后市研判：政策趋稳 市场反弹
——近期观点总结
转眼间，2010年7个月已经过去，而4月15日以后正式确立的新一轮楼市调控政策也渡过了三个半月，今年政策、市场与过去两年相比又是大的转变。最近参与很多媒体讨论政策效果、下半年楼市走向以及置业策略的讨论，这里把我个人的看法总结一下。
未来政策趋稳
中国楼市是政策市，而楼市政策不单单只是应对楼市的变化，几乎每一轮对市场影响较大的楼市调控政策背后都有经济形势、社会矛盾的在起作用，毕竟房地产实际充当着经济重要动力的作用，它也与千家万户的民生相连。
从今年上半年的经济数据可以判断，一季度高速增长的经济在已经减速。一季度GDP增长11.9%，上半年是11.1%，虽然上半年保持较快增长，但二季度的增长速度已经迅速下降，其中，房地产急速降温给经济带来的负面影响不可能排除，未来影响有不确定性，而且，外围经济复苏缓慢，又伴随新的危机（如债务危机），外需疲弱。内外都有不确定的情况下，下半年经济形势并非完全乐观，所以，对于影响面甚广的房地产，本来已经交投夭折，各方面的负面影响陆续显现，如投资、税收、地方财政的减收信息不断传来，这种情况下完全无必要再进行打压。无论从保持经济、行业健康发展的角度，还是从民生角度，政策稳定应该是下半年最佳、几乎唯一的选择。
土地市场谨慎
下半年，按照计划各城市都有大量保障房、普通商品住房和高档商品住房用地要推出，考虑到5、6、7月房屋市场大幅度缩量，成交低迷，观望气氛依旧，土地市场表现不乐观，企业拿地热情估计会明显下降，尽管有相当部分的开发企业资金充裕，也有企业对后市看好，不仅如此，企业开工、推售都会不同程度受影响，未来土地拍卖价格走低应该是可以预期的，“地王”会渐行渐远，不过，大城市核心区域的优质土地依然是稀缺的，还会受到市场的青睐，而郊区、远郊的部分配套设施缺乏的地段，乏人问津乃至流拍都是可能的。
政策过于严厉，势必对于土地以及房屋的后续供应产生不利影响。房地产作为资金密集型行业，市场热度大的时候，会引来大量热钱和投资，而市场萎靡或受到人为打压，也会直接影响投资，又由于房地产供应生产周期较长，当市场预期改变的时候，未来的供应也会受到影响。
房屋市场成交反弹
在房贷等一系列措施的直接干预下，购房人群预期逆转，5、6月份房屋成交大幅度萎缩，个别城市交投减少高达80%以上，市场陷入严重观望中。这并不正常。为什么？因为在目前经济快速复苏，城市建设和城市价值提升进入加速阶段，居民财富积累速度也是最快时期，而且通胀已经是现实，居民存款是实际上是负收益，把各种因素加在一起考虑，就会发现居民对不动产的需求依然庞大，这几乎是不需要用数据论证的“常识”；而政策只是将绝大多数需求（包括投资理财需求）延后，没有将它们“消灭”（也不可能消除）。
所以，当政策进入稳定期后，一些最刚性的、具有实力的需求，例如婚房、学位房、迫切改善住房条件、理财等，会逐渐恢复信心进入市场，带来成交的反弹。
另一方面，下半年房屋供应加大。集中供应地段，特别是配套设施、交通便利条件相对不利的郊区、远郊，面临的销售压力加大，郊区楼价会逐渐松动，这也将带来新的置业投资需求。其实目前楼盘销售定位一般都非常准，特别是定价上，所以楼盘开售一般都会定在客户接受的价位上，对于成交提升作用明显。
核心区域由于供应量有限，需求集中，价格调整空间有限，部分优质稀缺型豪宅值得关注。
就二手市场而言，市场反弹估计会从一手供应相对较少的老城区开始，经过一个季度的地量调整，中心城区成交有望率先走出恢复性的行情，但楼价反弹的几率不大。不同城市由于需求特点不同，可能调整时间有不同，我还是坚持原先的看法，投机性重的市场与自用性高的市场调整的时间长短不同，调整的幅度也会不同。
置业投资策略：把握机会
这一轮调控的背景、特点与2008年不同。经济、货币信贷政策、外围经济、人们的信心都不同于2008年金融海啸时期。从个人感受来看，很明显，周围人并没有出现2008年中那种对经济对未来的彷徨、恐慌；今年新政策出来后，很多朋友都积极咨询的问题是：何时可以入市，这与两年前也大不一样。我的看法还是没有改变，每一次宏观调控都给置业投资提供了最佳的介入机会，因为快速上升的势头被暂时遏制住了；宏调对市场走势的影响是短期的，并没有改变总的上升趋势。
有需要、有能力，就可考虑入市。介入机会到处都有，未必说年底才有某个节点等你“抄底”。不同的项目，不同的区域，营销方式不一样，而且单位的买卖机会其实只有一次。如果置业者决定等待的话，还要考虑自己的机会成本。从置业投资策略来看，现在更要强调理性置业和价值投资。地段、配套、政府规划、资源、交通、升值潜力、租值、交易活跃度都要兼顾考虑。目前尤其忌讳短线操作，且过度借贷，以免自己的资金链过紧。
思考：调控效果不宜只看楼价
近年楼市一直伴随调控，起伏加大，与股市一样，落下“政策市”之名，政策反反复复，市场不断走高。大家经常会把调控与楼价联系在一起议论：楼市越调越高？我认为这种思维要反思。
这几年每逢楼价高涨，政策则不断叠加，税收、财政、土地、信贷等各方面政策一齐来压需求，压房价，结果却是需求暂时被压住了，楼价上涨暂时被遏制住，但同时供应受到更大的影响，且价格配置资源、调节供求关系的信号杠杆作用被扭曲。什么才是调控效果？相当多的评论和看法以为楼价即刻下跌才是调控见效，甚至主张政策要短时间让楼价下行，这里包括一些政府部门和经济学家，其实是陷入大误区里了。一方面，我们的保障制度没有完善、确立，另一方面，一轮调控过后供求关系只是一种非正常的低水平均衡，因为简单压需求，同时后续供应却成了大问题，这几年大城市供应越来越少，与管理部门调控楼市只看短期，忽视建立促供应来保持供求平衡的长效机制有直接关系。
而大型城市目前都相继进入新一轮建设高峰，中心区域可开发土地稀缺，财富膨胀，各种需求在一定条件下例如流动性充裕、通胀等集中迸发。压需求、短期化的调控方式其实加剧了供求矛盾，也加大了行业和市场的波动。
全面评价调控效果，需要我们更加重视房地产与经济、城市发展之间相互作用的规律，要有重视长效、重视市场规律的措施和思维。否则，当不合规律的调控措施被迫改变或者取消时，供求与结构矛盾就会变得非常突出。
除此之外，在政策调控里还有一个误区，那就是要把住房的属性“回复”到居住属性，消除其资产属性、投资属性。这几乎是对房地产本质、市场化方向的根本挑战，是个更大的误区。我在微博中也有参与讨论，阐述自己的观点，本文不展开，以后再详细探讨。
龙斌
2010年7月