谢逸枫:“亚运城”泡沫破裂跳楼不是开发商
别拿亚运城炒成“迪拜城” 小心跳楼的人晚上找你
房地产为追求天堂和地狱的人打通向希望的“地狱之城”。假如疯狂的资金和言论及热钱往广州“亚运城”项目砸，会不会变成“迪拜城”。想当初，“迪拜城”也是银行疯狂放钱和海外投资炒房资金及热钱砸出来的。更加是有钱人和资金及投资炒房客聚集的天堂，没想一场金融风暴毁灭了房地产，埋没了多少希望，成为曾经有梦想的“地狱之城”。五年或八年或十年后，广州“亚运城”会是第二个“迪拜城”？
目前有人把“亚运城项目”借打广州属于国家五大中心城市的“国际都市和亚运会及政府工程”掀起一场房地产泡沫制造大会，不仅绘画了一大块吸引资金的所谓的“蛋糕”，还有超前性创造出所谓的“价值回报”。因为，未开售前就被一些“别有用心的人”炒得一塌糊涂，透支了区板块价值和本项目在未来三到五年的房价上涨空间和投资升值期。之后，或者要透支八年或十年的房价上涨空间和投资升值期。
亚运城项目比较特殊，一是关系广州未来城市地位提高和经济拉动及增加新经济爆发点，不仅是政府形象，也是面子问题，政府参与。二是地块特殊，关系到法律和产权问题。不仅因为是销售时间比较短暂，主要是遭遇到经济下滑坡和国家政策调控打击，尤其是金融政策，导致市场冷清期和楼市僵持状态，销售压力巨大。主要投资购房者看房和开发商交房及办理产权等方面也是面临着风险。
三是开发周期长，投资资金大，后期开发压力增大。不仅股东比较多，未来利益分配麻烦。一旦合作出现问题，容易四分五裂，或者是变成“烂尾楼”。四是入市时机和价格难确定，区域市场不成熟和位置比较偏僻及市场供应巨大，而市场需求萎缩。尤其是亚运城项目开销时间和价格，不仅关系到开发商资金回收和政府财政收入及银行贷款的支付等未来土地出让金的缴纳。另外因涉及到土地性质和产权办理问题，所以今年11月前一定要销售完首期8000套现房，完成政府交代的“政治”任务，同时确保不会因为一期项目销售出现问题或者销售之后出现问题，最主要是不要影响到亚运城举办。
目前广州市场上消息甚多，大概以金九银十和亚运会倒计时为入市时机，也就是2010年9月或10月亚运城项目正式上市销售，大部分都认为，价格不超过10000元/平方米。但是有人却认为，亚运城项目一期价格12000元/平方米，15000元/平方米。一个位置偏僻而陌生和市政等生活，商业配套缺乏及人口稀少，交通不便和“三无”（无投资气氛，无固定消费人口，无居住气氛）及无任何实际支撑亚运城项目价格的筹码，房价可谓“一价惊人”。
不是笔者夸大其词，亚运城项目不要说再过五年如此，再过八年或十年也是如此。今年亚运城项目房价12000元-15000元/平方米，三年或五年之后，有谁会去接盘？是政府？银行？后面炒房者？三年之后，亚运城项目房价究竟能够上涨多少？五年之后，房价又可以上涨到多少？八年之后，房价又能够上涨多少？
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笔者认为，不仅如此，周围还有一个规模也大和供应不小的小产权房在同一时间点推出，价格非常的便宜，根据市场放出的价格，才3300元-4800元/平方米，对于亚运城的价格绝对是有冲击力，甚至会导致亚运城销售最大的压力。主要在于性价比已经丧失优势和周围价格下降影响定价及番禺市场供应极大，8000套要亚运会开幕前完成销售，具有非常的难度，供应量相当于广州市场前两个月的市场成交量，也是相地于番禺近半年的供应量。
另外是市场时机不利和市场销售成交萎缩及购买投资的客户购买意愿下降。同时，国家政策调控一直震荡不断，影响到市场推货计划和上市时间，最主要是拉长了市场观望周期和延长了政策调控周期。即使是其他开发商，目前对亚运城的前景也不十分看好。上周，亚运城附近的番禺大岭村地块的流拍就让亚运城陷入了尴尬，所以导致亚运城的开发股东比较烦恼和头痛。
