洪维：十月黄金周决定房价生与死（地产评论）

洪维

尽管从王石到郁亮，都极其避讳使用“降价”的说法，但在实际行动中，楼市调控三个月过后，对于房价，万科却是最坚定的“看空者”——在北京房山，这样的策略又一次有了绝佳的注脚。随着下半年楼市新增供应量的集中入市，包括上海绿地、中铁建设等大型房企都已开始考虑“顺势促销”，适当“降价”。（中国经营报2010-07-24）

7月份北京预计将有34个项目投放市场，比去年同期减少了11个，其中有超过一半的项目表示，开盘时间和开盘价格仍未最终确定。5月份，新政刚出台，不少楼盘依旧惯性涨价；6月份，涨价楼盘已经减少了5成，加入降价行列的楼盘翻倍增加，新政威力显现；进入7月份，市场出现僵持迹象，但价格松动的现象增多，促销潮蔓延。

博奕在进一步的僵持，截至7月20日，搜房网统计，8月计划开盘数量为23个，环比7月下降49%；同比去年8月，下跌55%。自6月首次出现实际开盘量只有预报的32%后，新开盘数量已是连续3个月大幅萎缩。从区域来看，仍以外环周边为主，占总数的83%。内环内只有两个开盘项目，中内环间仅1个开盘项目。只要适当降价，就会对销售有比较大的刺激作用。成交量下降，价格也跟着下降，这看似简单的道理，目前却难以实现。主要是大部分开发商在2009年到2010年4月之前销售情况良好，另一个更重要原因是降价可能导致更严重的观望。于是，一方不愿降价，一方不愿出手；同时，一方积压库存，一方积压需求。

“供大于求” 横空出世。上海官方“网上房地产”数据看到：上海一手住宅可售套数突破40000套，达到41087套，面积达583.41万平方米。而在新政出台之前,这一数据还一直在470万~480万平方米的历史低谷徘徊。2010年6月，上海市商品住宅成交面积为42万平方米。假如按照今年6月份的低位月度成交量粗略计算，现有的上海一手住宅可售面积，可以消化近14个月。这还不包括新增一手住宅供应量以及巨大的二手房存量供应(现有挂牌出售约13万套)。另外，据佑威机构公布的数据：今年1~6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。下半年，上海将迎来近800万平方米的新增房供应。以今年上半年356万平方米的一手住宅成交量来估算，下半年的住宅供需状况将明显“供大于求”。

房价时间窗决定涨与跌的走向。10月向来是楼市新盘集中上市的周期。2009年10月，北京楼市新盘供应总计高达49个，而2008年10月，北京楼市的新盘入市量也为48个。今年1~6月份，新开工面积的增长速度，达到了68%，也是历史上的最高位，在建商品房的增长速度达到28.7%，也是最高位。金九银十是推货高峰期，在僵持不下的时候，价格是撬动市场、打破观望的唯一砝码。预计10月新盘供应少的局面将会全面缓解。一是上市公司的业绩需求到年底愈加迫切，二是从全年销售任务来看。可以说，十月黄金周决定房价生与死。而一项最新的调查数据显示，81%的网友认为现在不是买房的好时机，仅有不到2成网友（14.9%）持相反观点，而此前，五一房交会的购房者心态调查数据显示，67.99%的受访者不看好当前楼市，认为不是好的买房时机，更为房价下跌压上了一根稻草，至于跌幅多少尚有待观察。