在新政下避险资金流向何方，避险资金是避险的，也就超出了简单自住这么个概念，说的是大量社会的财富，那么会投向哪里避险，实际上我们谈的是这么回事儿。你说险在什么地方呢？可能我想大概主要是两大方面，一方面呢，可能就是外部的环境，比如举个例子，他那些钱未来会不会通胀，钱会越来越不值钱，变毛了，再有汇率从世界经济考虑，汇率是不是会有风险，还有一些呢，可能投向不通的行业，投资这些工业，投资实业，他能获得稳定持续的增长和保障，那么现在中国是产能过剩，所以投向这些实业卖不掉，所以现在有很多也同这些实业出来了，哪些行业带来增值，所以可能是从这两个角度考虑。咱们还是地产中国，说的还是地产的事儿，咱们不议论绿豆的事儿，大蒜的事儿，黄金的事儿，从地产而言，现在可以看到，这次转型实际上因为它是处于民生的考虑，处于整个大的投资结构的考虑，所以现在住宅地产肯定是调控的焦点，现在住宅也越来越可能会回归到民生的真正它这么样一个地位，它把它作为完全进入投资或投机，这个功能打压的非常厉害。现在二套房的政策，税收的政策，现在很多的政策，实际上打压的都是在住宅方面的再投资，所以在这方面，肯定它面临更多的调控的风险，政策的风险。
今天一线城市由于房价暴涨，有一些投资的比例非常高，你比如说在北京，现在二手房交易量远远超过一手房了，在两年前二手房的交易已经超过一手房，那么真正中国实际上还有大量的二三线城市，因为中国的城市有665个，绝不仅仅就是北京、上海、广州、深圳这样的城市，那么中国现在正处于城市化在快速增长的阶段，比如在八十年代，中国城市人口只有两亿人，现在已经到了六亿人，再过十年二十年至少要超过九亿，也就是在未来十年到十五年还要再有三亿，所以中国未来十几年可能还要建几乎两个半日本，还要建一个美国，还要接近有三到四个英国、法国、意大利，基本是这么个概念。这儿是跟宏观调控并没有关系，这是中国经济正好发生到了工业化和城市化阶段，所以这个市场是能看的见的。房地产一直是吸收资金量最大的资金池，你说绿豆稍微几麻袋价格就上去了，其他的不足以吸纳这么大的资金，也不足以能使得它在未来的中长期能看到它是稳定和增长的，所以避险资金，我想应该一个很大部分，都会在房地产，在地产领域中它会体现。当然它在不同的时期，可能会有住宅啊，还是商业啊，有的还是一些工业地产，旅游地产，它在不同时期会有不同表现，但是地产是吸引避险资金的最大的资金池，而且在历史上，或者在世界各地，应该说它都是一个最大的避险资金池。
城市调控效果仍取决于政府
这次调控并不直接来源于市场，比如像07年金融危机时候，07、08年是大的市场反映，这次更多的实际上是政府主动的调整，实际上是从政策层面上进行调控的。说未来的调控怎么样呢？这取决于政府的决心，取决于经济现在的状况，如何来发展，从目前的形势而言，现在实际上是非常严峻的，虽然说保八没问题，但是内在存在的问题，实际上还是非常多的。刚才说美国现在自己的问题还没解决，现在欧洲的债务危机又出来了，对咱们的出口就非常大了。那么政府的投资，刚才说了，过去完全靠政府的投资靠央企，效率和挤出效应又存在，这柴火应该来说也不像过去那么多了，所以消费现在也没有真正完全起来，那么在这种背景下，如果把房地产，应该来说是投资量最大，又是拉动内需最大的这么各行业，如果把它调控太狠，如果使它真正一下缓不过劲来，对经济的影响也是非常大的。所以从目前市场未来走势判断，这个调控应该在巩固成果，而不是继续加压，所以我觉得它会是一个巩固一定的成果，然后来进行一些微调而不会是更强烈的猛打。
开发商坐地生财时代已经结束
