咸阳风险楼盘警示录
在黑泽明的经典电影《罗生门》中，几个角色为了一己私利，舌绽莲花的编造着谎言，令事实真相不为人知。随着楼市购房大军的一路走高，买卖双方利益关系的纠结也在楼市中，映射的越来越频繁。一些豪华装修的售楼部和职业顾问的轻声细语背后，掩藏着的是挖个坑就卖、区域配套成空中楼阁等楼市乱象。
作为现实的渐近线，电影是一种光影结合的生活语言。那么到底什么样的楼盘可以被贴上风险的标签？如何才能躲闪不诚信开发商们长袖善舞的谎言呢？在电影片名的串联下，消费者们反映的楼市乱象也将在一桢桢画幅中呈现开来。
楼盘陷阱之——甜言蜜语
◆提醒一 ：开盘雷声大雨点小 -----美丽的《神话》
部分开发商急功近利导致了中国房地产市场的不健康发展，很多开发商拿到土地后，挖个坑就迫不及待的卖房，在大中城市这种现象屡见不鲜，各种眼花缭乱的宣传看上去很美，如神话一般。消费者定睛一看，才发现原来不过是空中楼阁而已，开发商的可信度仍有待观察。
镜头回放：
去年开始，网友小白就开始关注彩虹转盘附近的楼盘国奥金帝，售楼小姐九月份告诉他说是十月开盘，到了十月又说公司有变动，可能要等到十一月份，但是小白发现，一直拖到现在这家楼盘都没有开张的迹象。
李先生也打来本报热线电话，称一两个月前在转盘附近看到国奥金帝打出了即将开盘的条幅，可最近去看时，该楼盘销售人员告诉他，开盘时间还是没有确定，现在只是前期登记。“前段短时间还看见有挖土机在里面动工，最近又没看见了，不知道围墙里面现在到底是个什么样子，房子能买不能买？。”说起这个，李先生有些迷茫。
侯先生是某装饰公司任首席设计师，去年在陈阳寨某楼盘二期买了一套60平米的房子，可是等到现在该项目也没有开盘，无奈之下，他找开发商把房子退了，他感慨到：告诉记者，“虽然房款退了，但是他觉得开发商对业主的利益不负责，今年的房价较之去年上涨了不少，如果这个开发商当时不给他承诺和希望，我他也许在别的楼盘已经买了房子了，现在在买房价上涨了，这部分费用还得自己认，真是悔不该当初选这家。”
旁白还原：
一般情况下，住宅的几个基本节点为：一、圈地，就是开发商在政府手里买下一块地。如果这块地上已经有住户，又涉及到一个程序：拆迁。二、四通一平。就是把这块地周边的公共设施做好。比如上水下水、电网、电视网、煤气等。三、奠基（挖坑）。四、盖楼。五、封顶。就是楼的立面基本出来了。 六、一般在三到五这个过程中，就可能会开盘了，具体的开盘根据何时拿到预售证而定。开发商要想卖楼，必须在相关部门发放预售证之后才能卖。当然，这里面涉及到空中楼盘销售的手段，比如发放VIP卡，其实就是在开盘之前就订了的；也有个别基于销售策略销售节奏的考虑，推迟开盘日期的。 七、入住。现在大部分实行的是期房买卖。也就是说房子还不能住但是已经开始卖了。因此，开盘，房子买卖了，但还不能住。拿到钥匙才可以入住。从这一阶段，和你打交道的对象就变了。以前的买卖是和开发商之间进行，以后的居住则要和物业之间打交道了。
风险提示：
在房价日趋攀高的现在，购房人为了能买套房子，把自己一生的积蓄都压上了，可是遇到了不负责任的开发商，为了争抢客户资源，胡乱承诺，让业主掉进了陷阱之中不能自拔，而且最终由于开发商的不负责任造成的损失还得购房人自己埋单。
建议购房者首先考察开发商的实力，了解其近几年开发项目的相关情况，多了解该开发商建成入住项目业主的情况，不要偏听偏信。其次，在下定决心购买之前多看几家楼盘，了解开发商的诚信度，最好选择大的品牌开发商。
◆提醒二：建楼坎坷 市容也受影响 ------《看上去很美》
一部老少咸宜的影片，老人可以从中看到历史，年轻人可以在电影里看到自己。在房地产行业，看上去很美的事情确实不少。
镜头回放：
王先生打来电话说，他们在人民路的财富中心购买了房产，可是现在该项目目前仍未有任何进展。当初就是看中了地段的繁华和财富中心诱人的广告语，才决定选择的，却没料想反倒成了思想包袱。他们现在很担心，不知道是开发商资金链出现了问题，还是别的原因为什么迟迟没有不开工建设。多次前往售楼部询问情况，但都被告知相关情况他们也不知道。
旁白还原：
