前日多家媒体报三套房贷放水，有人说这是北京二手房开发商们在忽悠政府放松调控，其实不然，因为辟谣只需一天，显然这是股市的庄家在散布消息诱骗散户追涨，不知道昨天房地产大涨有多少人被忽悠进去了（看看先锋北辰实业的换手率就知道了，高换手证明抛出的大有人在，看看第二天地产跌多少就知道了是出货还行情来了）。其实只需简单想一想，讲政治大于天，调子今年是不会变的。

    关于本轮调控众说纷纭，高官、精英、学者、北京二手房专家等不乏真知，小民在此也掺和一下，用传统智慧：中医来阐述下调控的有效性。

    先看看中医、西医的区别：

    1、西医治病，中医治人

    2、西医认为人体是机械联系的（各部分无关联），中医认为人体是普遍联系的（各部分密切关联）；

    3、西医微观着手，从研究细胞、病毒开始；中医着眼整体，讲究天人合一；

    4、西医看表象，中医看本质；

    5、西医头痛医头、脚痛医脚；中医辨证施治，阴阳平衡；

    6、西药毒性大，净拿小白鼠说事；中药毒性小，神农、李时珍尝百草；

    大道至简、万宗归一，中医在哲学指导上比西医高出不止几个层次，治大国若烹小鲜，治房事若看中医；可惜我们已经把传统智慧丢之脑后，现在的所谓经济学家、代言人都是吃洋墨水长大的，接受西方经济学那一套舶来品，不加修改便拿来自欺与欺人。于是有了狗的屁（GDP），有了美得栽（万亿美债）。

    关于本轮房地产调控有效性有许多说法，在此做一简单分析；首先看看房价的组成：

    房价=1地价+2建安成本+3税费+4开发商利润+5公关费用

    上述构成中，1和3是直接交给政府的，大多进了地方政府的口袋；5是给政府相关人员的，2是用来带动钢铁、水泥等建材、建筑行业的。

    可以讲，1、3、5是进了政府的口袋；4是进了开发商口袋，而只有2是用来养活相关行业及农民工的。

    从变动上来说，2、3、5是固定成本，1、4是可变成本，而1的变动程度远远超出4；

    从趋势上讲，1是呈上升趋势的，4是呈下降趋势的（2虽然是上涨趋势，但更多是通胀因素）；

    从比重上将，越是发达地区，1的比重越高，地王的1甚至超过60%，而政府征地的成本是基本不变的，不会因为是地王就多给百姓补偿。

    从房价的构成来看，毫无疑问，政府拿走了大头，这里有个规律我称之为能睡定律：

    能睡定律：房价构成中，经济越发达的地区政府占得比重越高；

    发达地区中，地价在房价中的比重约为40%-60%，而土地收入在地方财政的比重也是40%-60%，这是个有趣的现象。

    本轮调控主旨是要房价缓涨，不是不涨，而是不要涨得太快，但着眼房价本身就是错误的，调控=降房价是个伪问题。

    从房价构成中我们看到，要降房价，首先要降低政府的土地收益，其次是开发商利润预期，最后是消除腐败，降低灰色空间。但这里有2个问题：

    1、政府愿意少拿吗，由俭入奢易，由奢入俭难

    2、政府那这么多钱干什么，买车、高福利、出国游、大吃大喝吗；

    归根结底，房价问题就是政府收益问题，就是政府异化问题，政府异化表现在2个方面：目标异化和行为异化，其本质特征又表现在2个方面：行为市场化和组织臃肿化；行为市场化就是政府像企业一样追求产值和收益（GDP和财政收入），组织臃肿化看看彼得定律和官民比就可以了。

    于是，政府由“守夜人”变成了“闲不住的手”，由“闲不住的手”变成了“管不住的手”。政府控制社会资源的冲动强化和约束自身行为的弱化形成了尖锐的矛盾，结果政府的边界极大扩张。

    房地产是看天吃饭的行当，这个天就是政策，从上述分析来看，调控的效果短期有效，中长期无效；短期有效是因为要讲政治，中长期无效是因为地方政府也要吃饭，于是政策带来了市场和价格的波动，带了投资机会。

    调控若要成功，关键要像中医一样整体出发，辨证施治，主要解决3个问题：

    1、住宅市场的界定

    将住宅市场分为政策性和非政策性，只有非政策性土地和住宅按照市场化方式运作，而政策性住宅要占到总量的50%-60%；

    2、地方政府财权事权的对等

    不从根本上解决地方政府的收入问题，调控都只是一年期央票；

    3、政府边界和组织规模

    控制政府边界扩张，压缩其组织规模，恢复公共产品提供者的职能；

    对开发商们虽然要看天吃饭，但能不能活过冬天不是由天气而是由你的身体素质决定的。体弱多病的死掉，这就是达尔文定律的体现。

    如果不知道病在哪里，还是去看看中医吧。