毛大庆为什么不给王石面子

 

交易若完成，赢嘉中心或成为北京单价地王；同时有悖王石的“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”

 

    5月下旬，一则消息在北京地产圈流传：万科收购赢嘉中心B座将于5月底签约，收购价11.5亿元，收购成本约为3.3万元/平方米。有媒体报道，万科内部人士透露，预计销售价格达到6-8万元/平方米。

    有业内人士评论，万科如成功收购赢嘉中心将助推北京房价，赢嘉中心将成为北京楼面价单价地王，同时有悖王石提出的“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不政策”。特别是在国务院此轮严厉的房价调控背景下，万科简直是“顶风作案”。

    赢嘉中心位于北京CBD核心区黄金位置，经过三次易主，于2009年被债主中信嘉华银行拍卖竞得。

    《红地产》致电万科副总裁、万科北京总经理毛大庆，毛大庆表示，有些细节还在继续谈，具体成交价格、什么时候签约，会有公告。消息人士透露，万科北京公司已将该方案上报董事会，静候盖章签字。

 

为何天价收购？

    11.5亿、3.3万元/平方米的收购让北京地产界惊诧。如果按照传言的价格推算，加上后期投入的改造成本、内外装修成本，赢嘉中心总成本约在15亿元左右，成本价超过4万元/平方米。而赢嘉中心一路之隔的建外SOHO二手房成交均价在2.6万元—3.6万元/平方米之间，而CBD最贵楼盘银泰中心二手房价格在5万元/平方米左右。综合周边物业价格，万科收购赢嘉中心后的成本逼近周边现房均价，溢价空间非常有限。

    而中信只所以愿意卖给万科，也是出于价格考虑。公开资料显示，2009年8月，赢嘉中心经北京市法院拍卖，原债主中信嘉华银行接手，拍卖成交价格不到10亿元，拍卖物业包括赢嘉中心A座9-17层（扣除已售部分）建筑面积 6362.39平方米，用途为综合；B座整栋建筑面积42686.2平方米，用途1-4层为商业、5-24层为综合、地下1-2层为车库、地下3层为办公及设备用房（详见表1）。这一拍卖价格远低于当时市场估值。 

 

    此次万科收购标的物并不包括赢嘉中心A座6362.39平方米，仅是B座42686.2平方米，交易价格非常划算。中信愿意出售，还有一个原因，赢嘉中心一直作为中信内部不良资产挂在集团的账上。

为什么中信集团子公司中信地产没有操盘销售，而是欲转卖万科？据记者了解，中信地产最初接手赢嘉中心，是作为持有型物业运营，收取租金。但是由于赢嘉中心本身结构及智能系统落后，从硬件条件上难以提升至目前CBD周围高阶写字楼的同等水准（详见表2），加之CBD区域写字楼客群认知度业已形成，无法与周边及CBD扩展区域的写字楼竞争。中信地产在运营过程中发现，赢嘉中心租价偏低，出租率不高，回报不理想。CBD写字楼租赁公司一位中介人士告诉《红地产》，紧临赢嘉中心的招商局大厦的租金水平在220元/月.m2，而赢嘉中心A座为150元/月.m2，而且价格还可以往下谈，另外，赢嘉中心写字楼空置率长期偏高，出租率不到60%。

    赢嘉中心出租率不高，租金回报不理想。中信地产高层对此一直很不满意。而2009年CBD商住项目销售价格一路上涨，中信改变长期持有的想法，计划将其改造成商住项目销售，盘活赢嘉中心。2009年年底，中信地产已经和赢嘉中心签约租户洽谈搬迁事宜，并在今年2月份着手进行内部、外部改造。

    那么，中信地产又为何放弃中途改造销售？消息人士透露，中信地产接手赢嘉中心时，其成本不到2万/平方米，如果加上后期改造，赢嘉中心总成本不会超过3万/平方米，对外销售价格控制在4万元/平方米的销售风险不大。而万科的收购价格直接叫到了4万元/平方米，相当于中信地产估算改造后的对外销售价格，价格之高几乎让中信地产不能拒绝。最主要的原因还有，中信地产不需要承担市场风险，直接获利近5亿。

    万科的收购价格是否偏高？风险到底有多大？北京写字楼网CEO刘凯认为，当前市场趋势下行，万科收购赢嘉中心的价格显然偏高，收购后的成本价已经超过周边物业的售价，如果市场没有特别好转，或者二次改造没有奇招，万科收购赢嘉中心绝对没有胜算。

