谢逸枫：别期待开发商降价“施舍”

  目前从国务院政策调控房价态度和房企资金及市场供应等购房者的购买热情因素分析，房企至少能“扛”2个月-3个月时间，即“扛”到今年下半年楼市“金九银十”。首先是看2010年下半年国务院政策调控出现“僵持”到“退出”再到“不放松”的政府态度转变过程。说明政策调控将会在下半阶段的合适时间内进行部分政策的放松或者是退出。同时，政府将调整政策调控的方向，例如支持首次置房者和鼓励购买保障房的政策有望出来，同时，继续遏制投资炒房需求和实施政策微调。

  另外是考虑到国内经济自金融危机后，2009年国内“GDP和房价”增涨过快及出现房地产泡沫，实体经济虽恢复，但是缺乏实质性的上涨。2010年上半年受到国外欧美债务和股市震荡及其他因素的影响，国内经济处于不稳定状态，为保持经济继续快速发展。政府将继续实施2009年部分经济刺激计划和增加投资渠道及保证经济稳定。所以，政策调控的“放松”在下半年是毫无疑问的。但是，短期内所有政策调控是不会退出或者“放松”。

  其次，目前除一线城市房价上涨势头出现。而地方政府执行政策考虑的因素比较多。一是土地供应计划的完成。二是土地财政收入的完成。三是政府年业绩。四是GDP的增涨。五是三旧改造和保障房的推出。所以地方政府不可能从严执行政策，而是根据自身城市楼市的需要而调控的。同时，防止出现金融危机的现象。

  再次，从2009年国内货币政策的松到2010年上半货币政策的收紧再到放松，说明未来银行贷款继续放松。另外，为扩展投资渠道和增加实体经济及扶持中小企业，融资渠道会放松。而民间资本也会得到利用。房地产行业占到GDP6%-10%和关系到60多个相关产业发展及金融机构的业务，只要实体经济未实质增涨和政策调控一旦退出，房企融资将又是卷土重来。同时，房企海外融资成为一种获得资金渠道。虽然银行贷款和上市融资收紧，根据下半年中央会议，未来货币政策依然宽松。

  最后，房企资金紧张度未到“山穷水尽”的程度，手上具有一定的流动现金和土地储备及销售回款虽然缓慢，但是至少可以支撑到10月份。另外，政策即将探底，购房者中的刚性需求和改善型需求及投资空也会如期结束观望，出手购买。而政府保障房考虑到市场供应量巨大，将控制供应，增加市场的有效需求。