现在至今年农历年底（即2011年1月底）还有恰好半年，很多人关心这半年楼市的走向问题。坦白的说，这个选题有其站不住脚的地方。因为市场的中长期走势是客观规律在起决定性作用，但是短期市场有更多的偶然性因素使然，预测的困难很大。正如我们往往很难预测短期内股市的走向，房地产市场与股市有一定的相似性，都是虚拟经济，也有太多不确定。但是展望半年的时间，似乎又不是很短，可以列入中长期考虑的范畴，算是一个比较短的中期预测吧！作为一种长远看待的背景，虽然几乎没有只涨不跌的市场，但是大城市房价的螺旋式上升在未来十年乃至二十年时间内是不可改变的趋势。因为讨论半年走势，对此不再赘述。

    “欲扬先抑”四个字可以用来简要概括未来半年市场走势，通俗来说，销售量和售价方面均会是前低后高，低到多少？销量已经很低了，价格回调可能只有10%左右的幅度。扬到何处？即为恢复到正常的市场状况，销量走高，价格平稳，逐步回升。

    “欲扬先抑”是谁“欲扬”？这里要考虑中短期市场的主要影响因素，即是政策因素（中长期市场也会受政策影响，但是是更为稳定持久的政策也就是制度的影响，此是区别）。所以，对于“百日新政”的再审视很有必要。这要从政策的效果和未来可能的变化进行解读。

    政策的效果是有目共睹的，至少在销量方面新政以来各地尤其是大城市（中小城市受影响较小）所受影响，价格方面上涨势头得以控制，10%-20%的回调也比较普遍，如果跟4月中上旬的市场乐观预期价格比起来，目前有些城市已经有20%左右的回落，品牌新盘和中小开发商跑量促销的举措也屡见不鲜，当然这虽然给购房者提供了一些选择的机会，但还远远没有达到购房者的预期。至少跟高峰期相比有30%-50%的回落才能满足大城市普通购房者的心理预期。这种观望的气氛在大城市十分明显，必然会带来短期内市场的进一步走低或维持在低位徘徊的局面。但是消费者的期望未必能实现。因为调控进行百日已经有所变化。

    一是对调控本质的再阐述。在调控的过程中，中央的政策和用意也逐渐清晰。住有所居只是保障有房住，不是人人都买房，中央并未要打压房地产而是为了其健康发展，这些提法被中央媒体再次提起。

    二是地方政府的游说。新的拆迁条理胎死腹中似乎在其出台时已是一种必然，因为对于城市的发展来说，拆迁是最直接有效的手段，地方政府的强势局面不容改变，所以其对中央政府的游说十分正常，最可能的结果就是中央政府发文诸如“关于进一步禁止野蛮拆迁保障拆迁户利益的通知”此类了事。对于房地产市场亦然，大城市地方财政的40%以上，GDP的20%以上来自于房地产，所以其对房地产市场的下滑容忍度很低。上海、深圳、南京、杭州等城市均表态此轮调控已经见效，这不是很微妙么？潜台词就是地方政府将不会配合出台比中央政府更严厉的政策。

    三是市场力量的对比。市场一直是买卖双方博弈的过程。调控来临时，人们买涨不买跌，给了空方很大的底气。但是销量的下滑带来了需求的集聚，各地租金上涨与租售比良性变化或许可以作为一个注脚。消费者一方面观望，另一方面又似乎知道此轮调控不是经济基本面的恶化导致，而是政策的强力介入使然。所以政策的任何松动乃至紧缩行为的停止都会带来刚需和抄底的毅然出手。更重要的是，在即将到来的九十月份是传统的销售旺季，如果反弹与旺季叠加，后果很可能是报复性反弹和价量的疯狂上涨（投资性还不会占据初步反弹期的主体）。所以抛开了地方政府的制约因素，最根本的变量就在于中央政府的政策变化。

    四是中央政府的态度。目前的信息显示，刺激政策可能会出台，至少不会进一步收紧！对于市场来说，不紧即松，反弹即会来临。不紧缩或刺激，结果只是反弹时间来临的早晚问题。前几天胡总书记的一番谈话，背景是全球经济二次探底、国内经济出现增速下滑的局面，这似乎很能明确地暗示中央政府之前提出的刺激有序退出可能被搁置，很有可能在未来几个月内根据经济运行数据的变化出台刺激政策，至少调控的基调不会再严。作为注脚，中央媒体已经少提紧缩的政策了，未来还将会陆续转向。“保增长”依然会是主旋律，这直接利于房地产市场，因为最近几年的保增长当中，房地产和金融是发挥贡献的绝对主角，尤其对于发达地区而言，而这些地方正是楼市的风向标。

    所以展望未来半年，“欲扬先抑”或者“前低后高”都是较为恰当的提法。