房租上涨直逼我国房地产租赁市场的启动和发展

关键词：房租上涨 商业地产 住房观念 住房租赁市场 房价 租金 时间价值

近日，房价及住房买卖市场的争论近乎于消停了些，显得沉寂了稍许。而关于房租暴涨和房屋租赁市场的讨论被提及过多，如高租金持续长久论或短暂之说，高租金剑指中介等口水战满天飞，一时甚嚣尘上。政府及住房租赁市场相关者在被口诛笔伐的争论中被推上了风口浪尖上。然而，在感性占多的租金暴涨争论中，众多学者、业界人士及房地产相关者思考问题的出发点仍只是聚集于房租上涨如何影响住房买卖市场和房价，持有的基本观点是坏事。忽视了住房租赁市场本身的发展前途和未来走向，忘乎了可能是好事。本文基于以下几点思考，认为房租上涨是房地产租赁市场发展的前兆，对启动和发展我国房地产租赁市场有着重要的作用，从这种意义上讲,,房租上涨未见得就是坏事。

首先，房租上涨是房屋租赁市场发展的先兆条件。一是市场的发展必须要吸引大量的供需人员和中介，大量供需人员需要发生交易，需要中介来撮合，最后促使他们为之而来的一个最重要动机则是一个利字。在市场不成熟或者市场信息不完全的房屋租赁市场中，房租上涨恰到好处地为之发展提供一个先兆条件。二是房租对房屋租赁市场与房价对房屋买卖市场相类似。据国内外房地产买卖市场和租赁市场发展的规律和实践，表明着房屋买卖市场的发展先兆是房价上涨，并且当房地产买卖市场发展到一定阶段，房屋租赁市场便发展起来，对房屋买卖市场是一个强有力的补充。

其次，商业地产的悄然升温为房屋租赁市场注入了活力。商业地产一般都是以出租的方式，即收取租金的赢利方式。我国房地产发展近二十年来，从房地产开发结构成数量、土地出让类型等，均可看出我国房地产发展主要还是住宅地产上，而我国的居者有其屋的住房观念，使得买房成为了一种全民的思维习惯或者追求的得饽饽，而租房住被忽视或者被世俗的眼光所鄙视。对商业地产来讲，由于城市化发展基础薄弱，和工业化发展高度重视，即重视中国制造，不成熟的工业地产成为主流。从产业结构上来看，我国第三产业的发展底子薄及发展缓慢，这也就制约着商业地产的开发和经营管理。而我国发展到现在，我国产业转型及结构调整的大背景下，为商业地产的开发经营注入了活力。我国商业地产的升温已经预示了房屋租赁市场（住宅租赁地产和商业租赁地产）的发展已经进入轨道。

再次，住房观念的改变为房屋租赁市场送出了氧气。结婚买房、养老买房及投机投资买房都是推动房价高不可攀的致因，租房住不能算做真正实现居者有其屋的住房观念，安居乐业人观念在高龄父母的脑海里僵化。商业用房可以租赁来解决，住宅用房用租赁便成为一种不能安居乐业的嚼头。还有现在炒房的投资回报率被称为暴利，更多的投资商或者炒房投机者，他们更愿意将自己的住房空置着等待高价倒房，而不是出租赚取租金。只有真正实现了由安居乐业成功实现乐业安居的转变，才能更大程度上改变这种住房观念。当前，我国高租金的上涨，在一定程度上改变着投机者的投资理念（出租赚取利润，），或者改变着住房者的住房理念或方式（节约利用，经济考虑）。

最后，资金的时间价值为房屋租赁市场提供了血液。当前，我国面临着巨大的通胀压力和CPI高涨的压力，据相关数据研究，居住消费占据了CPI的第二大比率。对于在长期生活于城市或者由父母给其购置房屋的少数人来讲，压力甚小。但对于靠自己打工或者来自农村的大学毕业生，他们如果仅靠自己的工资来支付高昂的住房消费，那是有一种被压得喘不过的感觉。如果他们搞按揭贷款，一次性支付首付，还要每月从自己有限的工资中扣除应还住房贷款，生活是紧巴巴的，而且还不利于他们的理财。房价是一次性支付大额的，而租金只是一小部分，有些是按月支付或者季度支付，广大租房者来讲，压力较小。租金是有时间价值的，利用资金的时间价值或者利用资金的赚钱能力，可以将空置的钱或者用于一次性支付的钱再去投资等，当你一次性支付房价的钱去支付住房时，你享受到的效用，即居住是一样的，但是你的机会成本可能会很大。因此，当前，随着房租上涨，会进一步提升房价上涨的预期或者投资者投机回报方式的改变，即转为租房或其它方式，利用资金的时间价值来增加住房需求者的支付能力，并且对住房租赁市场本身的完善也是一种促进。