谢逸枫:房价下降 部长说了不算
楼市调控第二轮 国土部部长说了也不算
中国楼市比较复杂，没有一个行业如房地产这么复杂的，不仅涉及到全国中下游60多个相关产业，还涉及到政府大大小小几十个部门。从中央国务院到地方政府部门，都在出政策调控楼市。尤其是房价问题，今天，住建部一个通知或会议或者座谈会或考察研究之后，就说“房价要继续上涨，稳定楼市和保持市场健康发展”。明天，国土部又一个什么通知或座谈会或电话会议，就说“房价要下降，楼市第二轮政策调控来临”。后天，国务院又要出一个通知或者开个会或者做个考察，又说“继续保持稳定和调结构及刺激经济增加等”听起来莫名其妙的话。
近日，国土部与住建部分别密集召开会议，围绕房地产市场调控推出多项措施。这些举措被外界猜测为两部委将率先打破僵局，引领楼市第二波调控。而国务院有关负责人日前也在一次由各省分管副省长参加的工作会议上要求，“新国十条”调控已经取得了初步的成果，下一步要抓好“新国十条”政策的具体落实工作。
2010年7月5日国土部长徐绍史说：“调控决心不变，楼市四季度或全面调整，房价肯定降”。又说“楼市调控第二轮信号频发，三季度可能量价齐跌”。在刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降，国土部将在多方面积极参与房地产的调控。在7月4日的会议上，徐绍史再次强调，房地产用地管理调控是国土资源部门当前及今后一个时期的一项重要任务。要进一步坚定全系统主动参与房地产用地调控的决心，及时调整完善以保障性住房用地为主的房地产用地供应计划。
住房和城乡建设部6月24日也在青岛召开现场工作会，全国40个重点城市政府分管住房城乡建设工作的负责人悉数到场。会议部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设，力推二套房信息联网，为贯彻落实二套房贷政策做准备。
徐绍史在6月28日召开的第17次部长办公会上强调，各级国土资源部门坚决贯彻党中央、国务院的决策部署，按照调控要求加大房地产用地供应，有力有序推进房地产用地管理和调控各项工作。国土资源部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价70%，保证金不低于出让最低价30%。这距离今年3月国土部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》(“19号文”)中规定“竞买保证金不得低于出让最低价的20%”的规定仅仅相隔3个月。
对于此举，国土资源部目标十分明确，意在控制目前市场上开发商的“囤地”、“炒地”行为。通过提高土地出让金门槛，严格监管土地出让制度等一系列措施，有效地遏制开发商的非理性行为、调控过快上涨的房价。政策已从调控需求到收紧开发商贷款的路径逐渐展开，再度增加开发商的资金链压力，再提高10%的土地出让金，表明土地市场将作进一步调控。开发商的资金压力将增大，尤其是现在楼市不好卖的时候。只有通过加大降价促销的手段才能回笼资金，以维持后续的开发和正常的再拿地计划。因此，土地出让金标准的提高，可能会加速楼价下滑的速度。
毫无疑问，作为国土部长徐绍史这一表态，被外界解读为进一步确认政府第二波楼市调控即将开始的信号。楼市的全面调整，意味着市场真正的价量齐跌。7月2日中国指数研究院发布报告称，受4月新一轮房地产调控政策影响，5月30个重点城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半；6月在此基础上，北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，但上海、南京等部分城市止跌回升，成交量仍处于低位。楼市调整进入胶着僵局。
甚至有研究机构的预测，由于今年上半年宏观经济的表现总体良好，三季度宏观经济预计将延续向好，有宏观经济形势为房价托底，决定了开发商在降价问题上必然是“且战且走”。其次，从供需角度看，商品房库存积压问题在三季度还不严重，四季度则是大量新房上市的高峰。
此外，从市场表现来看，截至6月底，一线城市选择坚守价格的楼盘仍居多数，说明多数开发商的资金压力还不是非常明显。按照楼市“量为价先”的规律，“量跌”到“价跌”的滞后期至少3个月；在价格联动中，一线城市降价扩散到二三线城市，也需要1-2个月。延续三季度“钝刀割肉式”的降价之后，四季度将是房价大跌尘埃落定的时候。经过三季度的煎熬，大部分开发商的资金链在四季度将变得非常紧张，商品房库存也将上升到较高的水平，房价具备大跌的必要条件。
笔者认为，房价上涨或者下降，谁说了算？是市场说了算，还是国家某位高层领导一拍脑袋说了算？是国务院总理温家保说了算，还是住建部部长或者国土部部长也说了算？从部门的权力和职责及权利等角度上分析，是否应该有国家物价部门说了算？另外是否有具有发放贷款的金融机构说了算，还是某个所谓的专家或学者或舆论，或者说有某位房地产商说了算？
其实，房价下降或者上涨说都有权利说，但是，是否真的会下降或者上涨，谁都说了不算。房价问题，靠一个人或一个部门说“房价要下降，纯粹是在危言耸听，或者说在向开发商“妥协”说，下降一点，我们的工作就做到位了”。不管是国务院，或总理，或各部委，或部长，或者市场，或市长，或者开发商，或者银行，都不可能的事情。
2009年12月的国务院会议和总理的话，房价下降了吗？2010年上半年，各部委和部长及银行等，还有国务院和总理说“遏制房价上涨，把房价调到合理位置，或者说房价必须下降”，结果房价不仅没下降，反而上涨了50%或100%，例如海南的房价，卖到8万或10万/平方米，究竟是上涨了还是下降了。另外是还有其他全国一线城市的房价，上海和北京及天津等广州深圳，房价真下降了吗？不要说一般城市白领和城市居民购买不起，就是省委书记和市长及局长们也购买不起房，当然，他们有公家房。如果没有公房，要用工资买房，他们不也一样要在出租房内居住，或者说做房奴。
国务院或各部委出的“政策再好再完美再多再严格”，没有地方政府“严格执行”和政府部门“互相支持”及“开发商听话”，都是出了等于没出。中国楼市每年政策调控有哪个文件出来之后，房价就立即下降或者楼市“量价齐跌”。2010年7月份，国土部再次发起所谓的“2010年新政第二轮楼市调控”，究竟是否成为导火线。
“土地调控战争”发起“降房价调控”注定“流产”，国土内部问题多和地方执行不力及监督不严现象太严重。自去年到今年7月，国土部门陆续出现的问题，例如2010年出现因国土部的土地官员贪污问题，又出现江西国土厅几位副厅贪污和腐败问题，另外是各个城市都有土地系统的官员被“土地”打下水。
目前中国大量的地王和地块长期空置的问题，或者是大量的土地出让金未收回的问题；或者是前面出大量的土地政策调控，但是大部分土地政策调控未执行或者执行不到位的问题；或者是监督地方政府执行不到位等等问题都未得到解决，作为国土部应该好好反省，自己的内部和职责的问题未处理和解决好，还谈什么“下降房价”，有时间为什么不去做好自己的本份工作。