中国式次贷危机的逻辑
——房地产泡沫破灭之后系列之一
房地产泡沫是否会破灭已经成为几乎所有中国人热议的话题。从街头巷尾到茶余饭后，从纸质媒体到互联网络，这个国度的角角落落都被这个严肃而又令人稍感疲劳的话题充斥着。
每天打开新浪、网易、搜狐、腾讯等门户网站，最显眼的位置往往都与房地产业有关，与房价有关的新闻到处都是，网友跟帖的积极性也是最高的，动不动就能产生成千上万条的评论和几百楼的言论“楼层”。有些网站看起来更像是没有医生的精神病医院。广大网友对房价似乎有着永远也说不完的意见，虽然其中多数的言论是充满着愤怒的情绪宣泄。
本书论及的房地产泡沫破灭的概念，我将其定义为房价的整体跌幅超过30%，与之相随的则是北京、上海、深圳等大城市的跌幅更大。
相信这样的房地产泡沫破灭，是多数“蜗居”族们梦寐以求的，但却是多数地产商、地方政府、银行所不希望看到的，因为对于他们来说，这是残酷的噩梦。当然，房地产泡沫的破灭，对普通老百姓而言也未必意味着全是利好，因为房地产泡沫破灭之后，与之相随的则是中国经济可能会经历极度低迷的短痛，银行系统不良资产快速上升，我们将不得不改革深层次的经济增长模式，以期待经济复苏，进入新的增长周期。
房地产泡沫一旦破灭，中国式次贷危机就将爆发，这是银行系统与房地产业纠缠不清的历史必然。当美国次贷危机爆发的时候，很多国人庆幸中国没有受到美国次贷危机的冲击，甚至津津乐道于嘲弄美国“愚蠢”。其实我们亦在犯同样的错误。
严格地说，次贷危机是由美国聪明绝顶的数学家、物理学家和金融家们捣鼓出来的“珍珑棋局”，属于高智商、高技术含量的金融游戏。中国要想爆发如此级别的次贷危机难度很大，而且中国也没有次贷业务，但是爆发类似次贷危机的危机的风险则是非常大，特别是在房价大跌的情况下。
中国建设银行股份有限公司董事长郭树清曾经说过：“当房价下跌10%，不会对我行产生影响；当房价下跌20%，会有一定负面影响；当下跌30%以上时，会产生较大负面影响。而我所说的房价下跌，不是指单个城市，更不是指具体的一两家房地产企业，而是指全国70多个大中城市的房价集体下跌。”
中国式次贷危机的隐患，将主要集中在三个方面：
第一个方面是假按揭泛滥成灾。这一趋势如果继续恶性循环下去，银行不良资产率将加速上升。现在，贷款者的收入证明造假是公开的秘密，抵押资产的价值高估更是屡见不鲜。在炒房团群体中，甚至连房主的名字都可以是假借的，花上数千元收购身份证办理购房的事情，在民间亦是见多不怪的事情。有如此接近系统化运作的假按揭产业链条，自然中国的银行系统怪事频出。“没有贷不出的房贷，没有享受不了的优惠”，成为假按揭的最好注脚。房价在2008年之所以出现调整，就与信贷收紧和加强监管密切相关，而到货币环境极度宽松的2009年，假按揭死灰复燃也就不令人感到奇怪了。
经济学家谢国忠在2009年的一次经济论坛上说：“有人拿信用卡来付买房的首付款，用27张信用卡来刷首付，还办了按揭。原来那人家里就有一部刷卡机，还有更多的信用卡，自己在家就能刷卡。”以27张信用卡提现作为首付，并且居然成功办理按揭的现实，虽然或许只是个案，但却难免让人后脊梁骨发凉。
一组数据让我们对谢国忠讲的故事忧虑加深。截至2009年年末，中国工商银行银行卡发卡量已超过28亿张，其中信用卡发卡量超过了5 200万张，一年增加了近1 300万张，增幅高达33%，并在2009年一年内超越美国发现卡公司、美国运通公司和美国第一资本金融公司，成为仅次于摩根大通、美洲银行和花旗集团的全球第四大信用卡发卡行。
我们都知道，假按揭是骗取银行贷款的一种犯罪行为，那何以银行系统、开发商、购房者却如此乐此不疲，甚至蒙住了不少政府官员和一大批自住买家？应该说，金融领域相关法规尚不健全，使假按揭成为一种颇具“可行性”的融资方式。在中国目前的法律环境下，银行办理按揭贷款的环节中，对贷款人财务状况和还贷能力的考量凭证，几乎完全依靠收入证明。而收入证明极易伪造，且几乎不用受任何法律条文的约束。
以一张近乎无效的凭证作为验证是否予以放贷的标准，这无疑为骗贷行为大开方便之门。在一些金融制度、法律法规较健全的国家，考量一个人的财务状况和还款能力主要是靠看税单，因为税单很难造假，骗贷行为难以从制度层面找到漏洞。而目前，中国在这方面漏洞百出！
第二个方面是房地产质量引发的信贷危机。当“还完贷款后，楼就没了，甚至楼没了还要还贷”这样的事件达到一定规模之后，社会民众必将难以承受，信贷危机也必将爆发。
由于中国房地产市场发展尚不成熟，开发商良莠不齐，职业道德不高的开发商占总体比例较高，加上官商勾结，腐败现象甚是严重，这就使得房屋的质量往往会出现严重问题。在“房地产泡沫的‘罪’与‘罚’”小节，本书已经系统梳理了不少房屋质量出现问题的典型案例。
