公积金，鼓励自住限制“二套”拒绝“三套”
陈柳钦
（天津社会科学院城市经济研究所，天津，300191）
住房公积金也叫国家机关、企事业单位在职职工的长期住房储蓄金。住房公积金制度是我国从计划经济向市场经济转变的一个必然产物。住房公积金制度的建立，为我国城镇住房体制顺利转轨、引导职工住房观念转换、提高职工住房消费支付能力、推动住房市场化和货币化改革以及培育促进住房金融业发展发挥了重要作用。第一，住房公积金制度的建立，有力地推动了住房制度改革的历史进程。第二，住房公积金制度在建立住房保障体系中发挥了重要作用。第三，住房公积金制度促进了政策性和商业性并存的住房信贷体系的建立，成为住房金融体系的重要组成部分。第四，住房公积金制度作为一项与市民生活息息相关的民生制度，已经深入人心。
从长远看，稳定健康的房地产市场，离不开发挥住房公积金的作用。住房公积金在现在和未来都兼有以下几个方面的功能：一是完善社会保障制度的重要内容，解决住房问题事关国计民生和社会安定稳定。二是促进房地产健康发展的需要，房地产是国民经济发展的重要内容。住房公积金制度实施以来，职工有自己的专项资金，可以根据自己的情况选择租房、买房，住宅市场消费变得更加成熟、理性。三是优化房地产金融贷款结构，提高政策性保障贷款比例，提高房地产贷款抗风险能力。住房公积金贷款的审核较为严格，因而客户群体质量较高，而公积金贷款低利率、限定最高额度的特性，保障了贷款的安全性。此外，住房公积金储蓄增长指标也是国家宏观调控房地产市场的重要参考。住房公积金是群众购房能力的重要方面，因此，住房公积金储蓄增长指标能够从一个侧面反映群众的购房能力的变动。国家适度控制房地产市场发展，让房价增长与GDP增长、住房公积金储蓄增长保持一定的配比关系，从而保障房地产市场大体上保持健康、稳定的发展态势。
住房公积金政策性强，是国家宏观调控房地产市场的重要手段之一。由于住房公积金实行的是低存低贷政策，职工个人在购建住房时，一般会优先选择低于银行利率的住房公积金。当一个城市房地产过热时，住房公积金贷款就会出现强劲需求。当住房公积金个贷率达到或超过90％(也有城市85％)时，住房公积金的资金链就会绷得很紧，为避免资金链断裂威胁到资金安全，住房公积金就会自动采取信贷紧缩政策，压缩住房信贷需求，从而对过热的房地产市场形成反向抑制作用。同样，如果当一个城市房地产市场过于冷清时，最先感应到的也是住房公积金。过冷的房地产成交量直接导致住房信贷市场的急剧萎缩，造成大量住房公积金资金积压，由于住房公积金的用途主要是个人住房信贷的发放，为减少资金积压，提高住房公积金增值收益率，住房公积金就需要采取系列优惠政策，增加职工对住房信贷的需求，从而刺激和带动房地产市场的发展。总之，住房公积金“逢热减，逢冷增”的内在制衡特性，客观上对房地产市场的发展起到了平衡调控作用。
根据《住房公积金管理条例》(国务院令第350号)､《天津市住房公积金管理条例》(津人发〔2002〕26号)及本市有关政策，2010年5月19日，天津市公积金管理委员会下发《关于调整2010年住房公积金缴存额的通知》，(津公积金委[2010]4号)，对2010年住房公积金缴存额进行调整。“自2010年7月1日起，本市住房公积金缴存基数由2008年职工个人月均工资总额，调整为2009年职工个人月均工资总额。单位和职工住房公积金缴存比例保持不变，仍为各11%。”缴存基数调整是此次《通知》中最受关注的内容之一。同时规定，职工工资总额按照国家统计部门规定的工资总额计算口径核定。具体的缴存基数规定为，“2010年度住房公积金缴存基数不得低于本市现行最低月工资标准，即920元。”2009年这一基数为800元，上调幅度为15%。同时规定，2010年公积金缴存基数“不得超过本市上一年度在岗职工月平均工资的3倍，即11193元。”2009年这一数字则为10395元。2010年该基数上调幅度约7.7%。对于新员工的公积金缴存额，《通知》也规定，“单位在2010年1月1日至2010年6月30日期间新录用和新调入的职工，调整后的缴存基数为自录用或调入之月起至2010年6月的月平均工资总额。”此次的《通知》有效期为一年，即“自2010年7月1日起施行，2011年6月30日废止”。
