中国商品房价格即将迎来普降

吴其伦

本轮调控近两月以来，各地市场的共同表现是成交量出现大幅下挫。而略有不同的是房价部分地区在开发商降价的带动下，房价出现了下跌，也有的地区房价依然坚挺或出现上涨。对此现象，很多业内人士及消费者对于政府调控及未来房价走势都表现出不同程度的迷茫。对此，笔者的观点是，房价即将出现普降，理由如下：

首先，政府本轮调控的核心目的是房地产市场格局的重新构建，调控必然是常态性、延续性的。本轮的调控很多人说调控房地产和房价，笔者认为这只是表面的现象。本轮调控政府对于房地产市场格局的重新构建。此前，商品房一枝独秀，很多人谈到房地产就是商品房，因为在这一时期，保障房、经济适用房没有适时推出。

这轮调控就是重新购建房地产格局，从政府的土地供应策略可以看出来。因为目前的中低商品房、保障房、安居房、公租房和棚户区改造，土地供应要占70%以上。也就是说之前大量的商品房，在未来的市场只占30%，甚至于更弱的份额。这样看下来未来中国房地产市场的格局，应该以大量推出的限量商品房和保障房结合占70%的份额，商品房退居次席。

其次，本轮调控的政策政府态度非常的坚决，政府不达目的绝不会罢休。4月中旬国家政策出台以后，5月份很多地方成交量腰斩，但是房价上去了，量跌价涨这种现象很多地方存在。在这样的市场态势下，政府马上把二套房贷收紧，把土地增值税搬出来，在市场上频频吹风房产税，什么目的？就表明政府的坚决态度，这是调控一定要达到目的。

况且，政府还有很多政策好用。比如商品房的预售，国十条当中可以看到要完善商品房预售许可制度。完善有两种方法，一种是预售款的第三方监管。另外一种就是直接取缔。预售款一旦是第三方监管，这个政策落到实处，我相信开发商资金链这块就会非常的紧，这样对于开发商改变观望心态，采取降价策略肯定也帮助的。

再比如，项目资本金比例。09年6月份政府提出来把项目资本金从35%降到20%，如果接下来6、7月份市场表现不行的话，政府完全有可能把这个项目资本金重新提起来，甚至于在此基础上再提高一些。

第三，从市场供应来看，市场供求关系已经出现逆转的苗头，供过于求将在未来很长一段时间得以延续。业内人士都有共识，目前来讲成交量各地大幅度下跌，但是价格有的涨，有的降，有的是持平，总体来讲是量跌价稳的态势。而与之相对应的却是市场的挂牌量大幅放大，近期，上海二手房供应量达到将近12万套，这个供应量的规模是非常大的。加之，各地方政府均在加大保障房供应力度：

北京市国土局已经对外发布了今年住宅用地供应计划，总量为2500公顷，其中将有1250公顷保障性住房建设用地。根据北京市今年的住宅建设规划，各种保障性住房将大约有13.4万套，具体分配是廉租住房4000套，公共租赁住房8000套，经济适用房3.2万套，限价商品住房3万套，定向安置房6万套。

上海规划和国土资源管理局公布的数据则显示，上海今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷;其中存量土地和新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量的30%;带有政府保障性质的保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地分别为250公顷、450公顷及70公顷，占总量的70%。

深圳市今年计划建设各类住房16.46万套，总建筑面积1434.39万平方米。其中，计划安排建设保障性住房5万套，建筑面积280万平方米，保障房建设套数是2009年的两倍。保障性住房年内则计划新供应37.2公顷用地，占住宅用地计划供应总量的9%。

广州市计划新开工建设约300万平方米保障性住房，其中已落实用地的项目有19宗，拟建建筑面积180.19万平方米，含廉租住房建筑面积96.97万平方米，经济适用住房、经济租赁住房建筑面积共83.22万平方米。

2010年，重庆市计划新开工建设的公共租赁住房、廉租住房、经济适用住房和农民工公寓等保障性住房达875万平方米，相当于近三年该市年均新开工商品住宅面积的28.28%，可谓规模空前。与此同时，保障性住房建设的土地供应也从2009年至2011年三年，年均递增6.5个百分点，保持逐年增长趋势，在2009年占全部住房用地18%基础上，到2011年达到30%以上。

此外，杭州、武汉、石家庄等省会城市均加大了今年的保障房供应计划。

故此，供过于求的局面将在长期或者未来至少2—3年的时间都会存在。

第四，市场观望气氛日渐浓厚，投机（投资）客的心态将从无助到崩溃。从市场各方的心态来看，现在市场心态比较主流的是观望，有改善性需求的自住消费者在观望，开发商也在观望，投资者离场观望。尽管观望的表现方式不一样，可其所导致的直接结果就是成交持续低迷，而成交低迷所导致的结果是开发商大幅降价激发市场需求。

目前还有一种心态就是无助。很多的炒房者真的不知道该怎么办，他们舍不得把挂牌价格大幅调低，和周边同样的房源低一点又卖不掉，所以他们的心态是处于无助状态。炒房客的无助必将随政府调控深入变得崩溃，其大幅降价割肉出逃应是必然选择。

综合政府的政策、市场供求、市场各方心态，中国商品房价格将在7、8月份就会出现普降。