章鱼保罗做了一个大概率预测。

在2008年欧洲杯：6次中5；预测成功率：83%

1/4决赛预测德国胜葡萄牙 结果：德国3-2胜，半决赛预测德国胜土耳其结果：德国3-2胜，决赛预测德国胜西班牙 结果：德国0-1负

　　

2010年世界杯：8次全中；预测成功率100%

1/4决赛预测德国胜阿根廷 结果：德国4-0胜，半决赛预测德国负西班牙结果：德国0-1负，三四名决赛预测德国胜乌拉圭：结果：德国3-2胜，决赛预测西班牙胜荷兰结果：西班牙1-0胜，……

“章鱼保罗”成功了。因为人们还存在大量的需求，章鱼保罗在巧妙地引导人们的预期。

预期属于N项公关艺术：

其一，预期改变了人们的行为，乌拉圭的教练多次对队员说，不要受保罗的影响，在赛场上极易影响运动员的情绪、观众的信念和对今后的选择，其二，这种的预期还影响人们的心理健康，致使战场和商场上更加残败。

 

章鱼保罗能预期中国的房地产业吗？

因为从存在高房价和高房租来说，人们还存在大量的需求，包括投资需求，刚性需求和改善性需求，这些需求，客观上都在支撑房价和房租。

人们的预期对市场供求显得格外重要。

 

预期不变，房价也变动不大。不少城市的住宅成交以市区住房为多，市区新开盘大部分还是参照去年市场高点时的定价，即便略有下浮，消费者的感知也不明显；

但近日，中央高层委托机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，主要是了解调控效果，防止楼市调控对经济造成误伤，为制定下一阶段楼市调控政策做准备。

在业界尚未完全消化这一消息时，即传来上海、南京等地房贷政策悄然松动，第三套房贷部分开闸，第二套房的认定也出现松动的消息。与此相伴随的，是国企在土地市场的逆市扩张。

由此发生13日股市房价的大起大落。

 

人们常说，一个健康的市场需要由预期所决定的价格来引导，归根结底，房地产要回到市场来，在健康的市场机制中发挥自动调节的作用。

当下观望情绪难以很快缓解，更多开发商可能在三季度主动调价促量。而由于中国经济的内外部环境较为复杂，房地产政策走向存在不确定性。

 

因此，章鱼保罗是不可能预期中国房地产的，关键是中国房地产存在泡沫。

房地产开发是一个资金密集型活动，资金的渠道主要有四条：资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资。现在的情况是，“国十条”使房地产类上市公司在内地发行股票或债券的渠道被堵死，在香港上市的公司可以到海外市场上去发行债券，但需要付出10%以上的成本。

再看银行贷款，新政策对地产公司的信贷融资提出了很多限制，各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模。此外，北京、杭州等城市对二套房贷的认定标准比2007年更加严格，而二套房贷的首付为50%，利率为正常贷款的1.1倍，使按揭贷款的需求大幅度减少。通过预售的方式取得资金的通道也受到了影响。

因此，在政策的引导下，房地产正在逐渐失去市场调节的功能。

 

消除房地产泡沫有三种办法：

1.立即刺破泡沫。（这不可能）2.继续维持泡沫，用长时间居民收入的增长逐步消化泡沫。3.用除房地产外的通涨，包括居民名义收入的增长来稀释泡沫。

这需要预期长期释放能力，价格发生变化，市场调节就会发挥作用。

 

从国际上看，楼市调控应该适度地有‘紧’有‘松’。”

以美国为例，在美国政策住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。家庭每月用于住房的支出不超过家庭收入的28%，并且住房开支与其他固定债务加起来不超过家庭收入的36%。

美国的房地产抵押贷款以消费市场为主，主要是为个人买房提供资金。资本市场、银行贷款、预售及建筑企业的垫资互相支持，保证房地产市场平稳发展，不出现大起大落。

中国如何在“保持政策的连续性和稳定性”的同时，增强“针对性和灵活性”，这一切取决于政府设置的“预期”理论。