看到每天都在议论房价和菜价，我十分想念朱镕基总理时代总能将问题消灭在萌芽状态，之所以房价今天这样忽悠人，菜价物价明显上涨弄得人民提心吊胆，国务院的调控犹豫不决一波三折，朝令夕改（出台的政策从两贷认定到两房认定和当地纳税一年认定购房资格认定规定的流产和逻辑上的荒谬），由于缺乏科学性和系统性，地方政府阳奉阴违，完全是因为决策层制订的对于房地产调控政策缺乏系统性、前瞻性、坚定性造成的。
如果不仔细分析一下，会以为住建部的政策盲目压住房价取得了初步成绩，路子是对的，但是仅仅以房价为目标的调控只能是头痛医头脚痛医脚扬汤止沸，如果不从系统的调节房地产市场，则甚至隐藏更大的危机，可以上升的更高的高度-------中国改革开放甚至会因此而必将遭遇滑铁卢。
因此房价是调控手段而不是调控的目标，房地产市场的健康发展才是目标。
正如温家宝总理自己承认的，目前的房价调整面临两难，实际上是因为没有抓住调控房价问题的根本-----房价是表面现象，但是形成房价的要素调整才是问题的根本------这才是牵住房价的牛鼻子。以为调控了房价就是调控取得了成绩就是扬汤止沸，头痛医头，而只有把所有非理性左右房价的要素控制住才能算是釜底抽薪，治标治本。
回顾1998年的调控历史，为配合调控措施的坚决推行，朱镕基在舆论和政府监管上做了精心的准备。
一是高扬调控的旗帜，显示政府调控的决心。针对理论界中关于是否要放松调控的争论，朱镕基旗帜鲜明地表示，调控要继续适度从紧，防止过热。并对主张放松调控的北大光华管理学院名誉院长厉以宁进行公开批评，以正本清源；
二是打击腐败毫不手软。为打击贪官污吏，朱镕基公开表示：他准备了一百口棺材，99口留给贪官，1口留给自己。在严厉打击特殊利益集团方面，厦门远华案、北京陈希同案都是朱镕基任内揪出来的。
三是不但自己亲临过热的重灾区如广西北海等地进行实地调查，而且还派出20几个国务院督察组，强力推行各项调控措施在各个地方的具体执行，威胁地方官员不准胡来或是阳奉阴违。
朱镕基是中国最早洞烛房地产问题的少数高级官员之一。他认为：楼市经济是靠不住的，“现在投资的增长60％靠房地产，房地产的推动能力很大，建筑材料工业、钢铁工业都上去了，但将来如果没有这样的拉动力怎么办？难以为继啊！”；“我们要更加着力培养人民群众的购买力，特别是农民的购买力，才能拉动这个生产，而不是单纯靠投资”；“这个房地产，特别是高级房地产，尤其是在大城市的高档房地产能不能保证卖掉呢？你不能把这个风险都加在银行身上，我只是提出一个预测，也不是警告，要小心一点。”，今天看来，朱镕基对于房地产的论述句句精华，切中要害，站在极高的理论高度上。最后，房地产调控成为朱镕基浓墨重彩的一笔，而调控的重点又落实到打击房地产投机上。他紧缩房地产投机，要求各大银行把投入到房地产上的资金彻底回收，以彻底断掉投机的资金来源，终于成功挤出了房地产业中蕴藏的巨大泡沫。
当年，由于朱镕基总理不畏权贵，坚持调控，并且方法得当，使得中国过热的经济很快实现了“软着陆”，通货膨胀得到有力的治理，房地产价格迅速回落，国民经济保持健康快速的增长，1992年至 1996年中国平均递增12.1%，是世界上经济增长速度最快的国家之一；1997年底，中国外汇储备达1300亿美元，比1991年增长5倍，仅次于日本，居世界第2位。人民生活水平有较大幅度的提高，城镇居民人均生活费收入平均递增7.1%，农村居民人均纯收入年均递增5.7%，是中国共产党执政以来增长最快的时期之一，全国农村贫困人口减少了3200余万。另外，由于朱镕基提前进行宏观调控，当1998年世界金融危机来袭时，中国是世界上所有应付金融危机最从容的国家，使得中国不但自身成功避免了受到金融危机的冲击，而且也带动了亚洲各国经济的提前复苏。
笔者理性的抽象的总结了房价形成原理制作了房地产价格上升（正方）和降低力量（反方）博弈的模型：
房价受此五项源动力影响。
涨价因素（以下简称正方）和降价因素（以下简称反方）博弈的力量和结果取决于以下正方和反方力量的大小：
1、政府控制力（房价裁判方、土地财政来源的需求方总体正方有时通过限制交易换手炒楼和打击占房客兴建廉租房和保障房打压楼价反方）、