位于人民路上的咸阳国际财富中心去年7月18日开工建设。咸阳市区主干道人民路，经过多年的发展人民路沿线配套已渐成熟，正在停工的咸阳国际财富中心，让业主们揪心不已的同时，也给影响着正在快速改善的咸阳市容市貌增。外地游人来咸旅游观光，看到繁华的人民路上建设停滞的财富中心，定会对咸阳的印象大打折扣。
风险提示：
很多商业地产由于地理位置优越，销售价格不菲，但是开发成本很高，商业地产的开发往往牵扯到很多方面，比如城市规划、拆迁赔偿、开发商资金链等问题往往会影响开发进度。作为房屋购买者，首先要弄清市政规划，了解开发商资质和实力。避免因为开发商的问题而影响自己的投资计划。
◆提醒三：违规项目招摇撞骗------- 《无人驾驶》
社会的急速发展像象一辆飞驰而过的快车，车上每个人都喊着“赶超”的口号，却忽略了前方并没有路标。不诚信开发商带给来楼市盘品质的正如无人驾驶的状态一样，混乱不堪，并不能给消费者带来安居乐业的生活保障。
镜头回放A：
去年年中，位于渭城桥南东侧的“臻和天下”房地产开发项目在未取得土地、未办理“五证”的情况下违规建设、违规销售。随后其开发商的土地竞得人资格被咸阳市国土资源局取消，但该项目售楼中心依然违规接受购房者上门，造成了不良的社会影响，也让购房者们对开发商的诚信大打折扣。
旁白还原：
在购房行为中，买卖双方之间极大的信息不对称，往往导致消费者在置业顾问的忽悠中轻易倒戈。一般来说，公开售楼必须要求五证两书，涉及到国土、规划、城建、房地产管理四个行政执法部门。走完流程后，开发商需要拿到预售证才能正式对外销售。消费者购房时，对于开发商的开发资质、资金实力等都要挨个进行了解，确保房源根正苗红。若遇到欺诈行为，务必保留相关证据并立即向房地产管理主管部门或工商部门投诉。
镜头回放B：
近日，长武县“秦陇苑”小区开发商私自更改规划，将4层楼房已加盖至6层，且楼间距不足13米，给周边业主带来了视野上的困扰。
业主李先生去年11月购买了一套新房，前不久去工地看房时才发现，明明说好的飘窗，却变成了平窗；买房前置业顾问言之凿凿称有“万亩森林公园”“百米绿化带”，收房时却变成了别人家的房子或是被道路替代。大大小小的私改规划困扰已经成为消费者购房中的一道硬伤。
旁白还原：
除开发商资金断裂导致烂尾外，私改规划的出现次数也比较频繁。出了问题，开发商是不会退房或者把楼盘推到重盖的。对于消费者来说，首先应了解小区的规划情况、竣工情况等等，看是否有合法的变更理由，掌握一些基本证据。基本证据扎实后可通过诉讼手段追究开发商和相关主管部门的责任。在没有给开发商施加足够压力的情况下，开发商是不会有诚意来谈判的。
风险提示：
开发商一旦疏于管理，无人驾驶的情节就不止会发生在私改规划和手续不全上了。在读者的投诉中，因为偷工减料和建筑水平参差不齐而带来的质量问题同样令人闹心。如楼体不稳定；墙体裂缝及楼板裂缝；屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，门、窗密闭性差，墙壁上水泥不达标等问题。尽管收房时有各种监管和稳健承诺，但仍不可避免的会出现各种品质漏洞，如果涉及到装修，就更是一场扯不清楚的是是非非。
◆提醒四：刻意规避购房疑团——《无间道》
复杂的利益和人情关系的争斗间，关于住宅品质的真真假假，也上演了一出无间道的紧张剧情。
镜头回放A：
前年，出租车司机秦先生在三号桥附近购买了一套三室的商品房。当初买房问到周边规划时，售楼小姐闪烁其词，只说应该会规划为商超类布局，秦先生也并未多想。直到到今年7月交房时，他才听别的业主说，旁边的空地原来是要规划成为垃圾发电厂。虽然还没有开始动工，但这已经让秦先生惴惴不安了。
购房时，绿化率和绿地率也是开发商们最爱玩的概念游戏，还有的开发商偷天换日，愣是把小区附近的广场、公园等公共用地，算入自己的项目内，用言语诱惑消费者。
旁白还原：
筛选房屋时，要多动脑子，把方方面面的问题都考虑到。法律并不完全否定口头承诺，但是口头承诺很难拿出证据，一旦出现纠纷，任何一方都很难主张权利。因此购房时应注意广告内容和置业顾问的宣传，并尽可能将其写入合同条款，对条款有异议、约定不明确、不满意的就坚决不买，不要图一时之快，随便妥协。
