全球最贵豪宅涉嫌虚假交易托市  买家现身怒批恒基  

　　香港恒基地产旗下全球最贵豪宅“天汇”项目给恒基地产主席李兆基带来大麻烦。2009年10月，在出售的25个单位中，其中一个单位创出英尺7万港元/每平方英尺（66万元人民币/平方米）天价的全球最贵住宅单位，近日因买家要求取消而导致这交易告吹。恒基地产6月15日发布公告称，在“天汇”24套预售单位中，仅有4套最终完成出售，毁约率达83%（详见图表1）。这一消息旋即再度引发外界对其“托市”的质疑，香港特区政府介入调查此事，要求恒基地产对其交易的真实性作出进一步调查。

　　事实上，这并非是“天汇”第一次给李兆基带来麻烦。早在今年3月，关于“天汇”项目囤地、不能按约交楼等说法就已传出，香港地政总署甚至6度向恒基地产发函，询问延期交易缘由。当时，恒基地产表示，已与买家达成延迟成交的口头协议，才使风波暂告一段落。当时，有香港媒体称，“天价公寓”是恒基地产设计的一场“精彩营销”。

　　此次24套预售单位中竟有20套遭弃，买家这种罕见的“高度一致”再次引发外界对恒基地产可能存在虚假交易的猜测。而买家现身，大倒苦水更让“天汇”事件迷雾重重。

　　楼盘名称 : 天汇20个没有成交单位一览表

　　买卖合约日期住宅单位(及车位, 如有)住宅单位售价取消日期(如适用)

　　座数楼层单位港币人民币

　　14 / 10 / 200932A130,046,400.00¥114,089,706.7211 / 06 / 2010

　　14 / 10 / 200932B135,629,200.00¥118,987,497.1614 / 06 / 2010

　　14 / 10 / 200933A133,330,400.00¥116,970,759.9214 / 06 / 2010

　　14 / 10 / 200933B137,928,000.00¥121,004,234.4014 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 20098A82,521,600.00¥72,396,199.6811 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 20098B99,142,370.00¥86,977,601.2011 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 20099A68,095,330.00¥59,740,033.0111 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 20099B77,032,420.00¥67,580,542.0711 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200910A69,358,660.00¥60,848,352.4211 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200910B78,824,580.00¥69,152,804.0311 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200911A70,581,250.00¥61,920,930.6311 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200911B80,615,790.00¥70,724,232.5711 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200912A73,409,800.00¥64,402,417.5411 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200912B83,838,200.00¥73,551,252.8611 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200968A438,942,300.00¥385,084,079.7911 / 06 / 2010

　　15 / 10 / 200968B396,929,000.00¥348,225,811.7011 / 06 / 2010

　　16 / 10 / 200928A122,289,170.00¥107,284,288.8411 / 06 / 2010

　　16 / 10 / 200928B132,549,230.00¥116,285,439.4811 / 06 / 2010

　　16 / 10 / 200929A123,037,000.00¥107,940,360.1011 / 06 / 2010

　　16 / 10 / 200929B133,115,000.00¥116,781,789.5011 / 06 / 2010

　　2,667,215,700.00¥2,339,948,333.61

　　

　　买家指责恒基“设套“

　　记者就“天汇”事件联系香港地产同仁陈女士，陈女士认为香港某媒体报道较为详实，公布的证据可信度较高，比较可信。

　　

　　廿七个天汇单位只有四个成交，凸显当日以呎价七万元成交，纯粹作为宣传，用以刺激楼价。

　　记者随后联系香港媒体同行调阅了“天汇”事件最新新闻报告，并求证多位业内人士核实。该报道显示，天价豪宅买家由前新城电台DJ，金谷科技总裁秦善文以签署人身份持有;其余单位分别由张莘、李广耀、叶德荣、刘玉菁以签署人身份持有。此前大陆媒体报道天价豪宅买主是大陆富商则是恒基地产借机新闻炒作。此前外界一直质疑这宗天价交易条款背后有造假之嫌，恒基李兆基曾与记者开出盘口：“如果天汇属假动作，我可以同你赌，你出一万，我就赔一百万。”

　　

　　   由前新城电台DJ，金谷科技总裁秦善文以签署人身份持有;其余单位分别由张莘、李广耀、叶德荣、刘玉菁以签署人身份持有，估计背后买家同属越南商人朱立基。

　　据秦善文透露，去年十月，他走到国金二期恒基的写字楼，受到营业部总经理林达民欣然接待，他们非常热情，请喝茶又买蛋糕。他当初以为七万块成交，而且恒基给予秦善文买天汇的条款十分之宽松，例如最初无成交日期，又可以延期交易。买楼订金并非如合约中指定时间缴付，林达民表示好多东西都可以聊的。最让秦善文动心的是，这间房子开始是毛坯房，经过沟通，恒基表示要赠送过千万的装修，而且跟下面几层的装修一样！更显得恒基当初给予买家的弹性极大。

　　秦善文在买天汇之前已经买了附近楼盘，看上天汇的优厚宽松条件才决定跟恒基合作托市，而非单纯的买卖关系。秦善文考虑借天汇拉高附近楼盘的价格，然后卖出早期在天汇附近购置的楼房来获取利润。他当时认为天汇的市值在四万左右。他们将价格定为七万元，估计银行都“猜不到价格”。因为是借天汇楼盘炒作拉高价格后，方便自己早先购置楼盘出货，所以他并没有无想过如何成交，以至于从去年十一月至今，他只付了楼价百分之五的订金，较真正的买家付款比例相差甚远。