2、地产商和炒楼投资力（希望价格抬高的正方）、
3、社会需要客观经济增长力（客观影响导致房价升高的正方）、
4、自住型社会理性需要购买力（希望价格降低的房价的反方），
5、舆论导向力（受政府和地产商控制力度较大，其它产业影响中等，百姓影响力较小）。
国务院的调控犹豫不决一波三折，朝令夕改（出台的政策从两贷认定还是两房认定，依据当地纳税一年认定当地购房资格认定规定政策等等五花八门的以国n条为标志调控政策流产和逻辑上的荒谬，使老百姓有被忽悠的痛楚）
首先要明确三点原则：
1、房价坚决不能太高。
2、房产税必须毫不犹豫的合理开征试点，房地产税开征必须以降低按揭银行利率和减少房屋流通交易税为前提。
3、根据换手率和房屋出货量象反击金融炒家一样反击恶意炒房客。
在面对当今房地产乱局的时候，看不到朱镕基当年应对国内金融混乱贷款困局、亚洲金融危机乃至世界金融危机导致经济滑坡的那种果断勇敢和系统的思维、自信和成足在胸。
一、房价为什么不能太高？这不是百姓买不卖得起住房的问题，而是经济发展能否可持续的问题。
房价太高的恶果：
（1）正反馈效应加剧宏观经济波动从而加剧通货膨胀
房价过快上涨产生财富效应。即随着房价的上涨，抵押资产市场价值增加，会导致居民消费增加和经济增长，也即房价与财富之间形成正反馈机制。从经济波动角度看，在经济扩张期，房价上涨会进一步推高经济增长；在经济收缩期，房价下降会引起经济增长进一步放缓。
供给方面，在房价上涨时，开发商和银行预期价格继续上扬，从而导致信贷和投资开发增加；需求方面，房价上涨导致投资需求增加，在短期供给缺乏弹性的情况下，需求大幅增加必然会拉动房价快速上涨。由于产业关联性高，房地产市场的活跃将带动建筑、冶金、建材、运输和金融等相关产业的快速发展，从而加速经济增长；同样，在经济萧条时期会加速经济的下滑。显然，房价的上涨必然带动相关物价的疯狂上涨CPI疯了。
（2）挤出效应制约居民消费的扩大----偏向房屋的畸形消费
由于房价上涨过快，近年来居民购房的首付款和月供不断增加，月供和租房支出占居民消费总支出的比重也不断提高。购房支出增加，占比提高，挤出了购房者在其他生活和发展方面的支出，严重制约着居民消费的持续扩大。尤其在当前国际金融危机的大背景下，房价过快上涨挤出了居民消费，扭曲着社会资源配置，成为扩大消费和保增长的绊脚石。经济投资盲目向房地产倾斜，房地产在经济中的比重扭曲性变大，国家综合竞争力减弱，不利于转变经济增长方式。
（3）再分配效应拉大居民收入差距------目前有居民基本对买房不抱幻想了。
住房既是普通商品又是投资品，房价上涨对不同居民户的财富存量会产生不同的影响。对无住房的家庭而言，房价上涨增加了租房支出和购买自有住房的难度，使这部分人实现买房的梦想变得越来越渺茫；对有自有住房家庭而言，房价上涨会增加抵押贷款消费；对于有房且用来投资的家庭而言，房价上涨不仅能获取出租和出售收益，而且还可以获得更多的抵押贷款，是房价上涨最大的受益者。总的来看，房价过快上涨会导致收入差距的进一步扩大。
二、必须开征房产税但必须有活跃而合理自住和小量投资的房地产市场交易量为前提和基础-----有其他按揭和交易税收宽松政策支持：
1、为什么说房产税改革必须和其他的配套改革同时行动？
答：很简单，改革的目的要调整房价到一个合适的位置使房价走出危险区，又不能损伤经济发展的速度和质量。实现经济发展方式的根本转变。使国家具备整体的综合竞争力。因此要配套改革调整多个变量才能使房地产本身和其他行业独立和谐健康发展。
2、为什么说一定要征收房产税来调解居住权利的人权纠纷？
市场经济允许富豪有更多的财富，但不能引起富人和穷人的居住权不平等纠纷，财富不能以挤占别人的生存空间来体现，包括排污权、呼吸权、居住权、生存权的挤占，因为只有征收房产税才能从根本上体现人民居住权利的相对平等而不是按财富多少来相对分配居住权。这点在美国的房产税可以借鉴。
在美国一把利剑就是开征 Property tax（更确切的翻译应为“财产税”，房地产税属于其中一类）。这在西方实行了多年。在北美，房地产税分不同地段好坏，每年将房价1% 到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升，税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。
