土地供应优惠可期运营机构初期以国企为主
与其他几种保障性住房主要依靠政府筹集房源并实施管理不同，上海的公共租赁房将采用政府提供部分资金、资源和优惠政策，由专业机构具体负责公共租赁住房的建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。
根据《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），运营机构要着重体现公共服务功能，以保本微利为原则，采取市场机制进行运作。对于利润低，沉淀资金大的公租房市场，如何能够吸引社会资金和专业机构参与？
上海住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，会要求各个区县政府培育至少一家或者几家经营管理的专业机构。“因为上海住房租售比严重失衡，如果政府不是积极推动，让市场自己培育，大家都不愿意干这个事情。”刘海生表示，公共租赁住房的起步阶段，更多的是以国有企业为主，发挥带头作用。
《第一财经日报》记者从昨天的新闻通气会上获悉，从去年四季度开始，上海住房保障和房屋管理局牵头、组织了包括上海财经大学、复旦大学、易居研究院、上海房地产科学研究院、万科(000002,股吧)、上房置业等参与了公租房的研究。
参与研究的复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，在讨论过程中，确实有企业对公共租赁房项目表示了参与的意愿。
《征求意见稿》并没有明确具体的土地供应优惠政策，不过刘海生表示，最近国家相关建设、土地、银行、财政部门在研究公租房的政策，有很多政策是要国家层面定，一旦国家政策明确，上海就按照国家政策执行，但可以明确在公租房土地供应方面肯定有优惠。”
《征求意见稿》明确，将保证政府投入，市和区（县）政府可以采用投资入股运营机构，通过合理让渡或者不参与分配租赁收益等方式，支持和保证运营机构持续发展公共租赁房。
在运营机构组建时，市和区（县）政府可以一次性注入部分资本金，同时，在国有土地上单独选址、集中建设的公共租赁住房，政府可以将按规定减免的土地出让金以及各项行政事业性收费，作为政府投入作价入股。
“要靠公租房还本付息，这个市场没法做下去，肯定是政府在土地政策上、直接投资中，要有不同形式的投入。”刘海生表示。
此外，上海市正在研究制定《上海市居住房屋租赁管理实施办法》，着力解决房屋租赁市场管理中存在的疑难问题，并鼓励单位经营租赁住房，保障承租人权利，促进市场规范健康发展。
【作者：胥会云来源：第一财经日报】(责任编辑：李兰兰)
http://www.soufun.com/news/2010-06-04/3413667.htm
公租房内或可迁入本市户口
2010-6-52:52:29
并享受入学、就医等配套政策
东方早报记者栾晓娜
拥有上海户籍的市民，符合相关条件并租住公共租赁住房的，有望可以把户口迁至该公租房内，并享受入学等方面的相应配套政策。记者昨天从本市房管部门获悉，本市相关部门正在进行这方面政策的研究。
公租房或可“户籍落地”
自昨天起公示的《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》明确，结合实有人口管理要求，相关部门应对公共租赁住房承租人的户籍管理、就学和就医等问题制定相关的配套政策。而本市房管部门在对此文件进行内容解读时表示，租住公共租赁住房的主要优点之一是社会管理服务方面配套健全，公租房承租人可在户籍落地、入学等方面享受相应配套政策。
“在此之前，除了使用权性质的老公房，一般在市场上的租赁房都是不能把户口落进去的。”市房管局相关负责人表示，作为本市保障性住房之一，公共租赁住房可能突破这方面的规定。他对“户籍落地”做出进一步解释，这是指本市户口可以迁到租住的公共租赁住房内，“目前我们正在对这方面的政策进行研究。”该负责人表示。
可改善“被买房”现状
参与此次公租房政策研究制定的复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰表示，如果本市公共租赁住房政策能在“户籍落地”配套方面有所突破，将有效地改善部分年轻人“被买房”的现状。“很多人现在买房子的主要目的，就是想把户口迁进去，为孩子就学等问题作准备。”陈杰说，这也造成了目前普遍存在的“被买房”现象。他表示，如果租住公租房就可以迁入户口，那么可有效改善这一问题。
而对于市民普遍关心的“最早何时可以申请公租房”问题，该负责人表示，对于申请公租房的时间，市里没有统一的时间规定，主要由各区县视房源供应等情况自行确定。