镜头回放B：
正是看中了世纪大道上楼盘的升值潜力，业主熊奇（化名）在金泰丝路花城买了一套西南户的住房。买的时候只顾着看开发商给展示的沙盘，挑选户型，结果没想到刚住进去麻烦事就来了。他的房子很靠近西边的另外一家楼盘，满打满算加起来，一天只有一两个小时能见到太阳。买房时售楼小姐口中的绝版好房子，也无奈沦落为不见阳光的暗宅。
旁白还原：
谈起品质，任何一家楼盘多多少少都会有些问题，且售楼小姐并不会在阐明住宅优势的时候捎带展示弱点。因此对于消费者来说，买房时一定要多留几个心眼，从各个角度多提问题，多挑房子的毛病。
风险提示：
签署合同时，和开发商业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭。一旦发现问题，应保存好各种证据，以证明侵权事实的存在。
◆风险提醒五：精心雕琢能蒙就蒙——《偷天换日》
躲开事实真相蒙混过关，售楼过程中，有些开发商常常拉虎皮扯大旗，用一些莫须有的规划和配套设施，来吸引消费者上钩。
镜头回放：
对于很多购房者来说，不管去到哪个售楼中心，沙盘里都是绿油油的一片，看上去颇有些椰林树影、水清沙白的味道。细问之下，才发现原来这些绿植纯粹作为装点用途，其土地并非在规划范围之内。有的沙盘上显示的拱门、喷泉，在建成前后，则完全不是一个码子。从商李先生就是其中一个，原本吸引他的售楼中心和漂亮沙盘跟交付后的住房相差颇大，不近房屋面积缩水、社区配套不健全，地下车库也没建好，景观非常简单，美感全无。
旁白还原：
开发商们精心展示的沙盘、样板间、售楼中心、户型等，作为吸引消费者的门面，自然经过了精雕细琢。不管对这些体验式营销产品有多满意，也要冷静分析一下，是否有应该关注的细节不小心被忽略了。而对于小区周边的规划，不能只听置业顾问的介绍，如果有必要可以先到规划部门去查询核实，从而避免一些“水分”和“暗招”。
风险提示：
期房销售中，周边配套设施的长远规划往往对消费者购房起着决定性的因素。有的开发商把原本难以落实、或将来很有可能调掉的公共配套或公益设施，告知消费者，并言之凿凿，比如下商城、学校、公园、政务新区等。可实际上，这些只是政府的远期规划，两三年内无法兑现，而且很有可能被取消了。
◆提醒六：配套设施打折扣——《真实的谎言》
成语讲“一诺千金”，但买房这事，开发商们的承诺往往打水漂，令购房者们吃足了哑巴亏。在这些案例里，谎言是真实的，却不似电影中那般善意。
镜头回放A：
王先生为金泰·丝路花城2期沁园的业主，买房时售楼小姐向他承诺，未来小区内将有各种健身器材，方便业主运动休闲。但等他入住后，却发现整个社区内就几个小板凳，“社区现在只有不到20%的入住率，几个小板凳还不够大家歇脚纳凉，锻炼就别想了。开发商当初承诺配套如何完善，现在却都打了折扣。
旁白还原：
业主们普遍认为，社区喷泉、流水、电梯、运动器材等各项配套，都是在购房时就已经花钱购买了的，应该无条件全部享受。但是在他们欣然下单时，却没有人告诉他们这些配套其实是一笔不小的负担。遇到配套罢工，业主找物业办说理时，这些问题像皮球一样，被踢来踢去，没人去管。
因此，开发商在提供各项配套设施承诺时，很有必要明晰社区各项配套设施的营运成本，购房者对此也有知情权。比如：小区水景、电梯每天的营运费；会所是否计入社区建设成本等。另外，购房者在签订合同时，可在物管服务的补充协议当中，明晰双方认定的物管收费标准是否包含各项配套设施的营运成本。
镜头回放B：
健身器材不到位还不算致命的事情。今年年初，金旭路某楼盘房子面积严重“缩水”，业主们找开发商协商退钱，开发商老板却置之不理。业主们不但得不到违约款，也拿不到房产证，只能干着急。本报自开展“风险楼盘”投诉活动以来，已收到多位业主关于开发商延期交房的投诉。“开发商承诺说今年三月份交房，但直到七月份才领到新房钥匙。业主们联合起来找开发商要求取得赔偿，但一直没有任何结果”业主们的话语间满是无奈。
旁白还原：