付不起怎么办？无非两种选择，房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地、无偿地奉送政府。这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。不过，在房地产泡沫弥漫之时，中产阶级也会深受其害。
我一个好朋友，为了孩子能在好学区受教育，夫妇俩十二年前在纽约上州，买下一幢 50 万美元的房子，与克林顿总统退休隐居的房子同在一个区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们的房子市价一度高达100万美元。有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年 Property tax 随着房价年年涨，本来一万五千美元的税，现在房价一百万，我们现在要交三万美元了。再这样下去，我们明年可能就住不起啦！”
他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们的房子已回落到6、70万美元，这才松了口气……可见房地产税使得房价对房主来说真可谓：“涨不足喜，跌不足悲”。
3、为什么要减轻房屋交易环节的税赋？
物尽其用，货畅其流的作用就是为了最大限度的利用社会的房屋不动产资源。只有很容易的交易才能使房屋需要人各取所需。这样交易才能活跃。市场才会发展。资源才会得到有效利用。
4、为什么银行不应对小面积按揭者收取过高的按揭利率？
我国的银行利率基本完全是国家控制和主导，因此对于解决非富人阶层的住房问题，应该把按揭利率降低，也就是说买房越少利率越低，买房越多利率越高。
三、怎样打击恶意房屋炒家？如何打击不伤害正常购买者积极性？
众所周知，恶意的炒房客是造成房价飞涨和房地产行业危机四伏的主要罪魁祸首，因此象打击炒卖火车票一样的方法精确打击炒房客 。
能象打击炒卖火车票一样的方法精确打击炒房客：炒房客的特征就是短期内购入和卖出的面积数额巨大，因此设置政策是：
1、按炒房客1---3年内的历史总购买和出售面积递增而增加按揭首付标准和按面积（比如定为500---700以上）增加按揭贷款利率，即根据购买面积房屋的首付成数比例也要按面积或套数梯度增加，直至700平方米以上要全额首付款，按揭利率增加到2倍并且带按揭转让房屋并不得降低。------------相当于增大囤积买卖大额客户火车票票务的成本风险是使炒卖火车票者不敢操作。
2、规定1---3年内购入卖出交易面积数不得超过700----2000平米，否则就是视为炒房而限制3年内购买权，目前对第三套房不发放按揭贷款违反市场经济基本规则应改为支付高首付和高利率，绝对精确打击短期持有多套房产的炒房客（因为炒房必定时持有多套的批发运作）。------------------相当于取消房屋购买权就相当于取消炒卖火车票者的购票权打击力度是最大的。
3、减轻蜗居购房者按揭利率负担活跃小面积交易市场：但目前为打击炒楼而提高的按揭贷款利率（实际上增加了自住型（100平米以下）善意购房者的利息负担）要降低。实际上现在银行对按揭购房者收取的利息是太重了，有绝大部分房奴中有大部分购房款支付实际是在给银行打工支付利息，也是造成房奴不堪重负的蜗居原因之一。-------------------------相当于给普通火车票购票人提供一系列的降低风险和方便措施。
因此，本人认为通过调控决定房价的多项控制力来使房价在合理水平波动从而实现房地产业的健康发展并不是两难的事情，关键在于看清形势和决策魄力，如果有必要，希望朱镕基老总理的学生-----温家宝同志多多取经，坚决果断，不要人云亦云，有通盘考虑。政策有更多的连贯性，当然人们十分想念当年朱镕基总理带给人民的稳定、果敢和安详而不是心慌意乱提心吊胆的菜价和房价。
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