步不出固步自封的天地，房价在观望中降价，是打破市场僵局的唯一办法，要爽就喊出来，成为欲仙欲死的载体，问题是相对的，有人却不爽开始骂娘了。