我觉得企业发展，特别是房地产，它是个投资周期长，本身又是一个资本密集型行业，我们的宏观调控又是一个频率极高，而且对调控的方向和各处不确定性太大，他都不知道该往哪个方向调，这个东西随机因素也很多，所以一个企业如果仅盯着眼前的宏观调控，你跟着它走，肯定你最后的结果是什么概念呢，肯定是走反了。因为什么呢？它在紧缩的时候你跟着紧缩，你盖出楼时候它高涨，等你楼准备卖的时候，它又开始紧缩了。所以你跟着它走是点点错，房地产要反周期运作，然后呢，这样才能赶上点，你要顺点做，那你是点点背，所以我觉得地产公司可能要判断出一个大的方向。过去有很多你可以通过坐地生财，拿土地到资本上融资再买地，最后实际上是通过房地产开发变现土地的增值，但这个时代过去了，这个利益已经被政府夺走了，所以现在企业必须要靠企业自己创造的价值，靠你的定位，开发，盖好房子，然后你要在你的开发过程中，来创造的价值，这个价值才是你的，你说土地的增值，政府已经看明白了，政府已经拿走了，所以你要认识到这一点，要使企业提升自己的核心竞争力，提升自己的创造价值的能力，而不是简单发现价值，然后通过资本运作，最后变现价值这么一个资本的功能，可能要回归到开发商的本质来。
地方政府等于说是解放军，它是解放军，但是它不光是救猪坚强的，它主要救自己。地方政府等于说在去年救市的时候，充当了前锋，而且是大规模基础设施的投资，包括地方的融资平台，融了很多钱，已经开头干了很多项目，突然调控一来，实际上真正影响最大的都不是大家的房子，房子跌价还是个小数，真正跌的是土地，而且土地跌价使这些地方政府是无法承受的。现在土地不光是会影响它的收入，因为它也是土地财政，更影响它的融资平台，因为它更大的融资平台是来源于对土地的重置成本的估值，现在突然地价一跌，过去抵押物不够了，所以现在地方政府在捍卫土地的价格，在保地价。地价跌了我就不拍了，所以现在地方政府是在保地价，他是解放军但是它是在救自己。
中国城市化是城市功能升级的过程
实际上在今天，中国城市化不光是人口进入城市的过程，还更是一个城市不断升级的过程，而在城市功能升级阶段，实际上就带来了商业地产，包括像办公楼地产的机会，因为过去由于国家的金融政策对这些商业物业，比如按揭，他只能给你十年，过去按揭的首付成数也非常高，而且商业地产需要专业运营，尤其刚投资时候，当时租金回报又不太确切，所以大家觉得做住宅比较保险，实在不行还能自己住，所以这样的话就使得商业物业实际上在这一轮住宅物业高涨中，使商业物业的价值体现出来了。因为商业物业基本上都在比较好的地段，在相同地段反而出现了倒挂现象，住宅卖的反而比商业还贵了，而且住宅首付也提高了，所以商业物业的首付也无所谓了，所以在这样的背景下，就使得如果房地产从投资角度而言，商业物业的价值开始体现出来了。
因为我们在二三线城市一直没有爆涨，所以也不会爆跌，房子的投资功能是不可能被取消的，但是它有可能会转到由住宅进入到了写字楼，可能进入到了商业，像我们现在西客站，像这样的地方，我一看这么好的叫光耀东方，挨着长安街，挨着西客站，在西客站广场中，你想想过去在这儿住宅会卖多贵呢，但是写字楼过去就会被低估，实际上这些地方的功能，慢慢大家会发现，实际上在商业物业，它其实基本上商业物业都占有最好地段，否则不会在这儿盖，这个地段过去大家没人关注，过去买个房不用太专业就能发财，但是那个时代过去了。商业物业就需要有更多的专业，当然动用资本量也更大，当然在这儿你需要更好的来甄别它真正的价值，然后来发现这个价值的洼地，然后跟着这个城市的增长，然后来共享城市增长所分享的它的利益，实际上商业物业这样一个价值。住宅在今天等于说在调控中，所以它就面临着很多政策的风险，现在你想买房也不让你买了，说你是第三套房了，别说银行按揭，你不按揭全付现在都在管制，所以呢，所以你在这种情况下，包括你在交易的过程中，在各处可能税收也对你的影响会更大，而在写字楼商业，有些可以利用股权的交易，可以利用一些其他很多的方式，所以它实际上商业物业投资价值开始慢慢会体现出来。