中国经济网报道昨日《住建部报告称部分中介炒作系房租上涨主因》，摘要如下：由住房和城乡建设部下属房地产经纪人学会负责实施的北京、上海、广州、深圳等城市房租暴涨原因调查工作已经结束，近日形成了初步调研报告并上交给了住建部。据悉，这份报告对“北上广深”四城市的房租上涨情况及原因进行了分析。报告指出，四城市房租上涨幅度并没有之前媒体报道的那么严重。

　　对于房租上涨的原因，报告认为除了季节性因素外，部分中介因为房屋买卖生意下降，从房主处收租房子做 “二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是主要城市房租上涨的主要因素。报告统计了4城市3-6月份房租价格变化后认为，3-4月份这4个城市房租上涨速度较快，5月份涨幅开始放缓，6月份房租已经开始出现下降。

　　房租价格上涨，给租房人群带来影响最大。报告指出， 5月份，合租占租赁成交比例为10.4%，环比4月份提高4.4个百分点，高于去年平均水平3.5个百分点。合租现象增加的背后，是中低端住房租赁市场交易火爆，随着传统的7月份旺季到来，很多大学毕业生需要租房，而目前的房租水平已经远远超过了大学新毕业生的工资水平。

　　6月份大部分高校的毕业生离校，外地生源在本市工作，一般会提前租住房屋。几方面需求的突然集中释放，造成部分外来人口聚居的热点区域的租赁房源严重供不应求，从而推动了房屋租金的加速上涨。除了毕业大学生租房需求增加因素外，主要城市都有大规模城市拆迁改造项目，拆迁人群被动需要租房。

　　上述报告指出，近期租金涨幅较大的北京和广州都有大范围的拆迁项目。例如北京市海淀区和朝阳区为了建设中关村科技园和CBD，将位于区域内城乡结合部的村落进行拆迁，被拆迁的农民房中租住了大量外来人口。广州市则正进行琶洲村、林和村、杨箕村、冼村这等位于市中心繁华地段的城中村拆迁改造，这些城市建设项目迫使聚居在城中村的部分外来人口转住到商品住房当中。上述拆迁因素也造成了城市内个别区域房租上涨明显。

　　除了多种推涨因素外，上述分析报告指出，目前主要城市都存在房地产中介公司做租赁代理业务，这种中介做“二房东”的做法，推高了房屋租金。房地产市场调控政策出台后，房地产交易量明显下滑，房地产经纪机构业务量骤减，造成行业竞争激烈。一些经纪机构为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主。目前房产经纪机构主动劝说业主提价的行为十分普遍，还有一些经纪机构从事房屋租赁代理业务，为了赚取更多收益，少数不良房地产经纪机构存在刻意押房、抬高租金、层层转租推高租金的不规范行为。

　　

　　点评：我看了上述的报道，觉得这次调查还是比较深入细致的，但由于缺乏政府相关的信息和数据，主要都是通过各个城市的中介提供的资料和报告来完成调查的。但中介会认为是他们炒作是房租飙升的主因吗？显然是不可能的，中介炒作应该是原因之一，但肯定不会是主要原因。

　　   如果将报告所列的原因重新排列一下，可能会更为可信和合理一些。一是城市大量拆迁造成的影响，二是季节性需求增加造成的影响，三是中介争取业务造成的影响。但我觉得主要是因为房价租金比过高是导致这些城市租金上涨的罪魁祸首，其次就是政府大量拆迁城中村和房中房；而季节性租房需求增加和中介炒作即使存在也只是次要因素而已。

　　   为什么？道理很简单，现在这几个城市的房价租金比是否合理？显然是不合理的，相对于过高的房价，目前的房租肯定是偏低的，因此房租肯定是有其上涨动机和理由的。我们对房价上涨都可以不管的话，为什么对房租上涨要这么紧张呢？恐怕仅仅是因为前者不用进入CPI统计而后者要。

　　   本来，房价涨房租就要跟着涨，这是天经地义的事情。但由于房价涨得太快，房租没有可能一下子跟上来，就会导致房价租金比上升，显得十分不合理。但高房价、低租金的状态是难以持续和维持的，要么就是房租跟涨，要么就是房价降下来，这样才能重新趋于合理。

　　   再就是政府的大量拆迁，导致可供出租的房源短缺，这一情况也十分严重。其他城市我不了解，但广州市近来就大量拆迁城中村，导致市场低租房大量减少；加上政府近年来大力拆除房中房，以及政府近期打算在几个老城区租小户型房源用于廉租房，这些都加大了房屋租赁市场的压力。但政府却没有在增加中低租房源方面有任何的作为，这就导致了房租出现大幅飙升的现象。

　　所以，我认为房价租金比过高和中低租房源不足是房租飙升的主因，而季节性需求增加和中介借机炒作是次因。但住建部下属的房地产经纪人学会就算能看到这些问题，可能也不会明确指出。不过，我还是觉得这份调查报告是比较深入和细致的，但由于所处地位和角色的原因，可能也只能本末倒置地来归因，这也是可以理解的。

　　不过，我倒挺认同报告认为房租上涨并不很严重的看法。现在房租涨幅很大，主要还是因为原来房租较低。去年底媒体还在大幅报道：京、沪、穗、深、津五大城市的租金回报率连月下跌，北京租金回报率跌至2.99%，继上海、深圳成为五大城市中第3个租金回报率不足3%的城市；广州租金回报率仍是最高，上月为3.48%,但环比也下降2.90%。

　　我看到网上一些同行对房租上升原因，批评居多、解读较少，觉得还是应该鼓励积极研究和探讨，而不要求全责备或以偏概全。在没有弄清楚真正原因之前，各种可能性都是存在的，这样才有可能尽快找出真正的原因和解决的方法。

　　但我也认同邓浩志的看法，的确应该加强对房租市场的统计和监管。不过，更为重要的是政府应该有所作为，尽快增加租赁房源、尤其是廉租房和公租房的房源，这样才能有效满足中低租房源的需求，才能有效遏制房租的不断飙升，这一点我也认同龙斌的看法。而彭澎的看法也有一定道理，的确应该考虑各地不同的情况，但也有些原因是共同的。

　　

　　                                    2010年7月8日

　　

　　相关链接：同行微波和博客上发表的看法

　　 龙斌：最近大城市租金上涨引起广泛关注。有个错误观点：说租金被中介操纵。租赁市场完全是供求关系调节，谁都无法操纵，说操纵不是缺乏常识，就是小题大做。个别小中介做“房屋银行”业务，赚取少许差价，但不能决定租金，且很多城市都禁止该业务。说明什么？房源缺，市场提供的不够，政府要加快供应租赁房源。

　　彭澎：一线城市房租涨，但解读方向相去甚远：一说是买房人少租房人就多了；一说是房价涨多了该轮到房租涨了。其实北京可能是季节性的毕业生增多不愿离京；上海可能是看世博会的推波助澜，深圳可能是房价下跌幅度较大导致观望，广州可能是城中村集中拆得太多可供出租的房源减少。但结果是售房成交量继续萎缩！

　　邓浩志：住建部称房租上涨主因系中介炒作推高。此结论明显缺乏深度和逻辑。如果说“一些经纪为争夺房源，抢夺客户，以提高租金、抬高挂牌价格等方式吸引业主”最终导致租金上涨是成立的。那么为什么这个现象会突然间在全国范围内同时出现呢？之前中介就那么守规矩没有推高租金吗？某些部门是越来越缺乏公信力。

　　邓浩志博客：房租价格暴涨，暴露租赁市场研究缺失 http://sinaurl.cn/7VkyC