    万科北京为何要冒此风险收购赢嘉中心？有业内人士称，毛大庆现在是 “被拿地”，“为拿地而拿地”。毛大庆在凯德置地工作期间被业界称之为拿地高手。2009年7月毛大庆空降万科就任万科北京总经理。业界认为毛大庆加盟万科，是万科希望利用毛大庆的人脉资源和拿地能力解决北京万科拿地老大难问题。但毛大庆上任后的拿地表现却并不抢眼，虽然多次出现在北京市土地招拍挂现场，但基本上是空手而归，被媒体戏称之为“陪标专业户”。

    还有一个细节能证明毛大庆对拿地的渴望。毛大庆加盟万科后，负责拿地的前期部门工作人员从不到20人，短时间内即超过40人，前期部门的编制翻了一倍。市场人士分析毛大庆在万科拿地不顺的原因还有，毛大庆在凯德置地期间拿地多是并购，且多是商业项目，属于外企典型资本运作快进快出模式，而万科则属于自己在土地二级市场拿地自己开发，自己销售，两者有本质的区别。

毛大庆给万科北京拿的第一块地就是房山区长阳镇起步区1号地，并且成为地王。该地块总价22亿元，楼面地价6452元/平方米。楼面价超过该区域商品住宅成交均价6413元/平方米。王石此前一直宣传称万科“不当地王”。毛大庆在北京拿了地王，无异于王石自抽了左脸。

    而此次毛大庆如果收购赢嘉中心成功，无异于王石自打右脸。

  

王石版，还是郁亮版

    收购赢嘉中心成功，就是对其业态定位成功。一位市场人士告诉《红地产》，赢嘉中心最适合改造成酒店，其次是酒店式公寓，最后才是豪宅。

    早在今年４月上旬，媒体就曾披露中信地产和万科地产洽谈赢嘉中心收购事宜，但事情进展很不顺利，签约日期一再推迟。一位接近万科地产的人士透露，房地产调控趋严，大家对未来预期不一样，主要是业态定位，内部各方意见很难达成统一致。

    万科北京的这种争论也反映了万科总部对做持有型物业的巨大争议，这种争议越来越大。接照万科北京内部人士的说法，王石版的方案是做成酒店式公寓或是豪宅销售，而郁亮版方案则是做成酒店，长期持有经营。

    对这种描述并非空穴来风。

    2009年8月，王石在中山大学的演讲中宣称，“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”然而，万科的偶像美国房地产巨头帕尔迪倒塌之后，万科开始重新审视原有模式。“你想想吧，偶像帕尔迪连续两三年巨亏，他看着能不反思？”万科公司一位内部人士说，“你算算万科的土地储备，顶多可以用个三四年，你就明白万科为什么焦灼了。住宅地产未来五到十年内还是有机会的，但是之后怎么办？”

    而类似的疑问得到了万科总经理郁亮的回应，2009年11月16日，郁亮突然高调宣称：万科未来将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。

    但仅仅两个月后，3月1日，郁亮在财报发布会上间接否认了其上述商业地产战略，而是强调，万科的定位是主流住宅，没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划。

    颇值得玩味一个细节是，郁亮去年11月所说的话并没有写入万科2009年报未来战略展望中。2009年年报只称：“尝试与住宅相配套的其它物业类型，积极关注健康养老住宅和度假物业等新兴的住宅领域。”

    郁亮的回应前后不一。业内人士称，这是王石版万科和郁亮版万科的冲突，这种冲突也很正常，王石也不是神，可能是年纪大了，越来越固执，他坚持的原则不会变，但面对市场变化，会有些微调。

    具体到赢嘉中心项目，区域公司对产品定位就会不自觉地归结到王石版方案或是郁亮版方案。市场分析人士认为，毛大庆在凯德置地做商业地产比较有经验，他更倾向于郁亮版方案，即酒店，长期持有经营。作为万科少壮派，毛大庆在今年3月喊出了“万科要在北京雄起”的口号，而早在去年9月，毛大庆更是表示“万科北京销售额要进北京前三”。毛大庆的进取心可见一斑，但他肯定会从自己最拿手的地方做起，即商业运营。从这一点分析，毛大庆也是倾向于将赢嘉中心做成酒店。

    5月19日，北京市四部门联合发文，明确自6月1日起，酒店项目改住宅将被禁售，一律禁止分层、分单元销售。违规购买此类房产，房产证不予以办理。据了解，赢嘉中心土地性质为综合。5月19日发布的北京市四部委文件无疑增加了万科收购盈嘉中心的悬念。业界认为，如果规范执行，10多天根本无法履行相关流程，即万科收购赢嘉中心几乎不可能实现。

    万科收购案尚未尘埃落定，但万科调整路径似乎越来越清晰。

文/红地产特约记者 傅硕（详见6月刊）