三里屯Village的落成与成功开业为原本的三里屯带来了什么？三里屯地区是北京最早兴起的酒吧街，但是随着时间的发展，北京其他地区也逐渐兴起了多个酒吧街，三里屯的地位受到冲击，店铺关张，人流量明显减少……但是三里屯village凭借其超大的体量、丰富的业态、时尚前端的定位是否可以为日渐衰落的三里屯重新注入一针强心剂，使之恢复以往的繁华，值得大家共同关注。

    项目基本信息：位于朝阳区工体北路和三里屯路的交汇处，占地5.3万平方米，总建筑面积超过17.2万平方米。整个项目由19栋楼组成，其中南区11栋楼，北区7栋楼，还有1家独立核算的精品酒店。营业范围为地下一层至地上三层。

    区域：本项目东临新东路（雅秀服装市场），南靠三里屯北街（三里屯酒吧街、使馆区），西向工体北路，北朝东直门大街。地处繁华的三里屯地区，处于东二环与东三环之间，紧邻使馆区，该地区有北京最早兴起的酒吧街，是外籍人士及潮流中人集聚的地方，这里的消费者消费能力一般较高，追求时尚与个性。

    定位：集购物、休闲、艺术、娱乐为一体的人文风尚汇。南区：休闲娱乐、大众流行为主；北区：定位高端。

    硬件环境：整体来说，外立面美观且时尚前卫、凸显高端品味。分区来看，南区的建筑风格色彩缤纷、前卫个性；北区则显示出高档品牌所必需的宽敞与安静。多栋钻石型建筑，与其周边波浪型的高雅建筑外墙设计，凸现了奢侈品品牌的尊贵地位。

    品牌：南区为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。北区为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实力的人群。

    人流动线：本项目的建筑形式区别于传统购物中心，整体为一个开放式购物区，项目的容积率非常低，一共19栋楼，每栋楼仅为3层高度，楼与楼之间依靠小径相连通，而每条小道几乎都可以通到项目的各个角落。这样的建筑形式对于一个购物中心的动线设计有着非常高的要求，设计得好，会将众多商家以色彩斑斓的小径相互贯通，随性、不固定的逛街路线也恰好可以体现本项目独特的设计风格。设计得不好，则会使动线过于分散混乱，而一旦指示标志不到位，错综复杂的动线必定会造成消费者的混乱，将极度减弱消费者的购物兴趣。从最终的结果来看，由于大多来这里购物的人群很少会有目的性消费，因此对于这种随性的动线设计不仅不反感，反而颇为适应，通达性好的小径常常能给予消费者意外的惊喜，增添消费乐趣，而指示标志的到位也使得有目的性的顾客可以较快地找到自己要去的商铺。

    空置率：总体来看，南区的商铺出租情况良好，目前仅有地下一层以及三层的极少数店铺空置，剩下的基本已经开业迎宾。目前店铺的出租率约为80%；相比南区的繁华热闹，北区则显得异常冷清，目前仅有几家国际一线高端品牌入驻，且其中尚有相当多的正在装修，未能开业，因此北区整体空置率较高，出租率仅达到40%左右。

    现状及分析：

    目前购物中心南区的经营状况明显好于北区，南区高达90%的出租率使得即使是在平日的晚上南区也是一片人声鼎沸的景象。但是相比于南区的繁华，北区的冷清也被凸显出来。造成这种“南热北冷”的原因就是什么？下面就来具体分析一下。

北区

    1.本项目在品牌的选择上做到了分区明确。南、北两区的品牌在风格和档次上有着明显的差异，但南区的品牌定位存在着一定偏差。熟悉北京的人都知道，三里屯区域由于紧邻使馆区，自上世纪90年代就形成了北京最早的，也是最著名的酒吧一条街。随着时间的推移，不仅是外籍人士，许多对潮流和时尚有着独特见解的人也慢慢聚集于此。从而，使三里屯地区变成了北京最 “潮”的地点之一。我们反观三里屯Village，南区的定位虽然包括了时尚因素，但是总体而言，运动休闲品牌占比过多，难以凸显时尚潮流元素，这一点从南区临街展示面最大的几个品牌就可看出，Esprit、Adidas、优衣库以及周生生分割占据了整条临街商铺的展示面，在项目里边还有Nike、Puma、凌志旗下的三个品牌等等。这些品牌或许可以和运动、休闲沾上边，但是若要拿它们来诠释潮流风尚，似乎还略有不足。因此从整体品牌的定位上来看，如果在招商时能更多的引进一些时尚品牌，则会对北区域的人流带动起到很好的作用，从而营造出一种时尚人群汇聚的效果，也更贴合本地的区域特点。