现在看来，房屋质量隐患将在未来10年之内集中爆发，“楼脆脆”、“墙歪歪”的出现宣告了房屋质量危机的提前到来。试想，耗尽一生积蓄的房奴们，最后却落得房子没有了，甚至不得不流离失所，可是银行的按揭依然要归还。那个时候，无良开发商早已如鸟兽散去，或者根本无力偿还。纵使有赔偿机制，在当前的法制环境下，其索赔的过程可以想象会有多么的艰辛。此时，房奴的生活状态彻底被打垮，更为糟糕的是却可能因为失去了抵押物的担保，不得不面临资不抵债这样悲惨的破产境地。这是中国式次贷危机的最大悲哀：居然源自房屋质量问题。
第三个方面是负资产者断供现象大面积出现。一些拥有多套房产的业主，由于是在高位时买入，当期的市场价还不及银行的按揭，而且一时又难以找到买家，归还贷款面临很大的压力。这时候，断供就成为持房人迫不得已的选择。
以2007年年底和2008年中国楼市出现的短暂调整为例。房价刚刚经过半年左右时间的调整，“负翁”便频频出现，深圳、北京、上海等地很多业主早已是负资产了。在深圳市的南山区、宝安区和龙岗区，负资产现象更是普遍。在2007年下半年开始的市场调整中，这三个区部分楼盘的跌幅甚至在40%以上。与之对应的则是，银行信贷遭遇违约的风险骤然上升。一旦全国性断供潮出现，银行系统的危机也将随即出现。
中国银行业在2004年之前，经历了理论上破产的危机。但在大规模注资、改制以及持续数年经济高速发展之后，形成了当前的不良资产率较低的良好形势。截至2009年12月末，中国境内商业银行不良贷款余额为4 973.3亿元，比年初减少629.8亿元；不良贷款率158%，比年初下降0.84个百分点。同期商业银行拨备覆盖率达到155.02%，比年初大幅上升38.57个百分点。然而，2009年的天量信贷，使得银行不良资产率反弹，在未来2～5年将开始出现急升。一般而言，相对信贷投放高峰的出现，不良贷款反弹会有2年左右的滞后期。但在2009年过度宽松的贷款冲击下，房地产价格暴涨，进一步加重了银行业坏账的隐患。
虽然我们很难从年度资产负债表看出银行系统的资产质量，纵使在信贷井喷的2009年亦是如此。但是，如果我们回顾2004年之前中国银行资产巨额坏账形成的历史，就不难发现今日正在重复曾经的故事。未来几年，如果处理不当，接下来的银行危机将超过上一轮，更大的资金黑洞正在形成之中。
不过可喜的是，银行业监督管理部门以及个别地方政府，已经意识到了房地产信贷存在的巨大风险隐患，他们也在尽职地消除分内能防范的风险。金融危机和大萧条或许已经渐行渐远，但是中国的危机还没远去，而是离我们更近了。只要房地产业再次陷入深幅调整，被绑架的中国经济就不得不被拖下水。这是从房地产业成为支柱产业之后就注定了的悲惨结局。就如全国政协副主席、全国工商联主席黄孟复所言，“现在买房是有钱人的游戏，就是在买泡沫，将来等着受罪吧！据我所知，世界上还没有哪个国家的房地产泡沫能够消化掉的，所以，房地产泡沫破裂在所难免”。在本书看来，黄孟复主席所言的这一过程迟早会出现，而且是早出现比晚出现好。
注：《好泡沫还是坏泡沫？》一书日前已经由中信出版社出版，已经陆续在全国各大书店铺开。当当网、淘宝和卓越等网络书店也已经上货。
房价疯涨原因何在？神话能否继续？
如何应对高通胀？拿什么拯救实体经济？
发掘中国经济重生之策，寻找经济增长新引擎！
内容简介：
上至中央领导，下至黎明百姓，每一个人都在关心房价，因为房子与每一个人息息相关，更与中国经济走势密不可分。
房地产市场以及中国经济是否有泡沫？如果有，这泡沫是好是坏，何时破裂，如何应对？这是当下坊间和民间最热议的话题之一。
本书遵循“货币泡沫形成—房地产泡沫形成—疯狂膨胀—破灭——应对措施”的逻辑链条，探究房地产泡沫与中国经济的内在联系，详细梳理了近10年来中国经济泡沫化历程。全面而又不失系统性地展现了中国经济的全景画卷。
本书指出，与资产泡沫非理性繁荣形影相随的是实体经济艰难前行，制造业夹缝中寻求生存，高通胀时代即将来临。
本书认为，切不可为了保增长而继续放任房地产泡沫肆意膨胀，二十应从治理房地产泡沫，防止中国经济形成超级泡沫入手，寻找经济增长的新引擎，优化经济结构，实现产业升级，这样方能从根本上让中国经济获得新生。
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——袁岳 零点集团董事长、东方卫视和第一财经主持人
房地产泡沫可能破灭并非危言耸听。作者蛰伏两年多推出《好泡沫还是坏泡沫？》，详解房地产泡沫形成的前因后果，为读者详细梳理了房地产泡沫与中国经济的内在联系。
——冯科 北京大学经济研究所常务副所长
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——郭田勇 中央财经大学教授、中国银行业研究中心主任
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——孟波 新浪网副总编辑