近日的房产税传闻又让人虚惊一场。有媒体报道财政部人士宣称将在2012年实施改进后的房产税，隔日就有其他接近财政部人士称并无具体计划。

    这几年来房地产领域加税的各种说法在不断演变，从最开始的物业税、不动产税，到上海提出“房产保有税”和重庆的“房地产特别消费税”。纷纷扰扰之余也算有一点收获，大家都厘清了一些概念，各种繁杂的名词、不靠谱的想法现在基本上退出了，人们把注意力都集中在如何改进已有的房产税上。

    谈房产税的改进，如果征收范围不变，仍限定在经营用的房产或出租的住房上，那么此轮以调控房价为出发点的房产税改进意图则无法实现。但是扩大到个人住宅上，就必须要回答收税的正当性问题。

    按照现代税法的原理，税收是人们为政府提供的公共服务所支付的成本，或者政府劳动的报酬。收税的目的是为了保证政府的正常运作需要，为此人们从在公共服务保障下得到的收益中拿出一部分支付给政府。比如营业税，是为了支付政府提供给企业运行所需要的基本法律环境、治安保障等。房产税之所以针对经营的房产和出租的住房，也是基于这种目的。

    而出于“调控房价功能”的需要，去扩大征收物业税的范围，则难以解释征税是基于公共支出目的。如果一定要说政府提供了公共服务，才能确保与房屋相关的基础设施运作良好，问题便接踵而至：一方面人们为水电煤气都支付了费用，另一方面各级政府在拍卖土地时都宣称土地出让金用于城市基础建设。如果没有增加对应的公共支出，这样的收税除了提高政府的收入外，无正当性可言。

    有人说房产的价值来自于大自然的天赐以及公共投资与社会经济发展，因此理应将这些价值由地方政府通过课税的方式回归给大众，实行“涨价归公”。要说清楚这个问题，就要顺便说清楚很多相关问题。

    首先要把房产分割为房屋和土地两个部分。对于土地上的“改良物”，或者说“建筑物”、“构筑物”，也就是购买者拥有所有权的部分，自建成之日起就处于折旧的周期中，“涨价归公”是轮不到房屋的所有者来支付的。显然，土地才是由于公共投资和社会发展带来了增值的部分。在我国，土地的所有权并不归属于使用土地的人，这就带来了增值部分归属的问题。

    按照《物权法》规定，住宅用地年限届满后，可以自动续期。由于没有说清楚续期的费用，则存在多种可能，比如按照当时的土地价格补交、交一笔象征性费用、免交等。如果是免交费用继续使用，相当于使用者拥有永佃权，土地的增值收益归使用者，对房屋拥有者按照“涨价归公”原则收费也不无道理。只是当前没有明确，还存在需要人们支付费用才能继续使用土地的可能，相当于土地增值全部或部分归属于政府。人们买了房子后，房屋本身在折旧，土地出让金也一次性支付了70年的使用租金，如果此种情况下“涨价归公”，征税对象应该是政府，而非房屋拥有者。这也就是一些专家说的“非我财，不纳税”的常识，也是沸沸扬扬的物业税、不动产税最后归于平寂的根本原因。

    政府行为应具有正当性，尤其是经济行为，要基于给市场稳定的制度环境、让市场有长期稳定预期这样的目的。在没有给出公共支出方面的正当理由，在无法判断而且实际也没有实现房屋拥有者对于土地增值的占用时，去谈扩大房产税范围反而容易遭遇公众质疑。