今年上半年广州一手住宅市场回顾


    2010年上半年,在宏观经济企稳回升的前提下,中央政府终于出重拳治理过快上涨的房价、地价问题。这一轮的房地产市场调控政策在严厉程度、执行力度上都大大超过之前,号称“史上最严”的房地产调控。

“4.17”新政出台后,政策效果可初步显现。作为传统销售旺季的二季度,广州楼市观望气氛浓厚,整体成交为历年同期最淡。

 

一、上半年商品住宅新增供应持续减少

     2010年上半年广州市十区批准预售商品住宅26339套,同比减少14.1%;面积294万平方米,同比减少12.5%,是2001年以来新增供应第三低的一个半年。

 

 

二、上半年商品住宅新增供应以外围的番禺、花都区为主

    2010年上半年批准预售商品住宅面积最大的区域依次是:花都、番禺、白云和荔湾区,这四个区域商品住宅新增供应量同比有所增加。其中番禺同比增加185%,荔湾同比增加56%,白云同比增加15%,花都同比增加4.8%;而天河、海珠、越秀、黄埔、南沙、萝岗区商品住宅新增供应同比下降均超过50%,新增供应减少明显。

 

 

三、2010年上半年成交量大幅下降

    2010年上半年,广州市十区新建商品住宅网上签约套数22094套,面积为245.52万平方米,同比均下降超过50%。成交金额317亿元,同比减少33.9%,成交均价则同比上升39.3%。显示在政策密集出台后,上半年市场成交大幅萎缩。

    2010年上半年广州市十区商品住宅网签数据表

 

四、新政后,成交量大幅萎缩,成交结构引致均价回落明显

    中央“4.17”新政出台后,市场成交立刻受到很大影响,作为传统销售旺季的“五一”黄金周楼市成交平淡,5月和6月的网签面积分别只有约32万和34万平方米,同比减少72%和65%。整体成交均价从2月的13254元/平方米高位回落,6月均价为11700元/平方米,比2月下降了12%,主要是调控后低价楼盘成交比重明显上升引致。

 

 

五、外围成交比重上升是整体均价回落的主要原因

     受调控影响,二季度各区成交量都有较大幅度的下降,但相对而言,外围区域的中低价楼盘成交尚可,因此外围四区的成交比重在二季度提升了4个百分点,亦是二季度楼市整体均价回落的主要原因。

 

六、144平方米以上大户型成交比重下降

    2009年以来,在全市的各面积段当中,普遍被定义为“非普通住宅”的144平方米以上住宅,成交份额呈现先增加后下降的趋势。2009年初,144平方米以上住宅成交份额约20%,至下半年成交份额超过35%。2010年以来,大户型成交份额持续下降,至6月降至26%,显示大户型豪宅成交受到调控影响更明显,首次置业以及一般改善型需求成为需求主力。

 

七、受调控影响,中低价物业成交份额大幅提高

 

    从2010年6月成交价位区段情况来看,10000元/平方米以下价位区段的成交占新建商品住宅网上签约面积的约54%,是2009年9月以来最高的,显示调控后低价产品的成交份额增加。

(注:数据来源阳光家缘网签数据;统计区域全市十区,不含增城、从化两市;统计时间段上月二十六日至本月二十五日)