全市40家在售楼盘3成降价，3成持平，还有4成逆市涨价

　　新政百日，南京已有楼盘降价31％

　　金陵晚报记者 李子墨

　　    自4月15日出台二套房首付5成的新政以来，这一轮被誉为“史上最严新政”的宏观调控，3天后将满100天。“新政后南京房价真的降了吗？降了多少？还会再降吗？”这是近期许多市民见面必谈的一个话题。

　　    本报从官方网站南京网上房地产获悉，新政将满百日之际，南京商品住宅日均认购套数已从新政前的250套，锐降到目前的60套左右，降幅达76％。在成交量持续下跌之际，房价也出现分化，一部分楼盘开始降价促销，一些新盘以低于周边楼盘的房价开盘，也有一些楼盘撑着不降价，甚至逆市涨价。

　　    本报联合365地产家居网，对南京在售的40家主力楼盘进行调查发现，新政百日前后，共有12个楼盘降价或低开，占总量的30％；价格持平的楼盘数量为13家，占比32.5％；同时还有15家楼盘逆市涨价，占比37.5％，接近4成。

　　

　　江北楼盘最多降价31％

　　    据本报与365地产家居网联合统计，新政百日前后，全市房价降幅最大的，是江北板块，许多楼盘的房价降了20％左右，个别楼盘降幅达31％。而根据南方都市报等全国其他媒体的报道，广州跌幅最大的楼盘是位于花都的天马河公馆，也就降了24％，北京、上海等地的房价降幅也不大，综合比较之下，南京江北房价最高达31％的降幅，堪称全国各大城市房价最大降幅之一。

　　    新政实施一个月后，江北某大盘首先推出大幅优惠，在一套房总价减8万元的同时，还有每平米400元的优惠。这将桥北房价从9500元/平米一下拉到7500元/平米。该楼盘率先发起价格战之后，在随后的一个多月里，桥北各大楼盘陆续应战，推出大幅优惠。

　　    截至目前，桥北的旭日爱上城、天润城、大华锦绣华城等超级大盘，基本上维持在7000－7500元/平米的均价。相比新政前9500-10000元/平米的高点，桥北多个楼盘的降幅在20％－30%左右。

　　    其中，江北某楼盘新政前最高卖到1.1万元/平米，上周六推出特价房，价格仅7547元/平米，算下来降幅高达31％。根据最新消息，另一家楼盘针对74、91平米房源推出“一口价”，3-8层一口价7200元/平米，9-14层7500元/平米，15层7000元/平米。7000元/平米也创下新政后桥北房价最低记录。

　　    记者从一线销售人员处获悉，江北楼盘主动降价促销，在一定程度上赢得了销量，尤其是降到7000元/平米左右，立即就有成交。与此同时，一些楼盘没有降价，就“基本上一套也卖不动”。

　　业内人士分析，这是因为在新政前，江北楼盘因为热炒城建利好，透支了房价，加上新政打击了炒房客，使得江北成为全市受到新政影响最大的板块。但随着价格回归理性，以及城市价值逐步提升，江北的销量将随之上来，房价也有望趋于稳定。

　　

　　城南楼盘竞打8字头折扣

　　    除了江北平均降幅20％以上、最大降幅达31％，新政百日前后，城南、河西和城北等板块的房价也出现明显下降。

　　    城南的金浦名城世家、蓝岸3G等楼盘，一度推出8字头的折扣，尤其是7月10日开盘的蓝岸3G，前期排号的客户明确可以享受8.8折的大幅折扣，均价从原价1.1万元/平米以上，直接回落到1万元/平米左右。由于折扣大，该楼盘当天推66套25-40平米的精装修小户型，当天上午就卖掉60套，去化率就达91%。此外，亚东观云国际最新推出促销计划，青年置业者最高可以享受8%的优惠，相当于打9.2折。

　　    城北的百万平米超级大盘中电颐和家园，也在6月份推出最大8.9折的促销折扣，均价从新政前的1.45万元/平米，降到1.3万元/平米以内。这是城北首家降价楼盘，不过此后城北多数楼盘并未跟风降价。

　　    江宁的丹佛小镇近期将推小户型，前期登记的客户，最多也可打8.8折，表明新开楼盘将8字头折扣进行到底的决心。

　　    同时，河西的众多新盘，由于没有老客户的“包袱”（老客户可能会因楼盘降价而闹退房），在新政后大胆开低价，推行快跑战略，更是成为新政后一大看点。新政前河西房价一度涨到2万元/平米，但新政后和府奥园精装修房仅卖1.7万－1.8万/平米，此后御江金城、保利香槟国际的开盘价也低至1.7万－1.8万/平米。相比新政前的价格，便宜了2000－3000元/平米，这也使得河西新房成交价最多降了20％左右。

　　    值得关注的是，栖庭、碧瑶花园、宋都美域、星雨华府等河西多家楼盘仍高开2万元/平米以上，并未降价。

　　

　　江宁盘齐喊8000元江北价

　　    在江北、河西、城南等板块之外，还有一个值得关注的板块，就是江宁大学城板块。新政前预期房价是1万元/平米，而新政后3家纯新盘开盘，都直接打了个8.5折左右的大幅折扣，把开盘价定在8000多元/平米，比部分江北楼盘的房价还要低。