笔者认为，亚运城项目价格必须把握上市时机，调整到合理价位和市场可承受的价格及利用好“三个”渠道资源，另外是发动全国媒介和珠三角媒介宣传的力量及品牌推广的力度，方可达到开发商六个目的。一是完成8000套销售目标和任务，实现项目最大利润回报。二是快速回收资金，减少资金风险，实现薄利多销，降价跑量保持后期项目顺利开发，减少银行负债率。三是避免出现烂尾楼和销售断断续续及被抛弃的“悲剧”。四是达到前期市场轰动效果和吸引更多投资购买的客户及制造市场销售冠军“神话”。五是以前期8000套销售成功战果拉动后期销售和实现资金快速回收及实现项目后期滚动开发。六是打败周围市场竞争对手，树立市场领跑者的角色，尤其是保利项目和另外一个小产权房项目及周围的在销售项目。
第一是虽然是现房，交房时间短暂，并且未升值空间大，另外是项目规模大，有亚运城和体育明星及市政府所支撑。但是，政策调控和市场及政策问题已经把这些优势完成压倒了。必须以市场领导价格“低价入市”。一是参考保利在销售项目的价格，二是针对在周围销售的楼盘价格，三是针对小产权房价格，四是提高产品附价值。五是具有诱人的“价格折扣和促销手段”。根据目前在销售价格是6500-8000元/平方米，而未来同期推出的楼盘价格是有的3300-4800元/平方米，到销售时，价格肯定会提高到5200元-6000元/平方米，另外是保利的楼盘价格也会提价到8500元/平方米，周围的楼盘价格也会相应提高到7500-8000元/平方米。
所以，亚运城的前期价格不可太高，要体现出周围楼盘没有的价格优势，为吸引客户和刺激市场需求及促进销售成交，另外是快速销售和制造市场火爆场面及前期销售成功，打败对手。根据亚运城每栋楼的楼层和面积大小及位置，另外是景观和朝向及体现性价比等成本，如果不带装修，建议亚运城项目第一批房源（推货量为4000套）的平均价格在7800元/平方米，然后一房一价的价格控制在8200-9000元/平方米之间，最高价格不要超过10000元/平方米。如果是带装修1500元/平方米或者是2000元/平方米，建议亚运城项目第一批房源（推货量为4000套）的平均价格在8800元/平方米，然后一房一价的价格控制在8800-10000元/平方米之间，最高价格不要超过11000元/平方米。
第二是非常具有吸引力和心动的价格折扣和促销活动及强大的广告宣传。充分利用亚运会活动举办和体育明星及媒介力量，开展一场以亚运城项目为目的的主题活动。前期可在登记和认购阶段，可以放宽购房置业门槛，降低首付和总价及价格实在优惠等方面的活动，最大范围吸引市场注意力和促进销售成交。例如根据购买套数和购买面积大小及付款方式，每个客户只要缴纳一万可抵消三万元-五万元购房现金和获得亚运会活动一场门票3到5张及参加2万元购房现金票抽奖活动等其他礼品，仅可作为购房使用。
第三是7月份开始做前期登记，8月份认购时间，9月上半月取得预售许可证。首先是尽力最很客户储备和选择意向客户的工作。尤其是利用全国媒介宣传亚运会作为市场卖点，借住全国媒体和珠三角媒介扩大宣传活动和体育明星购买及入住亚运城项目作为新闻炒作造势。另外是利用好广州市政府提供的公务员资源和五大巨头自身项目所积累的客户资源及外来投资客的客户资源，可以采取公务员和公司内部员工及外来炒房客的“团购”方式的优惠活动，或者是到邀请外省投资炒房团和财团及外来集团公司购买，首期在9月份开盘，快速销售前期首批4000套。另外部分是本广州市民和番禺的客户，至少可以消化三分之一，剩余是三分之二可走团购路线完成。
第四是利用9月和10月市场“金九银十”和前期4000套销售成功及亚运动会宣传等体育明星购买的新闻，全国掀起新闻炒作，甚至邀请体育明星作为楼盘代言或者是以体育明星作为房间进行拍卖。另外，所剩余第二批4000套房源交广州或其他市的代理公司去销售，所谓的代理公司联合销售和跨越市代理销售，充分利用代理公司巨大的客户资源和销售渠道及人际关系，快速销售房源。可在最短暂时间内销售完，在11月完成剩余的4000套应该是没问题的。