（注：本文将发表本月出刊的《今日楼市》卷首语中。欢迎阅读本刊

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“国十条”新政颁布已近两月，房地产市场刹车效应显现，投资客与自住买家瞬间由高歌猛进转为观望待购，致使市场房价未见明显回调情势下，市场交易量却滑落几近谷底。

而时下的经济乱象，可谓是令穷人揪心，也令富人困惑。一方面物价普遍上涨，一方面人民币却被动升值；一方面用于生产或出口的民间资本因形势未转急需转投，一方面却是股市急跌、楼市遭封。之前，大量投资楼市的资金因民间投资渠道日趋狭窄，整体投资环境趋于恶化，短期内不可能被消化，故在政策稍为稳定之后，必会再入楼市。

这部分“投资刚需”一部分会去到房价相对偏低的二线城市，一部分则会集中于北上广深等大中心热点城市的市中心区域的高端房产，有少量甚至转投至海外楼市。

为不使城市房价数据显得难看，京沪深等城市政府管理部门，近期对高端楼盘供货上市采取了限制措施。与此同时，大部分开发商对形势观望，主动延迟推后开盘。这些因素都又客观上压减了市场成交。不过，从近一个月来少有的京城上市推盘项目反映来看，虽然缺少了银行按揭支持力度，投资客依然据守在楼市门外，高端的自住客户买家也“不差钱”。

“国十条”新政下发至 5月18日，北京市仅有13个项目开盘，共提供房源3129套、31.25万平方米，分别环比（4月1日-18日）减少了47.6%、29.8%。而实际成交情况则显现冷热不均的分布。拥有教育、地铁交通等独有资源优势的楼盘，如市内的太阳公园、绿地在大兴的西斯莱公馆等项目推盘，自住型买家依然是排队抢购；财力雄厚的投资客则更多青睐市区内位置地段突显价值的豪宅，比如中关村核心位置的龙湖唐宁ONE的大户型楼王和霄云路八号等，动辙上千万的总价依然挡不住一次性全款的有钱人扎堆儿购买。

房产市场的特点绝非简单的供求比关系所能影响。城市的规划、功能区分布以及城市辐射范围都会影响到楼市的冷热。

上周北京市政府公布的一则消息很耐人寻味：城市东北部地的东坝组团将建成二到三个天通苑规模大小的居住新区。加之北部昌平、东部通州、南边大兴、西部房山现在都在放量开发。

远郊区大规模建设开发传递着至少两个信息，一是城市规模还在快速向外扩充，人口总量还在快速增加，二是中心市内各项核心资源带来的流动人口压力还将进一步加剧。包括工作所需的居住、子女教育、医疗等资源，相对会更加紧缺。

仍然以住房举例。早在十年前京沪深就有了“5+2”住房市场需求——五天工作日和周末度假复合居住模式。此类情景对应的是城市人群面对日益加重工作和环境、交通通勤以及居住压力，不得不选择市内与郊区两处居所。其导致的市场趋势就是市中心紧凑型工作公寓和郊区低密度住宅受市场追捧。因而使此两类房产具有更多升值空间和更大升值潜力。

国十条新政出后之后，京城郊区小户型楼盘成交量下降最为明显，而市内商务区CBD、金融街和中关村等地，以及名校学区附近的小户型，特别是海淀名校周边的小户型住房仍然是供不应求。这也佐证了这样一种趋势和规律。

从近一周市场反应来看，各地市场均已现开发商或明或暗调价促销举措推出。而从宏观经济形势来看，此次针对楼市的调控将不会再加码重压。如若带头促销开发商见效，市场交易量有可能会有一定程度反弹。所以，有意投资者需密切关注市场动态，择时、择机、择地段位置伺机入市。