当代物权法百科全书小辞典263

当代物权法百科全书小辞典263

建筑物所有权

陈绪国

物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”

本条款，是关于建筑物、构建物所有权的规定。该项不动产所有权因建设用地使用权和不动产建设的双重合法性而存在，因其两项不合法性而除权，暗指了非法用地、违章建筑不受法律保护，并且将被追究法律责任。

本辞条，介绍建筑物所有权的概念

主题：建筑物所有权

一、建筑物所有权

建筑物所有权，全称为建筑物、构建物及其附属设施所有权，别称为房屋所有权，是全部不动产和动产物权系列中最为重要的物权之一。因其所有权与土地使用权紧密联系在一起，实为不动产复合型物权。因土地资源的稀缺性、不可再生性、建设用地的珍贵性、土地使用的可永久耐久性、无与伦比的升值属性和建筑物的实用性、紧缺性、耐久性、经济性、财产安全性等等一系列优异特征的综合经济指标，促使建筑物所有权成为最有份量的物权之一。

建筑物，指用砖块、水泥、石灰、沙砾或钢筋混凝土和装饰材料等建筑材料建筑而成的、与人们生产生活密切的不动产固定物，如房屋、厂房、商铺、写字楼、道路、桥梁、隧道、水坝等不动产。

构建物，指用砖块、水泥、石灰、沙砾或钢筋混凝土和装饰材料等建筑材料建筑而成的、与人们生产生活间接相关的不动产固定物，如水塔、烟囱、锅炉房、篮球场、防空洞、军事设施等不动产及其附属设施。一般而论，构建物可以当作建筑物附属设施的代名词。

房屋，城市房地产管理法的解释为：是指土地上的房屋等建筑物及构建物。

附属设施，指与主体建筑物及构建物配套工程的设施。如房子的配套工程有院墙、道路、管线、车库、电梯、楼道、防空洞、篮球场、文体室等配套设施。

城市房地产管理法第25条规定，房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。

解读本条款，特别需要提请注意的是以下几点：第一，中国物权法与西方国家物权法体例不一样，分析方法迥异。中国物权法有“私法”（民法、普通法）和“公法”（特别法、行政法）两方面内容的揉合，国家、集体与私人的物权拼凑在一起，增加了分析的难度；西方国家物权法很少有“公法”方面的内容，绝大多数条款是作为私有物权来对待，分析起来较少分岔。第二，中国物权法与西方国家物权法的“公有”概念不一样。中国物权法的“公有”概念包括了国家、集体两种类型的物权主体，西方国家物权法的“公有”概念仅包括国家。第三，土地所有权制度不一样。中国物权法的建设用地所有权全部定位为国家所有，西方国家物权法的土地所有权以私有为主，民法中的土地所有权，一般指私人的（包括私有、股份公司单位）的土地所有权。由此可见，照猫画虎地抄袭外国人的物权法分析方法，是断不可取的。可以说，笔者创作《解析物权法》与别人的《解读物权法》的方法是不一样的。

二、广义的建筑物所有权公式

本条款的核心内容，即解读建筑物所有权的概念：

[总公式]

广义的建筑物所有权=狭义的建筑物所有权+建设用地使用权。

以上物权法公式，说明了建筑物所有权始终是与建设用地使用权成为并蒂莲的。没有建设用地使用权，建筑物所有权便成为空中楼阁，或者成为虚权；违章建筑的所有权，包括违法用地、违法建筑所产生的建筑物所有权，不是法律调整的范围，不受法律保护。

建设用地使用权是不是有物权级别的区分？如果有，很有可能可以分离出以下两个公式：

[公式1]

民间广义的建筑物所有权=民间狭义的建筑物所有权+民间建设用地使用权。

所谓民间，是指除政府投资或者国有企事业单位投资建筑物以外的投资者，不论是否集体、集体成员的投资者均为民间投资者。民间投资者所取得的广义的建筑物所有权和狭义的建筑物所有权，均为普通的所有权；所取得的建设用地使用权，是用益物权型土地使用权（租赁房地产者除外）。

[公式2]

国家信托广义的建筑物所有权=国家信托狭义的建筑物所有权+国家信托建设用地使用权。

所谓国家信托，是指政府投资或者国有企事业单位投资建筑物的投资者。

政府投资为一级信托所有权人，包括建筑物的一级信托所有权和建设用地的一级信托所有权。其建设用地使用权，是建设用地一级信托所有权中的建设用地使用权。

国有企事业单位投资为二级信托所有权人，包括建筑物的二级信托所有权和建设用地的二级信托所有权。其建设用地使用权，是建设用地二级信托所有权中的建设用地使用权。

建设用地所有权，要么归国家所有，要么不归国家所有，二者必居其一。既然建设用地所有权永远归国家所有，永远不会消失。

建筑物所有权，要么归国家所有，要么不归国家所有，二者必居其一。既然政府投资或者国有企事业单位投资的建筑物所有权只要不转让给民间，就永远归国家所有，永远不会消失。

公式1与公式2相比，相同之处只是建筑物所有权和建设用地使用权。不同之处是，公式1不存在国家的信托所有权，公式2存在国家的信托所有权。

国家的信托所有权（〖当代首创〗），实际上可以分为两大类型：第一大类型是，政府投资建造的建筑物，归国家机关、非经营性事业单位使用，单一的信托所有权人是中央或者地方政府，两府共同投资的也算作双重的信托所有权人。第二大类型是，政府投资建造的建筑物，归经营性国有企事业单位使用，双重的信托所有权人是政府（中央或者地方政府）和国有企事业单位。政府（无论几个政府投资者）与经营性国有企事业单位共同投资的也算作双重的信托所有权人。

另外，经营性国有企事业单位自己单独投资的，因为这些单位的原始投资者依然是政府，用其利润建造的财产再投资建造建筑物（房地产）的资金，仍然可以视之为国家（政府）的投资。这是界定政府与国有企事业单位物权关系的一条底线。如果双方之间有财产支配权争议，应当通过经济核算制和分配方式来解决。

经营性国有企事业单位自己单独投资的，仍然算作二级信托所有权人，政府仍然算作一级信托所有权人。二级信托所有权人与一级信托所有权人的物权关系，就是内部的双重信托关系。

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