从市场供需角度驳斥2010下半年房价暴跌谬论
关键词：房价暴跌 楼市下行 资金琏断裂 租赁市场 预测 专家学者 2010下半年
近日，就国家的房地产宏观调控政策是否松动，房市下行与房价暴跌等讨论，各相关利益者各执一词。针对银行第三套房政策以及国家宏观调控力度，政府相关部门连连辟谣和澄清。但2010年我国房市下行、房价暴跌等市场猜测还是以巨大篇幅出现在各大主流传媒，如牛刀房价“下半年趋势房价暴跌”，朱大鸣“开发商欢迎房价大跌”，易居的杨红旭“全国房价正式开拐”，王智中“房价进入下行”等等。政府、民间、业内学者专家所谓的“暴跌论”一时炒得沸沸扬扬。
购房者，面对着长篇巨幅的、所谓的“房价暴跌论”，如何抉择和选择，暴跌到底会不会发生，可能性多大？本文从市场供需角度，对2010年下半年房价暴跌的可能性进行分析。要使房价暴跌，要么加大市场供给，要么住房需求锐减，然而这两者发生的可能性不大，因此，得出房价暴跌可能性不大，或者暴跌似乎为时过早或者根本就是基于几个没有规律的数据瞎猜测。
首先，从供给来看，要降价，除非加大住房市场供给。
从经济学来看，而供给又包括供给意愿和供给能力，住房供给量主要包括增量房供给与存量房供给（空置房），而这些供给又可以的买卖和租赁的方式供给。
1、从供给量（能力）来分析
目前，我国增量房供给的情况是开发企业资金链在连长了解18月后，于5、6月连连吃紧，6月更是大降1830亿（数据来源于王智中博客）。尽管目前新开工面积出现大量的增长，但是政府的货币调控政策过严，迟早会进入资金琏吃紧，很多在建工程在这种经济背景下，会出现大量的夭折即烂尾房；就算有资金促成开发建设，开发商也会不立即投放市场。而保障性用房开发进度和开发状况一直成为诟病，保障性住房资金问题，保障性住房质量问题等，始终进展不畅，对市场供给的效用大打折扣。因此，增量房供给量想大幅度增加并非易事。
我国存量房供给情况是，政府一直在通过宏观调控政策，主要是税收政策和货币政策来打击炒房者，主要利用经济性惩罚政策难以达到预期效果。因为只要出现炒房的投资回报率大于炒房囤房的总成本，存量房是很难真正进入市场的，因为投资预期和市场价格增长预期使得这种经济性惩罚无效，甚至会推动房价涨。就像前不久出现的前6个月出现6450万套零度用电，空置房的经济性惩罚作用显然不明显。再者，政府要推行副处以上财产申报制度，这谈何容易，一个房产税的推行都夭折了，涉及到官员本身的利益时，在经济横流的现代中国，在住房腐败严重的中国，还有很多路要走，至少今年下半年难以实现。因此，存量房供给想大幅增加也绝非易事。
2、从供给意愿来分析
买卖市场分析，从当前我国市场买卖交易反应的情况来看，市场出现成交量跌。这量跌存在着需求少，购房者观望情绪。除了开发商不愿意降价出售之外，即有价无市。虽然出现了恒大地产降价出售，但这都是为之极少数的行为。大量开发商都在观望，因此，不排除有开发商故意囤房，不愿意在这个时候出售住房的可能。因此，开发商和投机商在出售住房的意愿不大。
租赁市场分析，大量的增量房和空置房的租赁供给意愿也没有释放。5月份，炒得沸沸扬扬的房租上涨，使得租房户困难就可见一斑。买房不行就采取租房，租房多了，于是租房的供给者就提高房租，在低租金下不愿意将自己的房子租出去。而且，我国的增量房和存在量发生出租的概率很小，因为我国的房地产市场主要还是一个买卖市场和倒房阶段。虽然政府政策鼓励我国住房租赁市场的发展和培育，但是由于市场的展不成熟或者配套不健全，仍存着很多变数。不愿意出租是当前促成房价不松动的一个重要方面。因此，愿意以租赁的方式有效供给住房的意愿不大。
其次，从需求来看，要降价，除非住房需求锐减。
1、从住房需求量（能力）来看，至少到目前为止，中国的住房需求量是个无底洞。可能的话，在未来哪一天，当人人都有自己满意的住房时，当住房投机的投资回报率远远低于其它投资回报率时，那时的住房需求量可能会锐减。但是这种可能会发生在2010年的下半年吗？不管是自住需求量还是投机需求量，不管是住房刚性需求还是引致需求，特别是随着中国住房改善性需求的膨胀，中国城镇化和工业化的发展，中国土地生产要素的稀缺，都有足够理由说明我国住房需求量的庞大，并且，随着中国改革的成功及中国经济稳定，同样会吸引更多的国外人员在中国的住房需求（投资需求量和定居需求量大增）。
一般地，我国关于住房需求量只是在定性上做研究，还没有从严格定量上去研究，最多只是从人口的角度去估算中国的住房需求量，没有从经济上或者其它方面去分析。因此，政府制度出来的根据家庭来确定购买计算套数实在是值得商榷。富人的需求量和穷人的需求量还在着很大的变数，富人有能力购买几套甚至几十套，而穷人可能一辈子也无法购买得起当前的一套住房。特别的是，住房是拥有投资功能的，资金量大的特点决定了投资回报率高，因此，这种需求量不仅仅是自住需求量，而且还有更大的投资需求量，仅从自住的角度来估算我国的住房需求量就那么大，那么从投资的角度来估算更是无法设想。可见，我国的需求量是多么地大，想锐减也是绝非易事。
2、从住房需求意愿来看，谁都想要住房，并且越多越好。除非持有住房是一种负担，除非持有住房的成本远远超过它的效益。
老年人需求住房养老，中年人需要改善性住房和作为投资理财的最佳投资产品，青年人需要住房结婚，尤其是在当前结婚就得买房的“丈母娘需求”环境下，更是将青年人的住房需要意愿表现得淋漓尽致。
当前，我国住房自住的需要都以满足，住房改善需要还得受到政府政策的控制（主要体现在3月份政府工作报告中把之前经常提及的“鼓励改善性住房需求”删掉了）。
最后，很多专家都说，房价在下半年会降30%；很多专家都用暴跌来形容下半年市场的走势；而这些判断大多都基于开发商的资金琏支撑角度考虑，基于宏观经济数据（同比数据或者环比数据），好像市场过去表现的数据就是最有说服力，拿数据压死人。殊不知，银行是跟着资金需求者转的，开发商弄钱的渠道很多，政府的柔性宏观调控政策机动性。数据仅是对过去市场发展的记载，它反映的只是过去的行为。在中国，过去的数据，仅是某段时间的数据，且没有形成规律性的数据来判断市场的未来，或者是仅从供需量上而没有从供需意愿上来说明市场走势及房价走势。市场的波动性和易变性，预测房价暴跌或者房市下行，可信不？如果是这样，开发商肯定先知先觉，早就降价销售了。更或者富有的价格需求弹性，形成供不应求，大家都去买，当然，观望使得真正自住购房者继续观望，使得投机投资者进入，需求多了，房价又上涨了。专家门的房价暴跌论立足点何在？一旦暴跌，受影响不仅是开发企业，还有投资者，炒房者，众多房屋持有者，还有房地产业关联紧密的相关利益者，中国财富集体缩水，中国经济走向何处？
有价无市，量跌价稳，市场观望情绪升级，开发商资金琏问题，房价肯定会有短期的小幅下行或下调，但房价暴跌发生的可能性着实不大。