住房面积缩水、开发商延期交房，均属于承诺缩水，业主可根据双方签订的《商品房买卖合同》中“面积确认及面积差异处理”“交房日期及逾期交房处理办法”等说明，找开发商取得相应赔偿，必要时，可借助法律武器。
在此提醒购房者，签订买卖合同时，一定要仔细阅读合同各项说明，以防疏漏，否则，否则，空口无凭，只能如哑巴吃黄连--有苦说不出。
风险提示：
很少有购房者注意到产权缩水这一问题。调查发现，由于开发商囤地、前期开发、土地性质改变，更有甚者囤地、延迟施工速度以谋更高利润等诸多原因，使得业主的新房刚一买到手，土地使用年限以及产权就不同程度的缩水。在此，建议购房者在购房前查看楼盘项目的土地使用权证，根据该证所记载的土地出让起止期限，计算购房后的剩余土地使用年限，确保所购房屋的土地使用权不会严重“缩水”
◆提醒七：广告宣传忽悠人——《王牌售车员》
怎样把一堆破烂二手车三天内全部卖出去？《王牌销售员》惟妙惟肖地向我们展示了大忽悠的绝妙本领。房地产广告宣传，怕是也有异曲同工之效。
镜头回放：
李女士属于改善型住房一族，因此，对社区环境和周边配套要求高。她筛选楼盘，首先看广告宣传，觉得可以才去售楼部。“城东某个盘子，单页上说都市繁华核心，配套醇熟，离市中心只有十分钟车程，社区旁边还有市政公园。结果呢？我从人民路出发，开车半个小时仍未到达售楼部。项目周边被城中村包围，散乱着几家小卖铺，所谓的市政公园就是售楼人员出示的政府一纸文书” 李女士哭笑不得地讲到，感觉被开发商的假、大、空的广告宣传忽悠了，看这种盘子真是浪费时间。
无独有偶。市民王先生W称：他不满意国润翠湖高端品质的项目定位。真正高端的产品，社区内部环境应该是敞阔、舒爽、惬意的。而国润翠湖的社区楼间距小，容积率高，很有簇拥和压抑感。
旁白还原：
俗话讲“眼见方为实”，购房者不可把广告宣内容作为交房的承诺，而应当亲自踩盘进行鉴别。同时，购房者要加强风险意识和维权意识。谨慎辨别房企的广告宣传、销售人员口头承诺，无法确定宣传和承诺能否兑现的，最好要求对方业以书面合同形式予以确定。
如果切实遭遇虚假广告，可以携带销售广告和宣传资料、购房合同等向消保委进行投诉，由消保委进行调解。如果调解成功，将按照调解协议来进行赔偿。调解不成功，消费者还可以向有关行政部门提出申诉，或向法院进行起诉，由法院来解决自己的纠纷。
风险提示：
开发商为了吸引购房者眼球，往往对项目做扩大化宣传。遮掩缺点，渲染优点，玩文字游戏，以大量似是而非、模棱两可的形容词提升项目品质。类似于“烟波浩渺”可能只是小水塘；“异域风情”可能只是栽了几棵南方树种；“高级会所”也只是普通棋牌室、休息室……
另外，广告宣传多处于销售前期，用于塑造项目形象，因此，小区各项规划数据及配套设施尚未最后敲定，在交房时，与原有规划产生各种落差，不可避免。
◆提醒八：制式合同成霸王条款----《街头霸王》
倾半生积蓄，普通百姓买房实在不是一件轻松容易的事。然而，比沉重经济负担更让人郁闷、懊丧，甚至愤慨的，则是随时可能遭遇的 “霸王条款”。
镜头回放：
L女士在世纪大道沿线买了一套住房，但是今年一月份，开发商一纸信函，将交房日期推迟了一年左右。延期交房原因一是项目市政管道影响项目配套建设与施工建设，二是提升项目品质（降低容积率、提高绿化率）。L女士百思不得其解，开发商为何现在才和他们签订补充协议，逾期这一年，就算白等了？
旁白还原：
谨防霸王条款钻空子，购房者在签订和同时应仔细阅读每一项说明，对有疑问的地方，均有必要要求开发商予以书面说明。若遭遇霸王条款，购房者应请求相关部门予以解决，或上诉法院。
风险提示：
类似于上述案例的霸王条款还有很多：将产权证备案时间故意拉长，导致购房者未能在合法时间内办理房屋产权登记手续，损害其合法利益；认购书只规定认购人责任，强行指定物业管理公司、贷款单位；开发商所发布广告、宣传图册、模型等不构成合同的组成部分，不约束双方等协议均等，上述三条均属于购房者易忽视的霸王条款。
房地产开发企业因不能预见、不能避免并不能克服等不可抗力因素延期交房，无可厚非，依法也可免除责任。如果是因为第三方原因引起，且与购房者无关，那么开发商和第三人之间的纠纷，就应当依照法律规定或他们双方之间的约定解决。