　　秦善文坚持认为当初是帮恒基买天汇是合作伙伴，而非买卖关系，大家各取所需。但是签约买楼后恒基就高调宣布天汇六十八楼A单位以七万元呎价出售，创全球分层豪宅纪录。恒地营业部总经理林达民还出来大肆宣传，暗示买家为大陆富豪，但此举令秦善文感到相当不满：不用买个户外牌出来卖广告，直接把他拉出来当成广告卖。

　　此事被开发商大作广告后，香港政府非常关注，并向恒基施加压力。恒基主席李兆基一度把自己的诚信也押上，拍心口对香港媒体表示：“天价不会假”、“交易千真万确”。在今年6月初的恒基股东大会上，股民问及天汇单位会否减价成交，李兆基表示，股票跌一、两成，楼市有调整，暗示天汇成交价“可以商量”。6月14日，以4.4亿购入天价豪宅的前新城电台DJ秦善文，以“买家”身份欣然向记者表示：“签完所有文件啦，总之我包保十六号大家都开心啦。”

　　让恒基和秦善文没有想到的是，香港政府对天汇天价豪宅交易真伪十分关注，并六度去信恒基要求交代成交日期及买家身份，包括交易价格监控严格。到临近交易日期即6月16日，迫于香港政府压力，也是为自己洗脱造假罪名，恒基只能按公布的交易价格成交。秦善文透露，此前，为保证该交易成交，恒基方面虽不减价，但却暗中开出秘密条款，利诱买家去完成交易。恒基方面就多次邀秦善文“聊天”。据秦善文回忆，恒基营业部总经理林达民请他去国金轩食饭，之前推过两次，那餐饭挺贵的，是挺好吃的。林达民说恒基有些业务要IT化，刚好秦善文旗下有公司做IT的，说想要谈下合作。不过后来都没有下文。

　　

　　               

　　买家代表秦善文很生气，当初说好的事情，四叔怎么能反悔呢!

　　在天汇成交死线的敏感时刻，秦善文说出这宗“商机”，言下之意是指恒基方面想利诱他完成交易，从而用另类方法“补偿”楼价的损失。而愈接近成交期，秦善文与恒基的关系亦起了微妙的变化，在六月初时，恒基主席李兆基在股东会上曾说价钱可以商量或可以谈，但临近成交期，却清楚表明价格不会降。事件急转直下，而且恒基把天汇未能成交推到买家身上。

　　为解决天汇买家未能完成交易这个烂摊子，且迫于港府压力，恒基方面强硬态度，即不降价、不延期及没收订金的策略。由秦善文购入、七万元一呎的六十八楼A单位，最终以没收定金收场。据秦善文讲述，恒基要求他签署保密协议——贷款不能讲，成交情况不能讲。作为“成交过亿的”天汇的买家，买楼竟然像做“贼”一样。其它4个单位，恒基甚至表示不会担保买家能否取得按揭。香港媒体记者向恒基李兆基质问此举是否推卸责任时，李兆基把食指伸向香港记者同行嘴唇，示意要“封口”。

　　

　　              四叔还在和记者开出盘口打赌，有意思!

　　最让秦善文不满的是，恒基迫于香港政府的压力，公布了买家身份，没有经过商量，就决定成交日期。事实上，真正买家并非秦善文本人，而是越南富豪。秦善文非常气愤此事：“恒基推我出来后，个个都访问我，我的拍档以为我想出风头，弄得我以后做事好烦，特别是政府就跟进得很紧，我觉得不好玩，甚至有点辛苦。恒基的手法真的很有问题，跟四叔（李兆基）买楼没有私隐，又乱讲话，什么都被查出来，连律师都说，买楼时用的BVI公司，外面媒体哪有可能查得到啊，肯定恒基里面有人讲出来啦。”

　　事实上，恒基在去年11月份就宣布，秦善文只是买家授权作为签署代表，并非买家本人！

　　资料显示，天汇四个成交单位，平均呎价三万九千元，由汇丰作为按揭银行，皆属越南富豪朱立基所有。6月15日晚七点左右，恒基公布天汇成交资料后，香港记者致电身处越南的朱立基，查询为何只有四个单位成交，其余廿20个单位没收定金，他激动地表示：我不知道，我没有资料，恒基说的那你问他们吧，我没看电视没看报纸，四叔（李兆基）讲的话他要负责，我一直没说过，所以我不负责。从朱立基的语气，他甚为不满四叔（李兆基）的言论。

　　这位天汇幕后大买家越南富豪朱立基，与秦善文关系密切，秦的音响店便开在朱立基买入的中环盈置大厦商场一楼，秦亦坦承朱立基曾向他购买一套二百万元音响，并安装在其豪宅内。秦善文代理的高档音响牌子，是荷兰名牌Kharma，根据Kharma总公司网页资料，秦善文的公司除了是该牌子中、港、澳的代理，还是其越南代理商，然而外资要在越南营商，一般要跟当地人联营才能成事，有越南籍妻子张美兰作后盾的越南地胆朱立基，自然是理想人选。

　　有知情人士指，朱氏夫妇近年在越南的生意越做越大，又去香港大举扫货，其资金来源已经引起中国广西及越南政府的关注，广西跟越南接壤，由于朱氏夫妇与广西南宁官员有“生意合作”，广西当局更曾派人到越南进行调查。以致朱立基在香港扫豪宅甚或中环的盈置大厦都以海外公司注册，部分物业又以瑞士的私人银行按揭，保密度甚高，然而今次因购入天汇单位，连自己的底牌也被揭了出来，却是同一条船的秦善文跟朱立基夫妇没有想到。 (待续)

　　感谢香港媒体(香港文汇报、萍果日报、壹周刊)同行提供采访、资料支持。