为方便广大缴存单位和职工办理住房公积金业务，天津市住房公积金管理中心自2010年5月24日起推出八项服务新举措。这八项服务新举措包括：职工提取住房公积金不再需要单位提供《提取申请书》；单位可在公积金网站进行缴存、年检、缴存额调整业务操作；市住房公积金管理中心为单位在公积金网站建立单位帐和个人帐；单位8月1日起持住房公积金缴存登记卡办理业务；全面放开周六办理住房公积金业务以及全面放开跨区县办理住房公积金提取业务。
2010年6月1日正式发布《关于调整个人住房公积金(组合)贷款有关政策的通知》（津公积金委[2010] 6号），对个人住房公积金(组合)贷款有关政策进行调整。规定：贷款购买首套房，90平方米以下最少首付两成，超90平方米最少首付三成、购买第二套住房最少首付五成、购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。同时，恢复以住房公积金缴存余额确定贷款限额，将贷款上限降为账户余额10倍。职工申请个人住房公积金贷款不足以支付所购住房价款时，可同时向贷款银行申请组合贷款，首付款比例按新政策执行，商业银行个人住房贷款部分的额度由贷款银行自行确定。与以往政策不同的是，此次《关于调整个人住房公积金(组合)贷款有关政策的通知》在明确公积金贷款相关规定的同时，也明确规定了该通知自身的有效期。即“本通知自2010年5月31日起施行，2015年5月30日废止。
天津市公积金贷款新政出台后，一石激起千层浪，公积金新政立刻成为大家关注的焦点。我们知道，公积金贷款一向以较低的贷款利率及不受“二套房”限制等优势受到购房者的青睐，而此次调整使得公积金贷款与商业按揭贷款相同，同样受到购房套数、购房面积等条件影响，首付比例的提高将使部分购房者不得不暂停交易，甚至暂缓购房计划，三套房的拒绝放贷也将使得市场中以非自住需求为目的的购房行为无法通过公积金途径获得，在一定程度上遏制了市场中的投资投机行为。
本次天津市公积金贷款政策的新调整与国务院“新国十条”内容一致，是近期楼市调控措施的延续。根据2010年5月以来的二手房买卖成交分析显示，在所有购房者中近三成使用公积金贷款购房，另外仍有10%-15%的购房者因贷款数额较高而选择公积金与按揭贷款的组合方式进行贷款购房，即四成左右的购房者需要在买房时使用公积金，而本次调整也使得这部分购房者受到不同程度的影响，他们的还款压力会有所增加。预计政策的实施将使得部分购房者暂停交易或暂缓购房计划。比如，2009年6月天津市出台的公积金新政中，取消了公积金贷款最高限额条件之一“公积金账户余额的20倍”，本次调整恢复了此条限制，并将20倍降为10倍(不足2万元按2万元计算)，该项限制将使因为工作年限短或曾经提取等原因造成账户余额少的两类购房者受到影响。以正准备买房的王女士为例，其公积金月缴额为1000元(单位和个人各承担一半)，缴存比例为15%，由于王女士此前曾提取过公积金，经查询目前账户内的余额仅2.5万元左右。政策调整前后，王女士使用公积金贷款的最高贷款额由36.8万元下降至25万元，面对贷款额度的限制，王女士要么增加11.8万元首付，要么选择公积金与按揭组合的贷款方式，而按揭贷款的高利率也将增加其日后的月还款压力。
公积金新政的出台，对三套住房申请公积金贷款给予了“一刀切”方式的不予贷款政策，显然比没有统一细则出台的商业银行按揭贷款层面严格得多。不过，公积金贷款面对的消费人群也不同于按揭贷款，毕竟公积金贷款从利率、缴存方式等各个方面都侧重于对普通消费者的支持和保护，因此公积金贷款政策向自住型普通购房者倾斜也是理所应当的。从政策方向上来看，眼下市场前景不明晰的背景下，买房的首要原则还应当是自住。从金融信贷角度而言，对于首套购房者的政策最为优惠，而传闻中即将出台的物业税等系列新的税种，都是针对改善和投资型购房者设立的。因此，眼下的地产行业，并不适宜进行投资置业，但自住型买家也没有必要无限期地观望。