据悉，此次对《实施意见（征求意见稿）》进行历时10天的公示，就是要征求社会各界和广大市民意见，在对该实施意见进行修改完善后，再及时颁布实施。
各区县正在筹措公租房源
房源选址、申请标准成关注焦点
东方早报记者栾晓娜
自昨天起，《上海市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（以下简称《实施意见（征求意见稿）》）正式向社会公开征求意见，公示首日即引起广大市民和网友的热烈讨论。截至昨天18时，东方网网上意见征集平台共收到网友关于该《实施意见（征求意见稿）》的意见建议共计110条。其中，有关公租房房源选址，及申请对象标准等问题成为大家热议的焦点。
若某区房源供不应求
不排除在全市调配
早报记者仔细阅读网友们提出的意见、建议后发现，虽然目前本市尚未公布公租房房源的具体情况，但已有不少市民开始关注公租房选址和周边配套情况。“公共租赁房不要太偏远。”一位网友建议，公共租赁房要设立在距离重要商业区40分钟车程以内的地方，否则依然无法满足市民上下班的要求。这一建议引起不少网友的共鸣。
对于广受关注的房源选址问题，市房管局相关负责人表示，与经济适用住房的大基地集中建设不同，公共租赁住房的房源相对比较分散，包括市中心在内的各个区县都将在各自行政区域内筹措房源用于公共租赁住房，为承租人上班、上学提供方便。而如果一些区的房源供不应求，将采取轮候供应的方式，不过如果部分区的房源远远供不应求，也不排除根据实际情况在全市范围内进行调配的可能性。
据了解，本市即将建立的全市联网的公租房服务信息管理平台，就将全市范围内调配房源的措施考虑其中。
多种方式筹措房源
集中建一批中小户型
本市房管部门还表示，将采取多种方式筹措公共租赁住房房源，并在近期集中建设和筹集一批合适的中小户型租赁住房。
“公共租赁房的房源申请，是以工作单位所在地为主，还是在其他方面综合考虑？比如，我现在工作的公司在浦东，而我们一家人住在松江，小孩也在松江区上学，我也愿意在松江居住，我能申请住在松江区吗？”一位网友表示，相关政策应该考虑申请人的具体需求，进行细化。
按照现在的《实施意见（征求意见稿）》，申请对象主要向工作单位所在地的运营机构提出申请，也可向本市户籍所在地的运营机构提出申请。“若我没有本地户籍，按规定好像就只能申请浦东的公租房了，可能给我的生活带来不便，希望有关方面在政策制定时能考虑这一情况。”该网友说。
http://www.dfdaily.com/node2/node1430/userobject1ai225135.shtml
陈杰：公共租赁与货币化住房补贴结合是发展方向——搜房众名博解读楼市新政
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2009-12-30 17:45:00 来源：房地产门户搜房网
[提要]近日，上海市政府办公厅转发了市住房保障房屋管理局等五部门《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》。在离2010年只有几天一、两天的时候，上海发布《实施意见》，让人对上海楼市明年走向多了很多的猜测。搜房网特意集合一批知名业内、博友为您呈现精彩的解读。
陈杰：公共租赁与货币化住房补贴结合—住房保障未来方向
当前住房保障已经被提高到民生根本、和谐社会基础的政治高度，各级政府都给予了空前的重视。但直到目前来说，我国住房保障体系仍然以经济适用房为中心。
自经济适用房从诞生以来，就一直争议不断，最近社会各界关于经济适用房的争论又有激烈的升温。茅于轼和张曙光等学者纷纷提出经济适用房不公平，容易滋生腐败，提出应该取消。今年两会期间多位政协委员提议停建经济适用房，而转为推行廉租房制度。深圳和宁波、武汉等地前不久爆发的经济适用房被官员私下分配或即使公开发售也在抽签中作弊的种种丑闻引起社会轩然大波，更给了这些批评十足的证据。
针对以上问题，笔者多年来一直力主保障性住房必须“只租不售”，不能有产权。只有“只租不售”，不能变成私有财产，才能避免腐败和寻租。如果保障性住房都做不到纯粹的“居住性”，何谈让商品住房实现“以居住为主”的方针；某种程度上，茅于轼提出的“廉租房不要厕所”的言论，虽然偏激，但是符合经济学的自我激励机制的，即要选择合适对象但不合适其他非对象群体的保障形式。
就中低收入家庭包括中间收入、所谓“夹心层”的住房问题，笔者一直提倡政府要大力推进廉租房-公共租赁住房-人才公寓这样的社会化租赁体系。国内一些地方如北京、江苏常州等已经开始大规模的公共租赁住房实践，住房与城乡建设部也对此表示支持，这是一个很好的开始。