　　    最先低开的是5月1日的东方龙湖湾，当时新政才出半个月，南京房价也暂未明显下降，该楼盘却出人意料地以8800元－9000元/平米的价格开盘，比当时江北多个楼盘卖9500－10000元/平米，还要便宜一大截，因此取得逆市热销的成绩。

　　    此后，宜家国际公寓也开出8字头的开盘价，文鼎雅苑更是打出“我开盘，你抄底”的广告，以折后均价8200元/平米的“江北价”开盘，当天销售60％，吸引了大量买房自住的刚性需求。

　　新盘的“低价快跑”，虽然不能直接被看成降价，但是的确遏制了板块上涨的势头，也给周边在售楼盘带来压力，客观上拉低了全市的房价水平。

　　

　　城中一楼盘逆市涨价40％

　　    本报调查发现，新政后的降价潮已袭击江北、河西、城南、城北、江宁等各个板块，降价楼盘占在售楼盘总量的30％，而且预计还将有越来越多的楼盘加入降价队伍。不过，本报调查中也发现，还有30％的楼盘“无视”新政，在撑着不降价，另外还有40％的楼盘，不但不降价，而且逆市涨价。这也是此次调查最令人惊讶的发现。

　　    记者注意到，持平或涨价的楼盘以城中、仙林、江宁为主，这几个片区也是全城降价楼盘最少的，部分楼盘甚至逆市涨价。

　　    最引人注目的是新街口的凯润金城，新政前均价仅3万元/平米，新政后反而涨到4.2万元/平米，涨幅达40％。记者打探获悉，该楼盘卖4.2万元/平米的房子与此前3万元/平米的房子是有差别的，同时该楼盘只是标个高价，并没有相应的销量，而没有成交量支撑的房价是没有意义的，所以该楼盘逆市上涨并不具有代表意义。

　　    但也有楼盘是货真价实的涨价，如江北的明发城市广场、阿尔卡迪亚，河西的宋都美域、万达广场，城中的皇册家园晶华、京隆国际公寓，江宁的东方龙湖湾、左邻右里等。记者调查发现，除了东方龙湖湾、万达广场因原来开盘价本来就很低，所以就算涨价仍取得一定销量外，其他涨价楼盘无一例外地遭遇滞销，这也可以说是市场给予涨价开发商“一记响亮的耳光”。

　　

　　专家观点：

　　下半年房价仍有调整空间

　　受新政影响，全市商品住宅销售持续下滑，住宅“库存”也从新政前的20890套，大幅攀升到昨天的26481套，“库存化”成为下半年一大趋势。同时，受新政影响，全市超过40家楼盘将开盘计划，推迟到下半年。

　　    据本报独家统计，下半年南京将有80多家楼盘开盘，推出大约4万多套新房源，而整个上半年全市卖房也就19576套。按照上半年的销量，到年底全市的商品房库存将新增3万套，预计将从目前的26481套增加到5万套左右。

　　    南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，下半年楼盘推房量集中，而销量跟不上，库存化将是一大趋势，到了年底库存有望增加到4、5万套，届时房地产市场就可能真正转向买方市场，这将加剧房价的调整。

　　苏鼎房地产研究所所长宋坚认为，虽然下半年房价处于下降的趋势，但市民也不能抱有太高的期望，实际上目前部分楼盘的价格已经算是比较合理。南大不动产研究中心副主任葛扬教授也认为，下半年房价可能不会大跌，买房人应该自己判断，选择合适的时机购房。

　　另一位不愿透露姓名的专家表示，下半年房价跌幅将不会太大的一个重要原因，是大部分开发商去年“吃得太饱”，手中资金仍然充裕，能够再撑一段时间，所以不用急着大幅降价促销，“但降价是个大趋势，否则可能还会出政策”。

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　　北京深圳房价未现大幅下降

　　国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是新国十条整整三个月了。这标志着新一轮房地产调控，实施了三个月。那么，它的效果到底怎么样？房价真的降了吗？《经济半小时》记者在被称为楼市风向标的深圳和北京，进行了为期十天的调查。在走访了多家楼盘以后，记者发现不少楼盘都在搞优惠促销购房活动，但真正大幅度降价的楼盘却很难看到。而北京从4月中旬开始到现在拿着预测修改这个项目，80%是接近零成交或者是接近零成交，而二手房数据显示，7月上旬北京的二手房成交均价为18150元/平方米，环比6月下旬仅下调了0.1%。

　　事实上，除了北京和深圳，全国大多数城市房价也没有实质松动。中国指数研究院在全国范围内选取了100个城市，对于这些城市6月份的房价走势进行了监测和数据分析，6月份跟5月份相比，这一百个城市只上涨了0.36%，可以忽略不计。这当中有趣的是，80个城市是上涨趋势，20个城市是下降趋势，虽然幅度都不大。而十个最主要的城市，包括北京、上海、天津、广州、深圳等，6月跟5月比，7个城市还是在上涨，上涨幅度是很低的个位数，也有3个城市是在下跌，下跌最多的是天津，下跌了百分之二点多。

　　深圳大学国际金融研究所所长国世平认为尽管现在表面上看着没有下降，但开发商开始送面积、现金，表明房价下跌的趋势已经形成。“如果中央的政策只要坚持到明年，或者到明年年底，我认为北京、上海、深圳、广州，四个一线城市的房价应该是跌一半，对于二线城市，比如说涨得比较高的，像南京，起码跌到30%或者到40%。”        2010年7月18日央视《经济半小时》 范薇静 整理