    2.从整体来看，本项目的品牌大多与潮流、个性等形容词有些许偏差，但是在这里我还是发现了几个较为符合潮流定义的品牌。 如地下一层的TOUGH、JECCI FIVE、地上一层的STEVE MADDEN、NOVO、IZZUE，这些品牌汇集于此大大提升了这里的时尚氛围。虽然这些品牌目前并未被大多数人所熟知，但是在我看来它们才是与周边环境以及人群最相契合的。像TOUGH，这个品牌每年都会出一批限量版服装，而且号称“一号一件”，在大街上不可能遇到撞衫的情况，这才是符合那些追求个性、时尚的人士所追求的。除了这些服装品牌，项目中还包含了一些对于年轻时尚人士极具吸引力的电子类商铺，如ipod旗舰店和顺电，这种体验式消费模式在最近几年得到了迅猛发展，也受到了广大追求时尚潮流以及尖端科技人士的喜爱，但是反观这些品牌的落位，不难发现一些瑕疵，这些品牌不是在地下一层就是在地上一层较为靠里的位置，不要说临街展示面，就是在里边要想找到也较为困难。开发商把这些能够充分体现其定位的品牌放置于项目里边，却把大面积的展示空间给了运动、休闲品牌，不能不说有点本末倒置。

    3.说完品牌，再来看一下人流动线的设计。虽然从南区来看，错综复杂的人流动线并未给消费者带来过多的困扰。但是对于北区与南区相隔的200米距离，却成为了绝大多数消费者由南区走向北区的拦路虎。这200米的距离不仅仅是单纯的道路，而是被居民区以及另一个购物场所——三里屯3·3所包围。除此之外，道路两旁还林立着许多酒吧，食品店以及小商小贩，整条道路环境恶劣、十分拥挤。我认为在这种情况下，许多想去北区的消费者都会被拦截在此。虽然我能理解开发商当初细分南、北两区的定位时所考虑到的因素—由于北区不具备展示面和人流，因此只能依靠目的性消费才能吸引一部分人流，从而带活整个北区，而奢侈品正是目的性消费的代表，把它们安置在北区似乎合情合理。但是开发商没有考虑到北区的可达性，目前通往北区的只有两条道路，一条就是项目东侧的酒吧街，另一条就是刚才描述过的那条200米的通道，两条道路均较狭窄，且拥挤不堪，可达性相对较差，因此即便再有“目的”的消费者可能也会因为道路的不便而放弃行程，这也是导致目前北区门可罗雀的主要原因，而北区周边环境以及道路的改善才是引进国际奢侈品品牌的基础。

    整体而言，如此大体量的商业项目从经营到目前为止的状况来看可以说是成功的。即便是在商业氛围已经非常浓厚的三里屯地区，凭借着独特的建筑风格以及丰富的业态和品牌，三里屯village从开始就注定了“明星”身份。目前大多数购物中心中曝光率较高的大众流行品牌以及定位较高端的其他品牌在这里都能看到，这足以说明该项目招商的成功。但是不可否认的是，本项目定位上存在的偏差、品牌落位的失误使南区今后长期经营中的前景变得扑朔迷离，而南、北两区由于定位的差异导致不能共享人流，人从南区流向北区本身就很困难，再加上两区之间道路的不通畅使得去北区购物的人数进一步减少，这一切都造成了目前北区的尴尬境地，也给开发商出了一道难题，至于今后北区是否能像开发商期待的那样发展下去值得我们拭目以待。

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