近日，在网络上看到这样一组数据，麦肯锡全球研究中心预测到2015年时中国消费市场规模将超过德国。届时，中国消费支出将预计达到10.4万亿美元，跃居世界第二，仅次于美国。这条消息体现了外媒对于中国消费市场潜力的充分认可。消费力即购买力，站在一名老商业地产人的角度上，我看到了中国商业地产发展的广阔前景。

    放眼北方地区二三线城市，商业地产市场版图急剧扩张，一场城市内部商业变革悄然开始。一座座购物中心项目已在城市的各个角落遍地开花。

    然而，在经历了盛大开张之后的短暂发展后，许多项目都陷入了经营惨淡的窘境，往往能够真正实现成功运作的商业项目仅是寥寥几家。

    造成此类后果的最终原因何在呢？当地居民收入水平有限，消费力不足？答案是否定的，2009年，山东、山西及河北三地的人均GDP分别达到了5262.96亿美元、3046.80亿美元以及3604.55亿美元，位列全国第五、十三及第九位，其居民消费力可想而知。品牌资源不够丰富？据高盛银行发布的预测资料显示，中国在未来5年内的奢侈品消费人群将由4000万激增至1.6亿，而其中最主要的贡献来自于二、三线城市。另外，知名零售业也把目光聚集与二三线城市，据资料显示，去年TESCO在华共新开门店13家，其中除一家位于上海外，其余各店均选址在二三线城市。无独有偶，去年家乐福在华新增的18家门店中仅有4家位于一线城市。

    于我看来，根本原因在于针对这些北方地区的商业项目所投入的运营成本有限。相比较商业地产发展较成熟的一些南方城市而言，这些北方二三线城市的商业地产起步较晚，项目实际操作经验较少，往往容易忽略运营成本投入对于商业项目的重要影响。

    运营成本也称经营成本，是指企业所销售商品或者提供劳务的成本。而现代商业地产管理运营工作的核心所在就是要把品牌与消费行为二者整合到一个统一经营主题上。反之，一个不具备统一运营管理的商业地产项目，往往是混淆了“运营管理”及“物业管理”的概念。这里所说的运营管理工作并不是简单意义上的以保安保洁为主要内容的物业管理工作，而是一系列与商业地产相关的且专业性极强的管理工作。此外，运营管理所包含的内容也是十分复杂的，通常由以下四方面组成：统一招商管理、统一营销、以及统一物业管理.这其中包含了除去被大众所熟知的物业管理外的各种市场推广活动的策划，各种包装建议的提供，品牌商合同期满后重新的品牌调整意见等等工作。

    而这些内容复杂且专业的运营管理工作是需要高效且专业的运营管理团队来完成的。就中国目前商业地产发展的现状而言，专业的运营管理团队大部分都集中在较为发达的一线城市中，如果要接手二三线城市商业项目，这些团队遇到的首要问题就是各类费用如人员、交通、各类补贴等顿时提高，整个团队的运营费用相比只在一线城市哦运作项目要高出不少，相应的，这些团队的报价就会提高。于是大多数的开发商就会陷入一个比较尴尬的境地，想要专业团队，可是项目所在城市并没有这样专业的团队，从一线城市聘请，有涉及到高昂的费用，这些费用如果平潭岛管理费、物业费当中的话，商户对非租金部分的支出就会增加。。。如何在这个矛盾中找到最佳平衡点？某些有实力的企业愿意为了长远利益而贴补费用，以我曾经任职的摩根为例，正是出于对二三线城市广阔市场的看好，大摩以自行贴补一半物业费用的方式来降低商户所承担的商场运营费用。但这样的开发商毕竟仅占少数，面对较高的运营成本，某些二三线城市的开发商们开始犹豫了：真的要请专业团队来运营管理吗？如果自行管理又会怎样呢？索性聘请当地的物业公司来承担项目的运营管理工作吧，省钱又省力。。。由于这样的侥幸心理最终导致的商业项目难以可持续发展的情况在北方地区很多已经发生了太多。