近日广州市海珠区近日召开“三旧”改造动员大会，计划10年内要完成近300个“三旧”改造，涉及土地约23平方公里，相当于1/4个海珠区。按照最新计划，海珠区全部“三旧”改造项目将在2012年前完成上报审批工作，2020年完成改造。目前琶洲村、小洲村、黄埔村等部分城中村改造项目已顺利实施。

笔者认为，未来10年海珠区三旧改造对区内房地产市场有深远影响。首先三旧改造释放出来的大量土地将增加海珠区一手住宅的供应量，改善目前海珠区一手楼供应不足的问题；其次三旧改造将让海珠区向城市化迈进了一大步，同时改善人居环境、提升城市品味、提升物业价值；最后改造过程中释放的巨大的租房、购房需求为区内住宅市场注入了无穷动力。

改造增加海珠区市场容量

据广州市国土房管局统计的数据，2009年海珠区一手住宅成交量为127.58万平方米，同比增长48.9%，均价11559元/平方米。二手住宅交易面积为141.41万平方米，同比增长112.6%，均价9300元/平方米（满堂红成交数据），二手成交量占总成交的52.6%，从数据分析未来海珠区将以二手住宅交易为主，市场扩容缓慢。如果10内年完成23万平方公里的三旧改造，假设其中有一半进入住宅市场，以2.0的容积率计算，未来10年将提供2300万平方米的住宅，每年平均230万平方米，是09年成交量的2倍左右，相信未来海珠区住宅市场将得到很好扩容，无论一手还是二手市场的发展空间都更加大。

改善居住环境，提升物业价值

海珠区作为中心城区，而且是重要的居民居板块，城市化的比例不是太高，而且东西、南北的发展不平衡。东部、南部主要是城中村、工厂，如大塘村、沥窖村、后窖村、土华村等，而且大多分布在广州大道以东，新港路以南，不少位于广州新城市中轴线，密集的握手楼、低矮的厂房以及恶劣的卫生环境与广州城市面貌不相符。三旧改造将大大提供海珠区的城市环境，这将会提升区内物业的价值。

环境的提升对周边楼市的影响很大。像年初南华西改造对周边市场的影响很大，主要是居住环境将大大改善，提升了周边物业的居住价值。当时滨江西、南华西一带二手住宅以房改房为主，框架结构的售价8000-9000元/平方米，混合结构均价6000-7000元/平方米，另外不少高端楼盘，如亿海湾、碧蓝映居二手均价15000元/平方米，望江单位更是高达18000-20000元/平方米，而较新的兰亭御园均价已超过18000元/平方米，要比南华西改造前上涨了3成，而且业主都不肯放盘。

久前海珠湖动工消息公布后，周边楼盘望胡景单位需求增加，价格也有5-10%的上涨，所以环境改善对楼市是有直接影响。如果这次周边城中村一并改造，海珠湖周边环境将彻底改善，相信未来海珠南片区的住宅需求会更大，价格也一定会水涨船高。

改造搬迁，释放租、购需求

每一次的旧城改造都会引发周边的租赁潮，像年初的南华西路改造，由于改造所涉及的拆迁户不少人都会选择回迁，而且习惯用了周边的生活，所以大部分选择在周边租房，如江南西、同福路、保岗大道、洪德路、江南大道、滨江西路等都是拆迁户的考虑重点。楼梯两房租金1600元/月，三房1800-2000元/月左右，都要比之前上涨了100-200元，加上近期租赁行情火爆，租金更是进一步上升。而涉及城中村改造的话产生的影响将会更大，除了村民还有大量住在城中村的租客，相信全海珠有10万之众，如此多的租客必定带旺周边的租赁市场，租赁活跃必定会带动投资客购房放租。不过随着各区三旧改造的开展，政府有必要考虑加快公租房项目的建设来应对未来迅速增加租赁需求。