总之，实施要点是，在保证受益人改善住房条件、住上合乎标准住房的同时，既保障受资助人在住房上的开支不超过收入的30%，对其他必需生活消费不会造成挤占，也须要求受资助人分担一定的成本，不造成用政府福利养懒汉的现象。同时笔者还认为，住房津贴完全也可以用于支持住房购买计划，补贴按揭月供，以及用于住房的维护整修，只要申请人符合同样的收入条件。
http://news.sh.soufun.com/2009-12-30/2997455_6.html
上海"公租房"惠及外来人口 为房产市场开出"败火药"
2010年6月3日 23:48来源:东方网 作者:刘华宾 选稿:王呈恺
东方网记者刘华宾6月3日报道：上海市公共租赁房政策今天正式公布，并向社会公开征询意见。公共租赁房首次把非户籍人口纳入住房保障范围，供应对象除了户籍人口外，还包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外来人口。业内分析人士认为，上海公共租赁房政策扩大了住房保障的覆盖范围，有利于形成分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。
公共租赁房的推出有什么样的政策背景？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生下午表示，上海住房市场目前存在四个突出矛盾，一是租售比严重失衡，“上海有3000万平方米的房源，房源并不紧缺，销售市场却远大于租赁市场。”二是市场上房屋结构不合理，高端房源供应充足，工薪阶层适配的房源太少；三是经营租赁住房的专业机构稀缺，而且大部分机构只“盯着”高端市场；四是租赁市场的安定性差，不少租赁方无视诚信原则，一“嗅”到市场有利可图就擅毁租约——而所有这些都催生了公共租赁房政策的出台。刘海生解释公共租赁房制度说，这项政策的设计初衷在于，既要防止福利分房“回潮”，又要有可持续性和可操作性。
调查显示，上海有90&的非户籍人口通过租赁市场解决住房问题。上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍表示，外来人口在上海人口中的比例越来越大，但经济适用房和廉租房体系则把这个群体排除在外，此次公共租赁房政策安排中，首次惠及拥有固定工作的外来常住人口，像刚毕业的大学生群体也被纳入住房保障体系，这对正在加速建设“四个中心”的上海来说，无疑更增加了吸引人才的“筹码”。姚玲珍认为，上海公共租赁房政策的面世，恰逢房产新政调控下的敏感时期，这无疑对虚火上身的房产市场开出了一剂“败火药”。
正在征求意见的公共租赁房准入条件规定，申请对象必须与就业单位已签订一定年限的劳动或工作合同。这个“一定年限”具体何指？为何不设定明确的准入年限？市房管局局长刘海生解释说，设定比较有弹性的准入年限，是考虑到公共租赁房覆盖范围广，供应对象比较复杂，“如果设定的年限太长，是不是意味着，引进人才还要再过度两年？如果不写‘一定年限’，是不是有条件的人都来申请？”刘海生说，各区县可结合自身实际情况，细化有关准入标准，报市政府备案。他同时表示，公共租赁房政策还应对住房供应起到指导作用，申请者除了符合户籍人口、住房困难的条件，还要有一个基本稳定的工作，这是政策设计的基本出发点。
刘海生表示，公共租赁房具有公益性质，采取政府支持、机构运作的方式，政府部门要主动培育一批专业机构，引导市场化的住房租赁市场，也鼓励有条件的单位自建一部分租赁住房。他还透露说，公共租赁房的产权遵循“谁投资产权就归谁”的原则，但在公共租赁房建设、运行过程中，“光靠房租来还本付息基本不可能，租金收入只能维持物业管理等日常运行，”因此在政策运行初期，各个区县至少要培育一家租赁机构，并且国有企业要带头运作，承担公共政府的社会职能。
公共租赁房政策有别于租售并举的经济适用房，采取只租不售、设有年限的原则。复旦大学管理学院住房政策研究中心执行主任陈杰认为，公共租赁房首次把非户籍人口纳入住房保障范围，表明政府有意引导夹心层群体改变住房观念，鼓励以租代购的居住模式。
http://sh.eastday.com/qtmt/20100603/u1a754631.html
国资地产商主推上海公租房
21世纪经济报道 赵飞飞 上海报道 2010-06-10 21:45:06
核心提示：参与公租房政策制定的上海市房地产经纪人行业协会副会长董佳懋表示，先期的市场机构运作，一般会以上海国资地产为主，民营等多种资本地产商可能也会进入上海政府的视野之中。
公租房即将探索出上海保障房新路径之时，也为房地产公司增添新的业务模式。
本报最新获悉，上海国资地产巨头或将成为上海公共租赁房的主要运行机构。“目前我们接触过的国资巨头上海城投、新黄浦集团、金丰投资、上房置业等，都对上海公共租赁房表示出浓厚的兴趣。”参与上海公租房实施意见规划的一位人士告诉本报。
