谢逸枫:“高价逼人”政策被迫“微调”

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谢逸枫:“高价逼人”政策被迫“微调”
国土部和住建部“又见”政策调控楼市“口水战”
  在一阵政策的急风暴雨后，全国房地产市场的成交量骤然萎缩，房价在“微调”后也僵持不动了。自2010年4月17日国务院新“国10条”以来，楼市已经僵持近三个月，表现为成交量大跌和价格的坚挺，下半年楼市也陷入“不明朗”发展趋势。大部分观点认为，7月楼市成为拐点可能性极大。要么是政策加码，要么房地产商降价促成交。但现在的情形是，开发商资金链尚处安全范围内，降价促成交的动力不足，这可能就需要政府进一步加强调控力度了。
 
  说明目前开发商降价动力不足，楼市“破局”仍需政策助力，既然在政策执行力和供应矛盾未解决及刚性需求未挖掘，保障房供应不及时等。所以，今年下半年国务院和地方政府的政策微调应该是围绕这四个方面进行的。

  7月3日、4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表态，让大家认为新一轮调控临近。徐绍史当时表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。下半年国土资源工作的重要内容之一，就是积极参与房地产调控。徐绍史还提出了国土部门继续参加房地产调控的内容，包括土地供应、查处闲置土地、进一步完善土地招拍挂制度等。

  目前市场风传，相关部委已经开始积极准备新房地产调控政策，并将在三季度发布。对此，住房和城乡建设部称，并不存在“又一轮”、“新一轮”、“第二轮”调控的说法，因为政策现在还没有落实到位，正在落实。
 
  7月6日国家住建部政策研究中心副主任王珏林却认为，“之所以有这样的报道，是媒体在添油加醋。此前官方包括徐绍史所做的表态只能表明，中央将继续强化对楼市的调控，对已出台政策将继续深化实施。政府以前也出台过许多有关房地产市场的调控政策，但大部分执行得都不够好。
 
  与此前部门牵头、主要靠地方政府实施不同，正在进行的调控由国务院直接出台具体措施，由地方政府的落实；并且此轮调控有针对性地抓住了市场突出矛盾和问题，增加供应,支持自住和改善性消费。中央的调控政策强调增加保障性住房和普通商品房供应，今年中国房地产市场不会出现“硬着陆”。考虑到中国尚处于城市化进程中，房地产业作为中国经济发展支柱产业的地位不会改变。”
 
  据中指数研究院统计，今年上半年全国主要城市成交面积相比2009年同期水平普遍下跌。除武汉成交面积同比2009年上半年有明显的上升外，杭州、深圳、南京等地上半年的成交量同比下跌幅度均超过50%。5月份，全国30个城市总成交面积几乎全线下滑，跌幅近半。在此基础上，6月份北京、天津等多数城市楼市成交量仍继续下滑，上海、南京等部分城市止跌回升，但成交量仍处于低位。
 
  2010年上半年北京总成交面积572.2万平方米，同比2009年下跌39.28%，同比2008年上涨16.90%；上海总成交面积532.64万平方米，同比2009年下跌49.75%，同比2008年下跌29.97%；深圳总成交面积126.53万平方米，同比2009年缩水近70%，下跌了67.11%，同比2008年初下跌18.11%。
 
  需要指出，全国主要城市房价在调控政策之初微调后，就基本处于“原地踏步”状态，成交均价相比2009年、2008年仍是大幅上涨的。其中，深圳上半年的成交均价达20903元/平方米，同比2009年同一时间段上涨71.17%，领涨全国。紧随其后的北京、杭州，房价同比上涨幅度都在60%以上。例如，6月下旬，北京部分楼盘的价格虽略有下调，但仍是“高价逼人”。6月6日上周末北京通州“京洲世家”楼盘又变相打7折，原本22000元/平方米房价一下降到了16000元/平方米。
 
  虽然明显高于去年同期水平，但是在新政调控下，很多城市成交价格大都扭转了上行趋势，或放缓了上涨步伐，新政调控效果还是显而易见的。统计数据往往较市场滞后，现在总体上房价没有往上涨。例如开发变相打七折或者八折的价格，房价依然比较高。事实上，但这并不是普遍现象，整个楼市就僵在这里，个别项目涨价，有些开始下调，更多的还在“原地踏步”。