谢逸枫:政策落实“缓慢”拖累调控效果
2010年8月10日上午，国家统计局发布了《1-7月全国房地产市场运行情况》，其中数据显示，7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。统计局认为，房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。从7月全国房价走势看,房屋销售价格同比继续上涨。但涨幅回落,涨幅比6月份缩小1.1个百分点。
说明楼价比较企稳,受到政策调控的波动之后,依然一直保持逆市上涨的趋势。但是,上涨过快的幅度被遏制,主要是开发商的资金紧张和市场供应过大及买卖双方陷入观望见面。另外是国务院政策调控严格和经济恢复快速及部分外资流入实体经济等考虑到保八需要。因此.国家为保八,扩大了外来投资需求,尤其是引进外资的利用,增幅涨很快，确保国内经济不会发生“二次探底”，保持快速上升趋势。
2010年下半年，楼价不会有大幅度的上涨，但是会有小幅度的下降，尤其是一些资金紧张和库存货过多及项目过多的开发商，毫无疑问会采取低开平走和跑量保价及现在为王的方式，同时，会给以5%-10%点的折扣，吸引购房者出手购买，在金九银十的季节，冲击楼市，完成销售业绩和回收资金及避免政策调控之后的起伏。
其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。与上月相比，经济适用房销售价格、商品住宅销售价格、普通住宅销售价格均与上月持平，高档住宅销售价格下降0.1%。2010年7月份，二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。
说明中国7月份70个大中城市房价涨幅继续回落，但房价仍同比上涨超过10%。自4月中旬楼市调控新政出台百余日以来，尽管楼市销量遭到重挫，但房价仍同比上涨超过10%。同时众多地方政府并未出台相应调控细则，政策落实缓慢。2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。4月份房地产调控以来，房价涨幅连续回落。其实，2010年7月份，中国70个大中城市房屋销售价格已连续14个月较上年同期上涨。
2010年7月31日住建部表示，调控政策不达到效果绝不会放松。下半年应稳定政策以减少市场的预期。一些城市应加大政策执行力度。下半年的房屋销售情况会好于上半年。“国十条”出台以后，调控取得阶段性成果。一是前期高涨的房价已从停滞转到下降，现在企业开始采取各种办法打折或让利。二是市场房屋供应不足已引起政府重视。从上半年全国31个省市区土地供应量看，同比增长65.1%。房地产开发用地占土地供应总量的比重为37.8%。
三是一些市场突出问题开始缓解，如囤地等。国土部门目前已开始加紧对土地进行管理。四是投资性购房比例明显减少，有些已开始逐步退出市场。五是土地市场竞争不像去年那么激烈，还出现许多流拍的现象。与去年同期比较，土地价格大约降10%左右。六是保障性住房建设进入快车道。政策落实仍比较缓慢，一些城市执行力度不够，市场房屋供应量在减少，这些都是下半年需要解决的问题，下半年的调控任务还很艰巨。
对下半年楼市调控重点，第一是必须稳定政策以减少市场预期，才能缩短观望时间。第二是应当加大调控政策执行力度。各地落实“国十条”的情况不一样，大多数城市反应比较缓慢，到现在还没有细则和配套政策，导致市场对调控能力、政策落实还有疑虑，这自然就增加了观望时间。第三要加大房屋供应量，缓解刚性需求。从国务院对这次房地产市场调控的态度、决心和力度来看，不达到效果绝不会放松。而且，从目前调控方式、方法和手段来看，解决目前市场中存在的问题和矛盾是完全可以做到的。第四是发挥社会的舆论监督作用。
当前我国房地产市场主要存在三大问题：一是房屋供应量一直不足，求大于供是根本问题；二是市场管理不规范、不到位，现在市场中要解决的问题不是现在才有的，也不是没有政策法规，而是没有得到很好、及时的解决；三是投资性购房比例过大，使市场已非常紧张的房源雪上加霜。这些也是调控重点。
对本轮楼市调控何时会实现预期目标的问题，应从五个方面来衡量，一是房价快速增长得以遏制；二是市场突出问题得以解决；三是市场管理走向规范；四是投资性消费比例趋于合理；五是法制化管理制度有所推进,这应当是我们这次调控的目标。下半年房屋销售情况会好于上半年。其理由一是楼市僵持时间过长，将会给企业资金带来压力，企业运营成本会明显加大。二是市场对调控放松的预期开始减少，购房者对政策走向的认识更清晰。三是市场放量加大，下半年楼市开盘可能更多。四是刚性需求不会有更长的耐心，到下半年，一年不买房的刚性需求势必会有所释放。五是调控政策会更加深化细化，监管力度会加大。从这些方面来看，市场销售会以比较平稳的速度增长。
2010年8月9日,住建部称房价上涨得到控制,投资性购房正退出.今年的房地产调控政策通过收紧需求、放大供给对房地产市场进行双向调节,目前市场上已经出现了三大变化:“一是房价上涨势头得到控制,二是投资性需求购房已经开始退出市场;三是对房地产影响较大的地王现象已经开始减少。 房地产调控政策有力地改变了过去房地产市场上单边看涨的市场预期,房地产市场供求失衡的局面也将得到扭转。目前房地产市场供应的所有前期指标,土地购置面积、房地产投资增速和新开工面积的增长速度,在建施工面积的增长速度一直处于历史高位状态,今年下半年将迎来房地产市场集中供应的释放期。
例如广州连续两月“量价齐跌”.广州房管局公布8月10日发布《7月广州十区房地产交易登记情况通报》显示,7月广州市十区一手住宅交易延续上月量价齐降的态势,其中成交量更出现了年度新低:全市十区一手住宅交易面积为37.52万平方米,同比减少55.0%,环比减少28.6%;成交均价为11829元/平方米,同比上升18.2%,环比下降5.8%。这已经是广州连续第二个月出现交易登记数据量价齐跌的现象。
而最能反映实时成交的网上签约数据则显示,全市十区一手住宅的网签均价为11218元/平方米,同比上升13.0%,环比下降4.1%,这是网上签约均价环比连续3个月出现下降,国家调控政策效应持续显现。从目前的情况来看,宏观调控政策的效应正在逐步显现。预计下半年楼市还会继续下行。因此,如果还要出台其他楼市政策应该谨慎。