本报同时了解到，除了国字号的企业外，万科也参与过上海房管局的意见征询会议，并表示出一定的兴趣。
参与公租房政策制定的上海市房地产经纪人行业协会副会长董佳懋告诉本报，先期的市场机构运作，一般会以上海国资地产为主，民营等多种资本地产商可能也会进入上海政府的视野之中。
旨在解决廉租房和经济适用房之间、经济适用房和商品之间的两个夹心层住房问题的上海公租房，其启动将完善上海保障房体系，但是尚未公布的建设体量也引发外界极大关注。
一位参与《上海本市发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》的人士告诉本报，国外一般公租房的体量是家庭数的8%，按上海目前拥有500万户家庭计算，上海目前能看到的建设体量是40万套公租房，这对于上海政府而言，也是一个新的考验，而这个考验，上海主要借助外力进行解决。
区县为操作主体
本报同时了解到，在规划阶段时，智囊给上海房管局的意见是，在上海市级成立一个公共租赁房机构总公司负责总体的运作，在各个区成立机构分公司进行运作。
“考虑到财务、人力等各个因素的复杂性，出台的实施意见征询中，房管局让区一级来负责主推。”参与意见方人士告诉本报，“上海现在的想法是让区县独立先做起来。”
实施意见征询中称，公租房为市区联手，区县为主。市政府主要负责全市公共租赁住房的政策制定、制度安排和统筹规划；区政府是公租房工作的责任主体，应因地制宜、规范管理。
对于公租房的建设，上海将采用“大分散，小集中”原则运作。据悉，目前上海正在研究，今后凡新出让用于商品房建设土地，均应按照不低于住房建筑总面积5%的比例配建保障房并移交给政府，其中合适的房源将用于公共租赁住房。
实施意见还显示，上海将通过结合旧城区改造大型市政建设大型居住社区等建设来单独选址建设。除此之外，一些闲置的厂房、仓库、办公等非居住用房进行改建和改造也将提上日程，一些社会闲置的存量住房也纳入了政府考虑收购或代理的范围中。
本报了解，2009年末，复旦大学住房政策研究中心就参与了上海公共租赁房的方案设计，该中心主任陈杰对本报透露，3月左右，上海房管局同时找了上海诸多国资地产商召开资讯会议，询问他们参与公共租赁房建设的意见。
“当时主要征询他们意见，主要是问他们能不能做，需要政府什么支持。”陈杰透露，“最终形成的回应是，主要问题是土地，如果土地不要他们来出，他们还是愿意做的。”
本报同时获悉，上海房管局曾进行过测算，如果通过划拨的土地交予地产商进行建设，其建设成本是每平方米5000元，上海公租房每套的面积是40平方左右，其成本在20万左右。
“公租房每套每个月租金在1000元左右，每套房子年租金在1.2万，收回投资需要20年。”陈杰介绍，以新建住房来算，对于地产商未必合算。
据悉，改建改造闲置厂房、仓库、办公等非居住用房，吸纳一些社会存量房子的房源，使之转为公租房，成本会相对低廉。“但是总体上和意见征询说的一样，基本上政府进行让利，企业保本微利进行操作。”陈杰表示。
上海财政出10%—20%的资本金
上海此次出台《公共租赁房实施意见（征询）》，充分借助了外力，上海房管局长刘海生透露，复旦大学、上海财经大学、华东师范大学等高校，均有丰富的公租房研究经验，有的甚至参加过国外公租房的课题，其也在上海版公租房中领衔了诸多课题研究。
本报了解，上海房管局最后公布的意见征询稿，基本遵照了智囊团此前的设定。
而对于最终运行的机构——地产商而言，从商品住房开发的高利润，分拨精力运作微利的公共租赁房，其背后的逻辑却难以解清，对此，上海政府也将下大力气进行推动。
“虽然尚未公布，但是上海政府目前已经允诺，如果确定公租房的建设规模以及资金量，上海财政会着力解决10%—20%的资本金。”陈杰透露。
3日通气会上，上海房管局住房保障处李东表示，“政府也可以在机构的建立之时投入资本金，政府也可以让渡利润，让机构保本微利，使得公共租赁房得以可持续发展，吸纳各种社会资金进入。”
“地产商参与公共租赁房的建设，还可能获得政府支持下的优惠银行贷款，所以在资金投入上，地产商相对投入量还好。对于企业而言，他们还可以提高公众形象。”陈杰表示。
据悉，上海目前甚至还考虑过吸引民资、外资等多种背景地产商参与上海公共租赁房的建设，这些公司的项目建设、物业管理经验、专业人才的组织结构为上海政府所需要。
“政府和他们的合作方式可以是参股、合股等进行。”陈杰表示：“这样的话，对于地产商而言，是稳定的收入来源，而不像随着房地产市场一样跌宕起伏。”
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